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Terminación de Contrato Vivienda Urbana

Terminación de Contrato Vivienda Urbana
Terminación de Contrato Vivienda Urbana

La terminación de contrato vivienda urbana por parte del Arrendador señalada en el artículo 22 de la Ley 820 del 10 de julio de 2003, además de las causales ordinarias; por hacer referencia a las primeras siete (7), contempla cuatro (4) causales especiales indicadas en el numeral 8 del mencionado artículo, las cuales a continuación trataremos con más detenimiento.

La primera causal especial señala la posibilidad de dar por terminado el contrato “cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.”

En este evento es importante resaltar que se trata como bien lo indica el literal, de tres (3) condiciones necesarias para configurar dicha causal; la primera que sea el propietario o poseedor, la segunda que sea para su propia habitación y la tercera, y última, que sea para ocuparlo por un término no inferior a un año.

Así las cosas resulta importante señalar que en cuanto a la segunda condición, no se podría pensar que se cumple cuando el propietario o poseedor del inmueble lo requiera para la habitación de un familiar, por ejemplo un hijo(a).

La segunda causal especial es la que indica la posibilidad de solicitar la terminación del contrato “cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación”.

Es necesario tener en cuenta que este tipo de reparaciones que viene señaladas en esta causal, son aquellas que no podrían realizarse estando el inmueble ocupado por cuestiones de seguridad, de salubridad u otro tipo de situaciones que requieran necesariamente la desocupación del inmueble.

La tercera causal es “cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa”.

En este evento se suele demostrar la existencia de la causal con la presentación de un Contrato de Compraventa que señale la necesidad de la entrega del inmueble por parte de Promitente Vendedor, que para efectos del caso será el propietario del mismo.

Y una última causal hace referencia a “la plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.”

En este evento existe una condición de tiempo consistente en que dicho contrato lleve como mínimo cuatro (4) años de ejecución; lo cual se puede probar con copia del contrato suscrito entre las partes. En este evento será necesario que el Arrendador indemnice al Arrendatario con suma equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.

Ahora bien, es necesario precisar que en los eventos de la causal primera a tercera, será necesario que el Arrendador suscriba una caución equivalente a seis (6) meses del precio de arrendamiento, con el fin de garantizar la causal invocada dentro de los siguientes seis (6) meses a la fecha de restitución del inmueble.

Esta caución será a favor del Arrendatario y una vez el Propietario o Poseedor cumpla con la causal invocada para la restitución, le serán devueltos dichos dineros, pero en caso contrario dichas sumas le serán entregadas al antes arrendatario.

 Qué piensas? Compártenos tu opinión.

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

#LíderesInmobiliarios

www.araujoysegovia.com

106 thoughts on “Terminación de Contrato Vivienda Urbana

  1. No hay causales de incumplimiento de contrato por pago, ni por fumar en el interior a pesar que afecte a los vivientes existentes en el piso siguiente como fumadores pasivos y que prefieran vivir en el mugre del frente de su casa a pesar de haber firmado contrato con dichas clausulas.

    1. Buenas tardes Señora Gladys, reciba un cordial saludo:

      Efectivamente una causal de incumplimiento de contrato de arrendamiento, y que puede generar la terminación del mismo de manera unilateral por parte del Arrendador sin indemnización, es el no pago del canon en la fecha establecida. ahora bien, en cuanto al tema de fumar, se trata de una situación de vecindad que deberá poner en conocimiento de las autoridades pertinentes (Inspector, Policia)

      1. Cordial Saludo

        Presento el siguiente caso ante ustedes para su análisis y comentarios:

        Se firma contrato de arrendamiento de vivienda con inmobiliaria en junio de 2014, los deberes en la posición de arrendatario se han cumplido a cabalidad. Hace aproximadamente un mes, se nos informa que el propietario del inmueble ha decidido construir un segundo piso en la propiedad solicitando autorización para ello, se accede a la petición, entendiendo por autorización a el poder ejercer labores de obra en horarios normales y sin que estos trabajos perjudiquen la parte teniente del arrendatario.
        Empezaron las labores de construcción y empezaron a caer goteras por todas partes, afectando electrodomésticos, muebles y pertenencias se transmitió esto en primera instancia de manera verbal a la inmobiliaria para lo cual informaron tomar medidas preventivas, aplicar impermeabilizante u otras acciones que corrigieran este hecho, eso nunca sucedió, las goteras persistieron, la humedad afecto no solo pertenencias sino tambien cuestiones de salud, debido a cuestiones laborales los reclamos solo se han hecho telefonicamente,se han recolectado videos y fotografias de este hecho y de los daños causados, en este punto el arrendador (inmobiliaria) ya ni siquiera responde las llamadas, plantearon anteriormente un traslado a otras viviendas que ellos tienen, pero no cumplen con las espectativas por primero no garaje para los vehiculos, otra por que el sector (Barrio) no es de nuestro agrado y tampoco tiene donde guardar los vehiculos y por un valor mucho mas alto del pactado actualmente, si el imcumplimiento es por parte del arrendador ya que se vulneraron las condiciones para habitar la propiedad, porque debemos asumir gastos adicionales fuera de lo pactado, ademas en nuestros planes no teniamos presupuestado cambiar de vivienda y se nos sigue cobrando el mismo dinero.
        Este causal es pertinente para cobrar la indemnización ( 3 meses arrendo) para podernos ir del lugar? que pasos se deben seguir para ejecutar el proceso, se acerca de nuevo el cumplimiento del mes para el pago.

        1. Buenos días Señor Julian, reciba un cordial saludo:

          Como quiera que su pregunta final ante toda esta situación es si resulta pertinente cobrar la indemnización, en ese sentido le respondo que la misma no se cobra, sino que se contempla como un requisito legal cuando el Arrendador (propietario), desea dar por terminado el contrato de arrendamiento en ciertas circunstancias. De tal suerte que los daños que haya podido ocasionar el Propietario del inmueble con la construcción del segundo piso, no serán repuestos mediante la antes mencionada indemnización, sino que el propietario deberá responder ya sea reparando o reponiendo, aquellas pérdidas que usted haya sufrido. Le recomiendo acudir a un centro de conciliación y tratar de llegar a un acuerdo ante esta situación que no le permite disfrutar a cabalidad del inmueble que usted tiene arrendado.

      2. Hola señor Enrrique Pallares tengo una pregunta tube un inconveniete con los vecinos del segundo piso y la señora en cargada del inmueble mepidio quele.desocupara el apartamento porque les ice un reclamo y me enbio esta carta diendome que esta notificacion mela abia enviado el abogado quiero saber si enverda esta carta esde un abogado esque no aparese ningun nombre de abogado ni titulo solamente aparaces el nombre arrendatario no mas

  2. si por el incumplimiento en el pago del valor del arrendamiento, una vez cumplida la fecha del termino acordado un año,,si se determina no prorrogarlo, y se pide la entrega del inmueble que obligaciones se tienen con el arrendatario, puesto que hubo el incumplimiento del contrato suscrito ?
    Muchas gracias por la orientacion.

    1. Buenas tardes Señor Luis Enrique, reciba un cordial saludo:

      El no pago del canon de arrendamiento en la fecha acordada, es una de las causales contempladas en la Ley 820 de 2003, para dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral por parte del Arrendador. A continuación le relaciono un link en donde podrá aclarar algunas de sus dudas: http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

      1. Hola me puedes orientar tenia una cas@ en arriendo desde el 16 de diciembre del 2017.resulta que la dueña me pidió la casa el 19 de abril .y me da por hecho que tenia 2 meses para desocuparle pero recibió el dinero del arriendo normal y lo mismo el mes de mayo cuando le llamaba y le comentaba que no podia mudarme por el costo de los inmuebles y por pisos altos ya que vivo con mi mamá que tiene 76 años la dueña se alteraba y se resistía pues acosada me toco mudarme a un tercer piso y hoy me di cuenta que el inmueble no es para ella como me lo repetía lo puso en arriendo nuevamente mi pregunta es que puedo hacer ya que la señora me hecho $in motivo pues nunca dimos perjuicio como rumbas incumplimiento con los servicios públicos atrazos con el pago del arriendo ni mucho menos bulla o olores de cigarro o alucinógenos. Me puedes ayudar por favor

        1. Buenos días Señora Esmeralda, reciba un cordial saludo:

          La información que me suministra no es suficiente para contextualizar el asunto que me plantea. ¿Tenía un contrato de arriendo por escrito? ¿Cómo le notificó la propietaria de que requeria el inmueble? ¿Que día lo entregó usted y que pagó?

