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Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador
Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

La ley 820 de 2003 señala en el artículo 22, las causales para la terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador, haciendo referencia a 7 causales ordinarias, solo por llamarles de algún modo; y 4 causales especiales; nominadas así en el numeral 8, literales a, b, c y d del mencionado artículo; estableciendo a su vez, una gran diferencia al momento de invocar unas u otras, razón por la cual es necesario aclarar algunos puntos, en donde debe existir un especial cuidado.
Para efectos de ilustración, a continuación señalo algunos datos de ejemplo para aplicación práctica.

Tomando como fecha actual : Febrero 6 de 2018
Cómo fecha de Inicio del Contrato : Enero 1 de 2016
y cómo fecha de Finalización del Contrato : Diciembre 31 de 2017

El contrato de arrendamiento por ser de tracto sucesivo, a menos que medie la voluntad de las partes para darle por terminado, se entenderá renovado por un período igual al inicialmente pactado. Para el caso del ejemplo este contrato ya se renovó.

  1. Notificación a la parte