  3. hice un contrato de arrendamiento por una cantidad de dinero pero sin darme cuenta al momento de redactar dicho contrato se coloco una cantidad en letras y otra cantidad en pesos dicho contrato fue redactado por el inquilino que puedo hacer en ese caso
    le agradezco su orientacion al respecto

  4. hola resulta q llevaba 1 año y siete meses viviendo en un apto desde hace bastante tiempo he querido mudarme porq tiene un problema terrible de humedad . le pedi unos dias al dueño para entregárselo me dijo q no habia lio q me tomara el tiempo necesario pero hoy al entrgerle el apto me cobro 336000 pesos dinero q me desconto como arriendo de 20 dias del depósito q teniamos el mea se cumplia el 15 de enero y le entregue el apto ayer 30 de enero . puedo hacer algo para q me regrese mi dinero ?

    1. Buenas tardes Señora Lucia, reciba un cordial saludo:

      En primera instancia es necesario manifestarle que en materia de arrendamiento de vivienda urbana, la ley 820 de 2003, establece expresamente la prohibición de exigir dineros u otra clase de cauciones reales como depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato; ahora bien, si el inmueble usted debió restituirlo el día 15 de enero, pero solo cumplió con esta obligación hasta el día 30 de enero; significa entonces que está obligada al pago de dichos días.

  5. Buenos días alquile un apartamento por un año. con más de tres meses de antelación a la terminación del contrato informamos nuestra determinación de entregar el inmueble. La inmovililiaria nos dijo que era con cita previa la entrega del mismo y para el día de la terminación del contrato no podían recibirlo, si no que un día después ; cobrandole a si mismo un día de arriendo a mi esposa, Después se hizo una inspección del apartamento encontrando algún tipo de deterioro del apartamento por parte de la inmovililiaria, nos dijeron que nos condonan 8 días para hacer reparaciones y nuevamente otra visita, ahora realizaron otra visita y mostraron otras cosas que no estaban evidenciadas en la primera visita. No nos quieren recibir el inmueble hasta no realizar los arreglos, nosotros queremos entregar el inmueble y si persiste alguna anomalía cancelar la económicamente. Es legal que no nos quieran recibir el apto y que nos digan cobrando canon de arrendamiento?

    1. Buenas tardes Señor Carlos, reciba un cordial saludo:

      Con la poca información que puede suministrarnos y sin conocer los pormenores del caso, le indico que un primer punto de partida en este tema lo constituye el contrato de arrendamiento. Puede ser que en el mismo se indique por parte de la inmobiliaria cuál es el procedimiento para la entrega del inmueble al momento de la terminación del contrato, ya que resulta algo confuso que habiendo usted informado con tres (3) de anticipación, no se haya coordinado una cita para revisar las condiciones del inmueble antes de llegada la fecha de entrega final. Por otro lado, el inmueble debe ser restituido en las condiciones en que fué entregado, salvo el deterioro normal por el uso, sin embargo esto ha sido constante materia de desacuerdos ya que ese concepto de deterioro natural tiene una linea muy delgada que en ocasiones no es fácil de determinar para las partes.

      Intente un acercamiento con la inmobiliaria a fin que se resuelva prontamente la situación y pueda entregar formalmente el inmueble; una posible salida puede ser que ellos (la inmobiliaria) con la autorización y supervisión suya, lleven a cabo un presupuesto de los arreglos a realizar y usted se comprometa a cancelarlos.

      Cordial saludo

  6. Buenas tardes, alquile un apto el dia 12 de febrero del 2016 y el dia 7 de febrero del 2018 me notificaron la no renovación del contracto de arrendamiento, donde me dicen que para el 11 de agosto del 2018 debo desocupar dando 6 meses, pero me dejan claro que no puedo desocupar antes de esa fecha y me piden el inmueble porque van hacer supuestos arreglos, pero el apto esta en perfectas condiciones, ya que me entregaron recién re modelado y he tenido mucho cuidado en no dañarlo, para agosto es muy dificil mudarme ya que mi hija de 9 años estudia a 3 cuadras del colegio, he sido muy cumplida con los pagos. quiero saber si es legal que me pidan el apto para esa fecha. muchas gracias

    1. Buenas tardes Señora Pamela, reciba un cordial saludo:

      Resulta necesario conocer claramente cual es la causal invocada por la Parte Arrendadora para dar por terminado el contrato de arrendamiento, y con base en ello tener en cuenta si se ha surtido efectivamente el procedimiento que señala la Ley 820 de 2003 para tal fin. Entre líneas creo entender que se trata de una Terminación Unilateral por parte del Arrendador mediante PreAviso con Indemnización, y en ese caso debería acudir a lo que señala el artículo 23 de la ley antes mencionada.

      En este artículo encontrará cuales son las causales de terminación del contrato por parte del Arrendador: http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

      Cordial saludo

  7. BUENOS DIAS COMO ESTAN ERA PARA HACER UNA CONSULTA YO HICE UN CONTRACTO DE ARRENDAMIENTO EL DIA 08-05-2017 POR 1 AÑO EN EL MOMENTO NO ME ENCUENTRO EN POSIBILIDADES DE PAGAR EL MONTO ACORDADO QUICIERA SABER SI YO PUEDO LLEGAR A UN ACUERDO DE PAGO DE LA CLAUSULA DE PERMANENCIA. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION

    1. Buenos días Señora Tatiana, reciba un cordial saludo:

      No tengo certeza en si el contrato ha sido celebrado el día 8 de mayo, o se trata del 5 de agosto. Para el primer caso ya no hay suficiente tiempo para efectos de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral sin el pago de indenmización, toda vez que usted estaba a tiempo de informar dicha decisión hasta el día 7 de febrero de 2018, esto es; tres (3) meses antes de la fecha de terminación del término incial en este caso. Para el segundo evento, en donde asumo que la fecha de finalización sea el 5 de agosto, y usted necesita desocupar por circunstancias que manifiesta, puede desde ahora notificar su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento, y hablar con la parte Arrendadora para efectos encontrar una salida que permita llegar a un feliz término esta situación.

      Cordial saludo.

  8. Buenas tardes, Tengo el caso llevó arrendado en un apartamento 10 años. hasta el año 9 se me renovó contrato, con fecha de enero 16 2017, el dia 11 de febrero el propietario me hace entrega de una carta donde me solicitaba el inmueble supuestamente que para realizar arreglos , me da tres mes a partir de la fecha de la carta para que le desocupamos el apto, si es valida este procedimiento , ya que menciona que según el articulo 22 del numeral 7 de la ley 820 de 2003, ha determinado no renovar y poner fin al contrato de arrendamiento que celebramos el día 16 de enero del 2017. esa notificación no me la tendrian que haber hecho ante que se cumpliera la fecha que se firmó el contrato.

  9. Buenos dias llevamos mas de 5 años viviendo en un apto notificamos a la dueña de la casa la entrega hace un mes, están pendientes por cancelar 15 dias del arriendo del mes anterior , la sra manifiesta que nonos deja sacar el trasteo por el pago pendiente y adicional porque debemos dejar un deposito por los servicios pendientes .

    Es valido la retención del trasteo por 15 dias de atraso y adicional debemos pagar esto llevando mas de 5 años en este vivienda.

    Gracias

  10. buenos días
    tengo el siguiente caso

    tenemos un apartamento arrendado por medio de una inmobiliaria con la que suscribimos un contrato desde 2015, la segunda persona que ocupo el inmueble firmo contrato a partir del 01 de marzo de 2016, hacia finales de noviembre y en diciembre de 2017 me comunique con la inmobiliaria preguntando si la señora arrendataria había pasado pre aviso de entrega de inmueble, a los que siempre me respondieron que NOOO…. el dia 26 de Enero de 2018 faltando un mes para la renovación del contrato la inmobiliaria nos envia un correo diciéndonos que el apto seria entregado el día 28 de febrero de 2018, a lo que yo alegue que la arrendataria debía pagarme la clausula por no pasar el pre aviso con tes meses de antelación; lo que me respondió la inmobiliaria ” que la señora si paso la carta de no renovación del contrato el dia 1 de diciembre de 2017, pero fue un error de la inmobiliaria que no nos notifico en la fecha de tres meses de antelacion que el apto seria entregado. mi pregunta es… ¿ la inmobiliaria debe pagar si o no la indemnización de tres cánones a nosotros como propietarios por el hecho de que no nos notifico con el tiempo que cubre la entrega del inmueble, y si la respuesta es sii, bajo que articulo puedo apoyarme ya que en el contrato firmado ellos no ponen una clausula de responsabilidad explicita a este tema.. solamente dice que velaran por nuestros intereses.. agradezco su pronta respuesta

  11. Buena noche

    Arrendamos un apto desde el 1ero de junio de 2015, al día de ayer le indicamos a la arrendatario que vamos a entregar pues no tenemos manera de continuar pagando el apto, pero nos indica que debemos continuar hasta la finalizacion del contrato y el tema es que o tenemos como, por lo anterior me gustaría recibir una asesoría y saber como la ley proteje al arrendatario si nunca a quedado mal y además hemos sido muy cumplidos.

    1. Buenos días Señora Armando, reciba un cordial saludo:

      Resulta necesario mirar ambos lados del asunto en cuestión, por una parte está usted que no tiene manera de seguir pagando un canon de arriendo y le preocupa quedar mal, siendo que hasta ahora ha sido cumplido; pero por la otra parte está un Arrendador que seguramente contaba con esos dineros para a su vez solventar sus compromisos económicos. Una posible opción es que usted consiga una persona interesada en el apartamento y de acuerdo con el Arrendador, hacer un traspaso; en donde dicha persona siga ocupando el inmueble, lo cuál no represente perjuicios para el Arrendador y así usted puede solucionar el inconveniente.

      Cordial saludo

  12. Buenas tardes.

    Hice un contrato firmado el 1 de noviembre de 2016 , por $ 1.554.000 en el mes de mayo de 2017 me suben el arriendo a $ 1.604.000 y en noviembre de 2017 me suben nuevamente a $ 1.673.000 es permitido por ley subir 3 veces en el año una inmobiliaria? o ella misma esta violando la ley

    1. Buenos dias Señora Milena, reciba un cordial saludo:

      ¿Que tipo de contrato suscribió usted? (vivienda o comercial)
      En caso que sea vivienda, esta situación no es legal. En caso que sea comercial es necesario remitirnos al contrato para determinar los acuerdos establecidos en el mismo.

  13. Buenos días,agradezco de su colaboración; vivo en alquiler de un apartamento, se presento una mejor oportunidad de tomar algo mejor, mi pregunta es la siguiente; cuanto seria el valor que debería pagar para entregarlo, sabiendo que en el mes de agosto se cumpliría el siguiente año. llevo tres años en el.
    agradezco de su colaboración.

    1. Buenos días Johanny, reciba un cordial saludo:

      La ley 820 de 2003 señala dos posibilidades que se pueden ajustar al caso que usted manifiesta. La primera es notificar al Arrendador con tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, esto es tres meses antes de agosto; que desea dar por terminado el contrato de arrendamiento en la fecha de vencimiento del mismo. En este caso no deberá pagar suma alguna. Sin embargo le reitero que debe esperar a la fecha de vencimiento del contrato y además debe informar tres (3) meses antes, so pena de que el contrato se entienda renovado nuevamente.(Lay 820 de 2003 – Artículo 24 Numeral 5)

      La segunda opción es notificar hoy al Arrendatario que desea dar por terminado el contrato de arrendamiento con fecha 20 de mayo de 2018; es decir le está notificando con tres (3) meses de anticipacipon a la fecha en que usted desea darlo por terminado. En ese caso deberá pagar una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. (Lay 820 de 2003 – Artículo 24 Numeral 4)

      Para este segundo caso, usted deberá seguir los pasos señalados en el Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización, de la Ley 820 de 2003.

      Cordial saludo

  14. Buenas tardes Srs Araujo &Segovia, Deseo realizar una consulta, soy propietaria de un inmueble (apto) y está alquilado a través de una inmobiliaria desde el 11 junio de 2015. En éste momento quiero colocarlo en venta. Me podrían orientar cual es el proceso a seguir y si puedo solicitar la terminación del contrato al arrendatario. Gracias.

    1. Buenos días Señora Patricia, reciba un cordial saludo:

      El solo hecho de poner el inmueble en venta no constituye una causal para dar por terminado el contrato de arrendamiento actual. En el siguiente link encontrará información sobre las causales que contempla la ley http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

      En este momento dado que existe un contrato vigente, le recomiendo informar al Arrendatario sobre su intención de vender el inmueble y ofrecerle la primera opción a este. En caso de no estar interesado solicitarle que permita visitar el mismo con posibles compradores, en hora y fechas pre establecedias, con el fin de no incomodarle.

      Cordial saludo

  15. Buenos dias Señora Karina, reciba un cordial saludo:

    Para una mejor orientación es necesario que indique mas información sobre el particular. Como por ejemplo: tipo de contrato, tiempo de suscripción del mismo y que desea hacer usted en términos generales. Cuanto mayor información suministre, mejor se podrá individualizar la situación que se presenta.

    1. Gracias por la disposición. El contrato es por 12 meses. Inició el 1 de Junio de 2016 y vence el 30 de Mayo de 2018. Antes de 28 de Febrero de 2018 pienso enviar el documento informando mi voluntad de dar por terminado el contrato porque me regreso a vivir con mi familia a el apartamento. Según leo y entiendo. La ley 820 habla de que para que pueda yo hacer uso de esa causal de restitución especial debo construir una caución por valor de 6 meses de arrendamiento. Resulta que no he logrado entender cuál es el procedimiento para constituir dicha caución. Acudí a la Secretaria de Hábitat en Bogotá para buscar ayuda y al parecer no tienen muy claro el tema y me dicen que sólo es cuestión de enviar el documento de desahucio por correo 4/72 y que tal caución sólo se hace necesaria para casos en los que se interpone demanda de restitución.
      Pero leo su página y encuentro nuevamente que se habla de dicha caución en casos en los que se Invoque la voluntad de volver a vivir en éste por parte del propietario directamente como es mi caso.

      1. Buenas tardes Señora Karina, reciba un cordial saludo nuevamente:

        Efectivamente para efectos de dar por terminado el contrato de arrendamiento, señala la Ley 820 de 2003 que usted debe notificar dicha intención con mínimo tres(3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento, y además constituir la caución mencionada, que como señala nuestro artículo, es diferente a indemnización.

        Puede dirigirse a compañías de seguro legalmente constituidas para efectos de averiguar si en estas se puede constituir dicha caución, la cual le será devuelva eventualmente, una vez usted cumpla con las razones particulares por las cuales solicitó la terminación del contrato de arrendamiento, dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

        Así mismo puede buscar asesoría en centros de conciliación, alcaldias locales, entre otros

        Cordial saludo.

        1. Gracias. Me puedes decir que aseguradora lo vende. Es que he llamado a varias y me dicen que no las venden. Que venden pólizas colectivas inmobiliarias pero no a personas.

  16. Buenas tardes
    el dia 5 de septiembre 2016 hice un contrato por un año por un apartamento donde vivo actualmente , el año pasado no se renovo simplemente seguimos el contrato hoy 22 febrero 2018 me quiero ir por que tiene humeda y esta ya muy pequeño pero la dueña con quien hice el contrato directo me dice que no puedo que por que son 3 meses antes que por que el contrato se renovo automaticamente , mi pregunta es me puedo ir ? debo pagarle una multa ? que debo hacer

  17. Buenas tardes!
    Mis papas tienen alquilado de manera verbal dos aptos en el segundo piso de su casa. De unos meses para acá los inquilinos, incumplen con el pago de su arrendamiento, pagando atrasado en la fecha que quieren, al punto q ya uno de ellos debe 3 meses y la respuesta ha sido, tengo lo de un mes.
    Mis padres ya les pidieron la entrega del inmueble de manera verbal hace meses y a la fecha dicen q no encuentran para donde irse y parece no interesarles irse de allí. Q puedo hacer ya q veo q están tomando del pelo a mis padres por ser personas mayores.
    A donde me puedo dirigir o q medidas tomar, ya q no quiero q el problema se vuelva más grande, teniendo presente q el contrato con estas personas fue de manera verbal.
    Le agradezco su ayuda

  18. Buenas tardes arriende a dos personas y me han quedado mal todos los meses con los pagos pagan el día q quieren les pedí y no quieren desocupar y le pase una carta y tampoco como hago para q me entreguen el inmueble gracias que debo hacer gracias

    1. Buenas tardes Señor Eduardo, reciba un cordial saludo:

      Le sugiero que intente dirimir este problema a través de un centro de conciliación. Será necesario mayor información que la suministrada por usted en este espacio. Por ejemplo, en el tema de los pagos si usted entrega recibos del dinero recibido, será necesario exponer los mismos. Así mismo será necesario conocer en que forma suscribió el contrato (verbal / Escrito), en caso de que se escrito llevar copia del mismo. En fin, debe allegar toda la documentación pertinente sobre el tema, para efectos que se citen a las partes y convengan el pago de los dineros adeudados y la entrega del inmueble.

  19. Buenas tardes quisiera preguntar lo siguiente: Firme contrato de arrendamiento por un año, han pasado siete meses hasta ahora, sin embargo tuve a mi bebe y ella ha tenido varios problemas de salud por la humedad y frío del apartamento, el medico recomendo cambiar de unidad habitacional para evitar neumonia, ademas de esto los muebles de la casa se han dañado por la humedad, en un principio no lo notamos porque estaba recién pintado; hable con la dueña del apartamento quien no quiere dar terminar el contrato, puedo hacer algo para culminarlo?

    1. Buenas tardes Señora Paola, reciba un cordial saludo:

      Sea lo primero felicitarle por el nacimiento de su bebé, esperando que pronto se recupere por completo.

      En cuanto al tema en comento, le recomiendo que haga acercamientos con la propietaria del inmueble a través de un centro de conciliación, con el fin de buscar una solución de común acuerdo y dar por terminado el contrato de arrendamiento en felices términos para ambos. En este caso es importante la parte probatoria, ya que la salud y la integridad física de su bebé está por encima de cualquier otro aspecto; siendo necesario que exponga el concepto emitido por el respectivo médico, en el sentido que de permanecer en el inmueble, podría verse afectada la salud de la bebé.

  20. Buenas tardes soy propietaria de un apartamento lo tuve arrendado por 8 anos, nunca me cancelaron Los arrendamientos a tiempo porque el arrendatario siempre decia que el trabajo estaba mal, siempre les dije que que SI no podianpagar que buscaran otra vivienda, anos atras. en el apartamento del piso de Arriba resulto Una humedad en el bano que llego a afectar considerablemente el mio verbalmente le dije a al arrendatario que cuando esta humedad se solucionara el apartamento lo iba a vender (2 anos atras ) porque mi salud no ha estado muy bien y he querido venderlo . la humedad se arreglo en marzo de 2017 , el contrato se vencia en febrero 6 y quedamos que si Ellos encontraban un apartamento antes no habia problema con la terminacion del contrato Ellos dijeron que me entregaban en noviembre porque estaban en espera de uno se llego noviembre y me dijeron que aun no tenian apartamento que les diera hasta febrero 6 que al fin y al cabo Para esa fecha se terminaba el contrato les dije que estaba bien, que yo les enviaba la carta Para terminacion del contrato pero Como tuve. una recaida en mi salud la fecha de envio de la carta se me Paso, en el mes de diciembre estuve varias veces hospitalizada hasta que finalmente la ultima hospitalizacion fue del 26 de diciembre al 11 de enero y lo de la carta finalmente no se hizo, Ellos siempre fueron incumplidos en los pagos pero nunca se pasaron de un mes a otro solo justo el canon del mes de diciembre de 2017 lo cancelaron en enero de 2018 de la clinica Los llame Para que consignaran , hasta que finalmente lo pagaron y me dijeron que Ellos aun no habian conseguido vivienda y que ya no Ivan a pagar mas arrendamiento y que me entregaban cuando ellos quisieran , el 19 de enero les envie Una carta dando terminacion del contrato por incumplimiento en el Pago del canon de arrendamiento y que me entegaran el inmueble el 6 de febrero, le envie copia al codeudor el 6 de febrero no entregaron el inmueble , el 6 de febrero les envie otra carta Como requerimiento de terminacion del contrato dando un plazo de 8 dias Para que entregaran el apartamento y sun asi no lo entregaron, tome el recurso de un juez de Paz Para la reestitucion del inmueble la primera cita fue Para el 6 marzo y no Han asistido a Las citas requeridas, el 7 de marzo me llamaron Para entregar el inmueble y me confirmaron que esos 2 meses no los iban a cancelar y que no van a asistir a Las citaciones , me dicen que yo nunca les dije nada durante esos 8 anos no les dije nada por el incumplimiento en los pagos tambien les rebaje el arrendamiento 1 ano atras porque la empresa de Emcali empezo a cobrar un rubro injustamente en Los recibos de servicios publicos acordamos del valor de los arrendamientos descontarlo. He estado leyendo y vi Una figura que se llama el allanamiento a la Mora puede esto perjudicarme a la hora de embargar al codeudor? Esta Se refiere al consentimiento en la Mora al momento de pagar Los canones. de arrendamiento,. Agradezco Su orientation mil gracias

    1. Buenos días Señora Viviana, reciba un cordial saludo, esperando su pronta recuperación total:

      Si bien usted ha sido minuciosa al detallar el caso particular, aún existen dudas que no permitan darle una respuesta a sus dudas.
      Le sugiero que en adelante toda comunicación sea por escrito y con acuse de recibo, lo verbal en ocasiones resulta complicado desde el punto probatorio. Ahora bien, usted ha ido agontado las vías necesarias para poder obtener la desocupacipon de su inmueble. Con toda la documentación pertinente, sería necesario analizar la posibilidad de pedir asesoría legal por cuanto el tema, dada la posición de los Arrendatarios; ya ha tomado un curso algo complejo.

  21. Buenos días, tengo un problema y mucho les agradezco se dignen ayudarme a solucionarlo. Me alquilaron una vivienda hace cuatro años, en el contrato estipuló la inmobiliaria que debo avisar sobre la no renovación con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato, faltan seis para que éste se produzca, Yo puedo entregar el bien cuando llevo un año pidiendo que arreglen las goteras que inundan varias partes de la vivienda cuando llueve, haciéndola inhabitable, sin recurrir a la vía judicial? Gracias.

    1. Buenos días Señor Raúl, reciba un cordial saludo:

      La Corte Constitucional ha señalado que un principio jurídico universal consiste en que las cosas se deshacen como se hacen; luego entonces usted debe proceder con la entrega del inmueble de manera formal, tal y como usted lo recibió, con el fin de no tener inconvenientes futuros.

      Haga un acercamiento formal mediante comunicación escrita explicando sus consideraciones para dar por terminado el contrato vigente.

  22. hola llevo 12 años de alquiler antes de cumplir los 12años me envian carta con 3 meses de anticipacion de renovacion del contrato informandome que debo desocupar dicho apartamento que tiempo tengo para desocupar no he encontrado otro arriendo y me deben indemnizar gracias

  23. Hola, desde hace un año tomé una casa en arriendo y la propietaria me notificó de que debo entregar el inmueble apenas se cumpla el mes… Y aun no encuentro otra casa…
    Mi pregunta es ¿cual es el plazo máximo que tengo para entregar el inmueble teniendo en cuenta que llevo un año viviendo allí? Si hay algún artículo por favor díganme. Muchas gracias

    1. Buenos días Señor Kevin, reciba un cordial saludo:

      Póngase de acuerdo con el propietario del inmueble para fijar una fecha de entrega. Si bien usted debe restituir el mismo, no hay una fecha límite establecida, y mientras siga ocupando el inmueble deberá pagar los arriendos proporcionalmente al número de días que ocupe.

  24. Buenos días, un cordial saludo.
    Tengo unas dudas: Se arrendó un apartamento, pero el contrato nunca tuvo forma, si existe (contrato) no es muy completo ni claro, tampoco tiene la firma del arrendatario solo del arrendador, sin embargo el arriendo siempre se pago a tiempo, nunca hubo problemas, a principio de este mes vino la dueña del apto del exterior a manifestar que el arriendo debía subir 400 mil pesos porque la economía estaba mal y que a eso estaban los apartamentos en la unidad, la respuesta por parte del arrendatario fue que ya se le salia del presupuesto y que estaba dispuesto a recibir otra propuesta, a los 20 días llega una carta donde manifiesta que después de la reunión que se tuvo NO SE RENOVARA EL CONTRATO, en ninguna parte aparece el motivo ni nada, solamente que no se renovó, TENGO ALGO DE CONOCIMIENTO DE LA LEY 820 DE 2003 ART 22, pero no entiendo mucho lo del numeral 7 y 8.

    inicio del contrato: 13 de Agosto de 2009
    vencimiento : 13 febrero de 2010

    Ya este año se cumpliría 9 años en agosto de estar en arriendo, cumplidos llevando todo como es, la notificación de que no se renovara llego el 22 de marzo 2018. PREGUNTA:
    1. Esta avisando mas de 3 meses antes (eso lo entiendo) pero a partir de cuando me cumplen esos 3 meses? a partir del mes de marzo o a partir de agosto que es cuando termina el contrato
    2. Los 3 meses de gracia o sea que no voy a pagar es a partir de cuando? a partir de marzo o hay que seguir pagando hasta agosto y a partir de agosto son 3 meses de gracia.

    Quedo atenta mil gracias

    1. Buenas tardes Señora Likama, reciba un cordial saludo:

      Asumámos que existe un contrato, aún cuando como usted lo señala; no sea muy completo. Las causales indicadas por usted tienen implicaciones distintas, luego entonces el Arrendador deberá precisar cuál es la causal invocada para efectos de dar por terminado dicho contrato de arrendamiento. Si se trata de la causal 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003; entonces la fecha que se tomará para que usted restituya el inmueble en cuestión, será la que corresponda a tres (3) meses a partir de la fecha en que se le ha comunicado formalmente dicha terminación, es decir; como en su caso, puede ser antes de cumplirse la fecha de vencimiento del contrato. Se trata por decirlo, de una terminación anticipada. Si la causal invocada es del numeral 8 del mismo artículo y ley antes mencionados, entonces la fecha de restitución será la de terminación del contrato, es decir; agosto.

      Es necesario aclararle en cuanto a lo que usted señala como meses de gracia, algunas precisiones que considero importantes. Lo primero es que se trata de un error de interpretación muy común de esta causal, por la praxis que se da en este sentido para efectos de terminación de algunos contratos. La ley no señala que usted no debe pagar el canon durante esos tres(3) meses; sino que el arrendador en caso de invocar la causal 7 del artículo 22; deberá pagar a título de indemnización, una suma equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento; no obstante, usted deberá seguir con el pago mensual del mismo durante dicho lapso de tiempo, dado que el dinero de la indemnización solo le será entregado hasta que usted cumpla con el deber de entregar el inmueble en la fecha establecida. Así las cosas, es necesario que tenga claridad que de invocar el artículo 7, se deberá pagar indemización por parte del Arrendador.

      Ahora bien, lo segundo que consideo necesario aclarar, es que no siempre será una indemización, y no siempre será el equivalente al valor correspondiente de tres(3) meses de arrendamiento. ¿Porqué? Aquí es donde toma vital importancia conocer cuál es la causal invoda por parte del Arrendador. Resulta que a la luz del artículo 22, numeral 8, literales a, b y c; el Arrendador deberá constituir una caución; y esto es muy importante de tener en cuenta, no es una indemnización, sino una caución; y esta no será por tres(3) meses, sino por el valor equivalente a seis (6) meses de arrendamiento. ¿Cuál es la diferencia entonces entre una y otra? Pues bien, que mientras la indemnización le será entregada a usted, uno vez restituya el inmueble; la caución le será devuelta al propietario cuando pasado un tiempo (Seis(6) meses), se pueda constatar que le dió efectiva aplicación a la causal que invocó para terminar el contrato, esto es; por ejemplo que se mudó a vivir al inmueble, que lo está remodelando o que lo entregó como resultado de haberlo vendido. Hasta aquí, se han tratado el numeral 7, así como también el numeral 8 y los literales a, b y c, de este último. Ahora queda pendiente el literal d.

      Con respecto al literal d, para su caso particular. En caso de ser invocado por el Arrendador, como quiera que su contrato viene suscrito desde el año 2009, es decir que tiene mas de cuatro(4) años de ejecución; entonces el Arrendador deberá indemnizarle con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Y es aquí en donde se encuentra la diferencia en el monto de dicha indemnización. Mientras que el numeral 7 indica que son tres(3) meses, el numeral 8 literal c, indica que son 1.5 meses.

      En el siguiente link podrá encontrar información sobre el tema: http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

  25. Buenas noches,
    Bajo el entendido que ningún contrato puede estar por encima de la ley y que ningún particular puede dictar disposiciones contrarias a esta. Es correcto que una inmobiliaria le pida al arrendador o arrendatario que informe la no renovación del contrato con cuatro meses de anticipación?

    1. Buenos días Señora Miguel, reciba un cordial saludo:

      Para efectos de analizar su pregunta, la cuál resulta interesante y muy frecuente de escuchar; es necesario tener presente tres términos importantes que no serán tratados, sino solo mencionados a manera de orientación: orden público, derecho privado y autonomía privada (voluntad contractual), mas no autonomía de la voluntad (actitud individual).

      El contrato de arrendamiento es un contrato de derecho privado el cual se encuentra sujeto a las normas civiles y comerciales que le son aplicables al mismo. Así las cosas, entonces como primer planteamiento podemos señalar que estamos en la esfera del derecho drivado; cobrando especial importancia la autonomía privada. Sin embargo, el orden público implica para los particulares una limitación de su iniciativa privada, léase autonomía; desde el punto de vista contractual, sobre derechos que considera la ley deben ser protegidos aun en contra de la voluntad del titular del mismo.

      Como consecuencia de lo anterior, en algunas ocasiones (contratos), la ley permite que las partes establezcan su propias reglas, con algunas restricciones claro está.

  26. Hola buenas tardes.
    He estado en calidad de arrendataria durante 8 años aproximadamente, hace 1 mes, la propietaria del inmueble decidió de manera verbal pedirnos el desalojo de la casa lo más rapido posible, sin embargo nosotros le hemos manifestado que necesitamos el tiempo para buscar un nuevo lugar.
    Quisiera saber de acuerdo a la ley 820 de 2003, en sus artículos 22 y 23 si tengo un tiempo estimado para entregar el inmueble, es decir, si la ley me cobija en cuanto al tiempo en el que debo desalojar teniendo en cuenta que el arrendador nos informó simplemente hace un mes y la renovación del contrato se hizo en el mes de enero por un año.
    Y si tengo derecho a recibir algún tipo de indemnización por medio del arrendador. Gracias!

  27. Buenas noches
    en el mes de octubre de 2017 firme contrato como arrendador de una casa por un término de seis meses el cual vence el 30 de abril de 2018
    Le solicité respetuosamente a la dueña de la casa prorroga por tres meses más, a lo cual me dice que debo firmar nuevamente contrato por seis meses, que puedo hacer para poder seguir durante tres meses más en la casa.

    Es de notar que durante los seis meses nunca le he faltado al pago puntual del canon mensual y el pago de servicios públicos están al día

    Gracias

  28. Buenos dias
    Gracias por esta pagina que es de gran ayuda. En mi caso llevo dos meses y 13 dias de este mes, la semana pasada se empezo a filtrar el agua en la casa, por motivo de trabajo no me encontraba en la casa y cuando llego en las noches encuentro los muebles de la sala mojados, el comedor, pasillos, patio de ropas y otros mojado ( esto debido a la terraza que queda en el sugundo piso).
    Mi pago de arriendo es para los 10 de cada mes, maximo el 15 por ley. A la señora le notifique que no podia continuar en el apartamento por estos percances y le pedi unos días para irme ( teniendo encuenta que estamos a 13) pero ella me dice que me cobra $20.000 pesos m/cte. por dia vivido).
    Debo pagar? Teniendo encuenta que la afectada soy yo ?
    Que entre semana no me puedo trastear porque debo trabajar y en las noches esta prohibido hacer trasteos.
    No se como manejar el tema con la Sra. me exije le debo pagar por no aviso de un mes de anticipación, si las lluvias iniciaron hace una semana.
    A ella le explique el tema y no puso oposición a dar terminado el contrato, pero siempre y cuando le pague por día vivido.
    Que debo hacer?, Debo pagar si me pienso ir el domingo 15 dia maximo para el pago, y teniendome que ir por las multiples goteras y humedad de la casa?
    Gracias

    1. Buenos días Señora Gina, reciba un cordial saludo:

      Gracias a usted por estar pendiente de nuestras publicaciones.

      Considero que lo primero que deberían hacer es revisar cuál fué la causa de dichas filtraciones. Puede tratarse de algo muy complejo o simplemente que obedezca la misma al taponamiento de algún desagüe en la antes mencionada terraza. De tal suerte que usted no se verá obligada a mudarse tan pronto, debiendo asumir los gastos que ello le implicaría, a más de la incomidad que representa dicha actividad.

      En caso de no ser viable lo expuesto anteriormente, el punto de partida para analizar su situación particular, es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento y el valor del canon establecido.

      Asumiendo por buena fé que el Arrendador desconocia la situación de filtraciones, son las partes quienes deben decidir cual es el camino a seguir. Por otro lado, como lo es su caso, de común acuerdo las partes pueden optar por terminar el contrato de arrendamiento suscrito. Así las cosas, como quiera que no hay una responsabilidad demostrada de que el Arrendador es responsable de la situación presentada, mientras se encuentre usted ocupando el inmueble mas allá de la fecha del mes vigente que usted ha cancelado, entonces deberá pagar proporcionalmente el valor del canon correspondiente a los días que esté en el inmueble. Dicho valor de un día será el que resulte de dividir el canon mensual entre 30. De esta forma, usted no se verá abocada a tener que soportar dichas filtraciones y el propietario podrá realizarlas con la rigurosidad que requiera el caso.

      Todo este tipo de situaciones pueden volverse muy sencillas o complejas de resolver atendiendo a la voluntad de las partes en llevar a feliz término el contrato de arrendamiento. En caso de no estar de acuerdo en como se presenten los hechos en relación a su caso, entonces puede acercarse a un centro de conciliación para efectos de dirimir las diferencias presentadas.

      Le deseo un feliz dia.

  29. Buenos días,
    Arrende un apartamento en diciembre del 2017, el contrato tiene una vigencia de 1 año, pero deseo dar por terminado ya que todos los meses tenemos problema con el arrendatario cuándo deben pagar la mensualidad, ponen problemas por el valor al cancelar de los servicios públicos, adicional a eso permanece y viene mucha gente entran salen a diferentes horarios, les hemos realizado las observaciones al respecto pero las cosas siguen igual, como hago para cancelar el contrato que se tiene firmado.

  30. Buenas tardes. En el año 2011 compramos entre varios hermanos un apartamento que estaba arrendado desde el 2009 a través de una agencia inmobiliaria. El 30 de julio de 2018, se vence otro año de contrato. En razón a la situación económica de uno de los hermanos que figura como propietario del bien y con el consentimiento de los otros, se solicita la entrega del bien y la inmobiliaria nos dice que tenemos que una indemnización por solicitar la entrega del inmueble. ¿Es esto cierto? ¿se debe cancelar algún tipo de indemnización?

  31. Buenas tardes, tengo una situación:

    Fecha de iniciación: 1 de Junio de 2009
    Fecha de comunicación de terminación de arrendamiento de inmueble: 19 de febrero de 2018.
    Medio de comunicación: Fisico e email.
    Imagen de la comunicación: https://goo.gl/vGWHWE

    He sido excelente inquilino, pero motivos de viajes de trabajo, ocupaciones laborales me ha sido imposible buscar un prospecto de inmueble para pasarme, verificar los requisitos de la inmobiliaria, etc.
    Solicite 3 meses mas a partir del 31 de mayo que me solicitan entregar el inmueble, y me lo negaron, solicite dos meses y me lo negaron, solo me dieron un mes mas, que considero no es suficiente, estoy dispuesto a seguir pagando mi canon cumplido, pero requiero hasta el 30 de agosto como minimo.

    Contestaron esto “Adicional a esto, el propietario esta solicitando el inmueble para dos de las causales que exige esta ley, Ocupación propia y reformas del inmueble, por tanto no esta incumpliendo con la ley y no tendría la obligación de cancelar penalidad, la penalidad se cancelaría solo cuando no se este dando cumplimiento con lo estipulado en el contrato.”, eso es cierto?

    Que salidas tengo, quedo atento

  32. Buenos días, desde noviembre de 2015 se tomo un apartamento con la inmobiliaria, desde que lo recibí les manifesté que las ventanas estaban dañadas y el lavaplatos; del lavaplatos han hecho arreglos a medias y ya hay mucha humedad, por lo de las ventanas el frío y la humedad han empeorado y eso ha afectado mi salud y la de mis mascotas (una falleció). Me acerqué a la inmobiliaria pidiéndoles cancelar el contrato ya que la propietaria ha manifestado q no va a realizar los arreglos y no puedo seguir pagando gastos médicos y arriendos al tiempo, ellos me dicen que la única opción es ceder el contrato pero yo por recomendaciones médicas debo irme lo antes posible de ahí; hay alguna ley que me cobije por incumplimiento en estos arreglos por parte de la propietaria sin tener que pagar la multa, ya que faltan 6 meses para que se termine el contrato

  33. Buena tarde.
    Arrendé un aparta estudio directamente con el propietario, se hizo contrato por 6 meses y me toco dejar un deposito, pasado una semana de estar viviendo en el aparta estudio salieron varias goteras, inmediatamente se le informó de manera verbal al propietario, pasó casi un mes sin solución hasta que el señor contrato un obrero para el arreglo, pero las goteras siguieron y se le informó nuevamente al propietario; aunque estamos en época de lluvia pasaron dos semanas las cuales no se presento la lluvia y el propietario no volvió a traer al obrero. Mi pregunta es: Puedo terminar el contrato por este hecho ya que para mi es muy incomodo tener tazones y trapos para solventar el agua, y si es así puedo pedir el deposito que se dejo? espero su colaboración y aclaración respecto al tema. gracias.

    1. Buenos días Señora Camila, reciba un cordial saludo:

      Se trata de algo muy comun el tema de los depósito exigidos al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, sin embargo la Ley 820 de 2003 selaña: “Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.” Así las cosas, esta práctica está prohibida expresamente por ley, por lo tanto es ilegal hacerlo.

      Por otro lado, de acuerdo con el viejo aforismo “Dame los hechos y yo te daré el derecho”; corresponderá a usted presentar toda la información pertinente para señalar que el Propietario ha sido negligente en la realización de los trabajos para mitigar las goteras que se presentan, mientras que él a su vez presentará sus argumentos respectivos del porqué no ha sido posible dicha reparación. En ese sentido, considero que deben buscar una solución a través de la conciliación en un centro especializado para tal fin.

  34. Buenas tardes Dr. Tengo en alquiler un apartamento con contrato vigente. El recibo del agua llego carisimo $260.000 (cabe aclarar que se pagaba entre 70 a 80 mil pesos) por un daño que hay en el baño, quiero hacerle saber que el apto esta en malas condiciones y muy antiguo, tambien tengo entendido que los daños por deterioro o mal funcionamiento los asume el propietario. Yo le notifique a la dueña y le quite la entrada de agua al mismo. Este inconveniente genero discusion entre las dos porque yo no iba a pagar esa cantidad puesto que ahi conmigo vivia otra persona y no quiso cobrarle a ella lo que le correspondia. La dueña me dijo que pagaramos por mitad y no me parecio justo. En conclusion esto genero que me pidiera que le desocupara habiendole yo pagado el mes anticipado y me dio 5 dias para ello. En vista de eso yo decidi marcharme para evitar inconvenientes y contrate un furgon para trasladar una parte de mis pertenencias y ella no me dejaba sacar las cosas alegando que era el sabado el dia que supuestamente podia. Le dije que solo era una llamada a la adm y dijo que ni el presidente de la republica fuera yo lograria sacar lo mio. Yo para no perder el dinero del acarreo llame a la policia y de esta manera pude sacar la parte que necesitaba llevarme. Y la espere el sabado para terminar de mirar que ibamos a hacer y nunca llego. Me gustaria saber que derechos tengo ante este suceso tan desagradable. Quedo atenta. Gracias de antemano

  35. Buenas tardes

    Tengo una consulta y es que yo firme contrato el 31 de junio de 2017 y el día de hoy me informan que no va a haber renovación del contrato sin motivo alguno y que debo entregar el 31 de julio, quisiera saber si eso se puede, si la prórroga es correcta o debe ser más larga y que puedo hacer

    Gracias

  36. Buenas noches,
    Hace 7 años alquilé un local comercial (taller de autos) de manera verbal a un conocido. Desde hace más de un año, el arrendatario me cancela en efectivo algunos abonos y otros he tenido que cobrarlos con reparaciones a mi auto. Ni de los abonos recibidos en efectiv, ni de los arreglos al auto, tengo recibos. Ya le he solicitado que me desocupe el inmueble en vista que no tiene intención de cancelarme lo adeudado ni cumple las fechas pactadas para ponerse al día. Quiero hacer una carta de terminación de contrato verbal, pero quiero saber cuanto tiempo debo darle para que desocupe el local, o que debo hacer en este caso. Gracias.

    1. Buenos días Señora Linda, reciba un cordial saludo:

      Le sugiero que se acerque a un centro de conciliación para tratar de solucionar su situación. Si bien la ley no limita que el contrato de arrendamiento sea por escrito, resulta toda una odisea la parte probatoria cuando se presentan sitruaciones como las que usted indica.

  37. Buen día.
    Dentro de dos meses se vence mi contrato de arrendamiento y la propietaria me pidió el inmueble,es decir que no me lo quiere renovar, no dio razón alguna.

    Sin embargo yo quiero pasarme ya a otra casa, debo pagar esos dos meses, siendo la arrendataria quien primero me pidió el inmueble?

    Gracias!

  38. Buenas noches, mi esposo y yo alquilamos un apartaestudio un contrato a seis meses iniciando el 4 de marzo de 2018, lastimosamente nos quedamos sin trabajo y debemos un mes, el dueño nos exige desocupar de inmediato y que si no lo hacemos ira con un juez de paz para que nos saquen es eso legal,

    1. Buenos días Señora Angela, reciba un cordial saludo:

      Lamento su situación y espero que pronto logre solucionarla.

      Le comento que efectivamente la mora en el pago del canon es una causal para dar por terminado el contrato de arrendamiento, aun cuando el procedimiento no sea el que le indica.

  39. Buenos dias por favor quisiera saber si es ppsible cancelar el contrato cuando hace 3 meses solocito unos arreglos a la inmobiliaria y no los hacen ya trajeron a un contratista y nada que solucionan los arreglos suman 9 millones de pesos que debo hacer.

  40. Buenas noches, quisiera saber que puedo hacer, me estan solicitando el inmueble hace ya un año pero no logro encontrar algo que se ajuste a mi presupuesto ya cumpli 10 años de inquilina y la propietaria lo esta pidiendo para habitarlo, tengo una demanda y no se como proceder… Que Debo hacer… Tengo 3 niños mentors de edad y soy madre soltera

    1. Buenos días Señora Sandra, reciba un cordial saludo:

      Entiendo que sea una situación dificil enfrentar un proceso de restitución de inmueble sin tener para donde mudarse y sumado al hecho de estar menores de edad de por medio. Sin embargo por lo que usted me comenta, el propietario lo requiere para su propia habitación y no sabemos las necesidades que a su vez este tenga. Así mismo, como usted lo indica; ha pasado un año desde la solicitud de restitución, y esto a todas luces resulta un tiempo muy extenso para restituir el inmueble en mención.

  41. buen día geobel enrrique pallares.
    en caso que se solicite terminación de contrato con dos meses previos al vencimiento del mismo ,por moticos de disminución de ingresos económicos, es posible que este en la obligación de pagar 3veces el canon de arrendamiento?

  42. Buenos días tengo una consulta soy arrendatario llevo un año en la vivienda el contrato fue prorrogado por un año mas, ahora bien por ninguna causal de las del contrato la señora decidió pedirnos el inmueble y nos dio plazo un mes el cual se cumplía el 01 de junio del año en curso, nosotros logramos ubicarnos 8 días después del vencimiento del termino impuesto en un nuevo departamento y la arrendataria nos esta exigiendo el pago de esos días, mi pregunta es ¿ es obligatorio pagar esos dias? y no debemos recibir alguna indemnización?

    1. Buenas tardes Señor Cesar, reciba un cordial saludo:

      Resulta poca la información que me suministra para poder orientarle en forma adecuada. Debe existir una causal, debe notificarse la decisión de terminación del contrato mínimo con 3 meses de anticipación ya sea a la fecha vencimiento del término inicial o de sus prórrogas como en este caso. Dependiendo de la causal debe constituirse una caución o pagar indemnización.

      A continuación le comparto un link que podría ser de su utilidad.
      http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-de-contrato-vivienda-urbana-ley-820-de-2013/

  43. Buenas tardes.

    Hice un contrato de arrendamiento por medio de inmobiliaria el cual fue renovado automaticamente para el mes de febrero de 2018, desde el momento en que tome el inmueble quedaron alguno compromisos de arreglos, trascurrido el tiempo se presentaron filtraciones de agua lo que causo humedad lo que causo enfermedades virales por el olor, así también se presenta escasez y falta del servicio e agua lo que conllevo a incurrir en gastos en diferentes gastos como pago del servicio de agua en otro lugar de vivienda familiar, traslado de mi hija de 4 años a vivir con sus abuelos por falta del servicio de agua ya que pasaban 3 semanas sin el suministro del mismo, este problema se presenta a nivel general, desde comienzo se informo a la inmobiliaria quienes manifestaron en varias ocasiones realizar los arreglos y realizar algunas adecuaciones para proveer el inmueble con el servicio de agua, antes de cumplirse un año de contrato nuevamente manifeste mi inconformidad a lo que la inmobiliaria me respondió que realizaría los arreglos motivo por el cual no cancele el contrato, luego de tres meses de espera una vez renovado el contrato el servicio de agua fue nulo y nuevamente causo perjuicios económicos, para el mes de marzo informe a la inmobiliaria el incumplimiento y contestaron que no había autorización de parte del dueño que para el mes de Abril iniciarían las adecuaciones, durante este periodo no sucedió nada entonces para el día 7 de mayo envíe carta a través de medio electrónico informando las inconformidades y que entregaría el inmueble el día 01 de Junio por incumplimiento de parte de ellos, la carta fue contestada por medio telefonico ese mismo día por dos funcionarias de la inmobiliaria y posterior a ello el día 27 de mayo por otra funcionaria mediante medio electrónico en el que decían que debía pagar la clausula y que no recibirían el inmueble, además alejan que por falta de mi tiempo no pudieron iniciar las adecuaciones el día 15 de mayo siendo que soy empleada y debo cumplir con horarios y no tenía quien se quedara en la vivienda, las adecuaciones iniciaron la última semana de mayo, para el día 31 de mayo pese a que no estaba en lugar les deje las llaves de la vivienda para que iniciaran sus trabajos encontrándome la casa inundada porque rompieron un tubo por lo que se dañaron algunos cosas de la casa, el día 02 de Junio desocupe el inmueble y a la fecha no me lo quieren recibir y me llego un comunicado diciendo que me reportaran a la aseguradora. quiero saber como puedo hacer para entregar el inmueble y si es justo pagar una clausula siendo que el agua es un servicio vital para vivir además de los perjuicios económicos causados

    1. Buenas tardes Señora Angela, reciba un cordial saludo:

      Lo que usted me manifiesta se trata de un tema complejo, en el que la parte probatoria jugará un papel fundamental, teniendo en cuenta que de acuerdo a su dicho, esta situación se viene presentando hace mucho tiempo.
      Le sugiero acercarse a un centro de conciliación o buscar la asesoría de un profesional del derecho, para efectos que pueda entrar en detalle de los hechos y tomar la mejor decisión al respecto.

  44. buenos días, llevo un año viviendo en una casa, le manifesté a la dueña de la casa que le iba a desocupar ella me dio 5 días, pero no he podido irme y ahora me dice que debo pagarle $20.000 por los día que me pase después del 5 día que tenia para desocupar. es posible que ella haga esto?

    1. Buenos días Señora Neidy, reciba un cordial saludo:

      Es su deber mientras esté ocupando el inmueble, pagar el canon del mismo. Como quiera que se trata solo de unos días, entonces el pago lo debe hacer proporcional. Tenga en cuenta la fecha de vencimiento del contrato, cada día adicional debe liquidarlo mediante la siguiente fórmula: (canon/30) x Nro de días que esté en el inmueble después de la fecha de vencimiento.

      Espero que la información le sea de utilidad.

  45. Doctor Pallares el caso es el siguiente: mi nombre es Cesar Florez hace mas de un año se realizo un contrato en un inmueble en el cual figuro como arrendatario alli vivia con mi esposa y un hijo menor de 7 años, hasta la fecha no se habian presentado problemas referentes a incumpliiento de arriendo servicios y demas, sin embargo existen unas zonas comunes las cuales deben estar en perfecto estado de aseo, en una ocación la propietaria hizo una reunion en la cual manifesto que estaba inconforme por las zonas de aseo ya que estaban en mal estado de aseo, es ese orden de ideas yo le dije que m,i esposa se encontraba en estado de gestación y no podia hacer dicho aseo y en mi caso viajo mucho por lo cual propuse dar un dinero para que entre todos pagaramos el aseo en dichas zonas, finalemte no se llego a ese acuerdo y la propiestaria de la casa en una forma pedante y grosera me dio a entender que hiciera el aseo yo por mi parte le dije que ya tenia la propuesta y que por las condiciones en las que m,e encontraba no podia hacer el aseo entonces se enojo y discutimos, por esa razon decidio en el mismo momento pedirme el apartamento y que tenia un mes para irme, lo cual manifesto de manera verbal, por lo sucedido comence a ubicar un nuevo predio donde vivir conm mi esposa que se encuentra en gestación y un hijo, encontrando un apartamento en otro sector, el gran inconveniente es que mi contrato se vencia el 01 de junio del año en curso y el apartamento me lo entregaban hasta el día 08 del mismo mes en esta fecha se realizo la mudanza y el dia 10 le entregue las llaves y el apartamento a la señora en perfecto estado de aseo, pero me manifesto que debia pagarle los 10 dias de mas ya que el contrato se habia vencido el 1 a lo cual le manifeste que no iba a pagar ya que ella fue la que dio por terminado el contrato sin una justificiación especifica, solo por una pequeña discucion de la cual yo mismo di la solcución. que debo hacer pagar o no , o si tengo derecho a alguna indemnizacion por parte de l apropietari aclarando que ya llevo mas d eun año en el inmueble

    1. Buenos días Señor Cesar, reciba un cordial saludo:

      Si bien la propietaria le pidió el inmueble y no cumplió con los términos exigidos por ley para desahuciar un contrato de arrendmaiento, usted también procedió con la entrega del mismo sin objeción alguna al respecto; de allí que pueda entenderse como que estamos ante una terminación de contrato por mutuo acuerdo. Este tipo de situaciones suele suceder con mucha frecuencia, en donde no hay la rigurosidad debida para con el manejo de los contratos de arrendamiento.

      En derecho existe un aforismo muy conocido “dame la prueba y te daré el derecho”. Piense usted por un momento que decide acudir a la justicia para efectos que sea indemnizado por parte de la propietaria, ¿Cuál sería la prueba que usted presentaría? ¿Considera usted en caso dado, que dicha prueba sea suficiente para demostrar que fué la propietaria quien decidió dar por terminado el contrato? Por esta y muchas razones mas de peso, es que se recomienda que todo quede por escrito, de tal suerte que sea mucho mas fácil de dirimir desde el punto de vista probatorio.

      Ahora bien, con respecto a que el contrato terminaba el día 1 de junio y usted desocupó el día 10 de junio; mi punto de vista muy personal es que debería liquidar esos días y pagarlos a la propietaria. En esta situación veo entre lineas, que ambos salieron ganando. Tanto usted como la propietaria encontraron una solución de raíz a la situación que se venia presentando y en la que no pudieron encontrar un término medio.

      Si pedimos a gritos un mejor país en todos los sentidos, debemos empezar por cada uno de nosotros. Usted había cancelado sus arriendos hasta el día 31 de mayo, de tal suerte que si ocupó hasta el día 10, esos días no están dentro de dicho pago. Puede liquidarlos con la siguiente fómula ((canon/30) X Nro. de dias que ocupó; esto dará como resultado el valor que deberá pagar. Este gesto hablará muy bien de usted.

      Espero le sea de ayuda esta información, y que su nuevo apartamento sea el hogar que usted y su familia anhelan.

  46. Buenas noches Doctor Pallares…
    Mi nombre es Luz, Tengo una casa y la arrende a una inquilina porque era solo ella y el hijo, le advertí mucho que era solo para dos, ya la inquilina tiene 15 meses viviendo allí y el contrato se renueva cada seis meses, en la actualidad ya viven en esa casa cuatro personas y no me parece justo de lo que hablamos. sera que yo le puedo pedir la casa con tres meses de anticipación de la renovada del contrato y no tengo que indemnizar?
    Muchas gracias por su ayuda

  47. Buenas noches.. tengo un inmueble en arriendo por intermedio de una agencia de arrendamiento desde hace cuatro años.. el contrato se celebro en noviembre de 2014. Se envio carta escrita a la agencia para pedir la no renovacion de contrato por mejoras en la vivienda… pero la agencia nos informa que debemos pagar una causacion de seis meses del canon a una aseguradora… ¿es necesario hacer ese pago? ¿el monto causado se devuelve al arrendador a los seis meses en su totalidad si cumple con lo estipulado?

    1. Buenos días Señor Giovanni, reciba un cordial saludo:

      Resulta necesario precisar que la causal que usted manifiesta se encuentra establecida en la Ley 820 de 2003, artículo 22 numeral 8 literal b, y hace referencia a una de las causales especiales de restitución, la cual señala lo siguiente: “b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación” En este caso no se trata de simples mejoras; sino que deben ser de tal magnitud que no se pueda continuar habitando el inmueble mientras las mismas se están llevando a cabo.

      A continuación le indico un link en donde podrá encontrar información que le será de suma utilidad para aclarar sus dudas respecto al tema de la caución:
      http://www.araujoysegovia.com/blog/category/arriendos/

  48. Señor Goebel, buenas tardes,
    muy interesante el espacio que tiene en su web Araujo y Segovia, espero obtener información sobre el caso que me aqueja.

    Hace 7 años tome un inmueble a través de una inmobiliaria con el respaldo de una póliza de seguros, en el momento en que se tomo el inmueble, este sufría desperfectos que quedaron incluidos en las observaciones del inventario en el momento de la firma del contrato, verbalmente la asesora que nos tramito el arrendamiento nos informo que si no teníamos inconveniente a futuro serian estos arreglados.

    A hoy puedo decir que durante mas de 4 años hemos venido manifestando que se siguen teniendo los mismos daños, que en algunos casos han tratado de solucionarlos pero son arreglos temporales no reales como son cambio de estufa, fugas de agua en el lavaplatos, humedades en los baños, cambio de tapetes en habitaciones por un alto deterioro y otros, este silencio por parte de la inmobiliaria a través de los años ya afecto otras partes del inmueble que implican mayor inversión como es el piso en madera y el mueble en aglomerado de la cosina con sus cajones .

    Se propuso el arreglo del los mas complicados a cambio de descontar el valor de los arreglos del canon y no recibimos respuesta al igual que las otras comunicaciones y cabe anotar que el contrato incluye clausulas muy clara sobre el no permiso de realizar mejoras como también en caso de incurrir en ellas, el no reembolso de la inversión.

    La cuestión es que el contrato se renueva en mayo del próximo año y no deseo seguir viviendo en estas condiciones un año mas, quisiera saber en que condiciones puedo solicitar la entrega del inmueble ya que la ley 820 de 2003 habla en unos términos y el código civil en los artículos 1982 – 1985 y 1986 dice otros siendo ambos distintos.

    mis dudas son :
    Lo que le comento es causal de terminación de contrato? Incurriría en clausula penal ? cuanto tiempo necesito de antelación para informarle a la inmobiliaria? la Aseguradora interviene de alguna forma en este problema?

    Espero me pueda ayudar a esclarecer como debo solicitar correctamente la entrega del inmueble y así poder hacerlo sin problema.

    De antemano le agradezco su atención y ayuda, quedando muy atenta.

  49. Mi arrendador me ha incumplido con un articulo del contrato en que me dispone de un contador exclusivo para el servicio de la luz, ya que este ha estado dañadodesde que llegue, inicialmente se acordo un pago mensual mientras se hacia el arreglo, ya que pienso que el arreglo es grande no he mandado hacer el arreglo por lo cual he solicitado arreglo reiteradamente verbalmente y de forma escrita pero no me lo han arreglado, quiero saber si esto es suficiente para solicitar la cancelación del contrato unilateralmente sin pagar la multa

  50. el vencimiento del termino pactado avisado con anterioridad de 3 meses, es una causal para dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sin indemnizacion?

    1. Buenas tardes Señor Alfredo, reciba un cordial saludo:

      Desde el punto de vista de la parte Arrendataria, la respuesta es si, sin embargo desde el punto de vista de la parte Arrendadora la situación es diferente.

      El artículo 24 numeral 5 de la Ley 820 de 2003, señala que: “5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.” De tal suerte que la mera voluntad constituye una causal por si sola sin que sea necesario indemnizar.

      Por otro lado, en el artículo 22 numerales 7 y 8 se encuentran señaladas las causales que requieren de notificación previa con una antelación no menor a tres (3) meses para que la parte Arrendadora, dé por terminado el contrato de arrendamiento; que para el caso del numeral 7 es dentro del término inicial o de sus prórrogas, y para el caso del numeral 8 a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas. Situaciones muy distintas, teniendo en cuenta que a la luz del numeral 7 se debe indemnizar, mientras que de tratarse del numeral 8, podría ser una indemnización o una caución, según sea la causal.

      A continuación le indico un link que podría ser de su interés.
      http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

  51. Buenos días, me puede por favor guiar con la siguiente inquietud: yo suscribí contrato de arrendamiento en marzo del 2013 y hoy julio 2018, por situación económica necesito entregar, el arrendador me dice que no me recibe hasta que no encuentre nuevo arrendatario, entonces que puedo hacer?, pagar clausulas, o dejar de pagar para cancelar contrato?, ademas creo que el tiempo también influye. pues no me es posible seguir con ese compromiso. muchas gracias.

    1. Buenas tardes Señora Teresa, reciba un cordial saludo esperando que pronto mejore la situación que está afrontando en estos momentos.

      De acuerdo con la información que me indica, su contrato de arrendamiento se encuentra vigente hasta el mes de marzo del 2019, y el Arrendador (propietario) para efectos de autorizar la desocupación del inmueble, le solicita conseguir un tercero a quien usted puede hacer una cesión del contrato de arrendamiento en cuestión.

      Le comento que si bien usted se encuentra ante una situación dificil, no deja de ser igualmente válido el hecho que el Arrendador (propietario) como consecuencia del contrato suscrito con usted, cuenta con unos recursos por lo menos hasta el mes de marzo de 2019, y en caso de aceptar en estos momentos la desocupación del inmueble, se vería obligado a buscar la manera de suplir dichos ingresos.

      El planteamiento que le indica el Arrendador (propietario), resulta beneficioso para ambas partes. Por un lado, al ceder usted el contrato de arrendamiento, el Arrendador (propietario) no dejará de percibir los dineros por concepto de canon, mientras que por otro lado; usted podrá desocupar el inmueble y no tener que seguir pagando los respectivos canones o una indemnización por terminación unilateral del contrato dentro de las prórrogas.

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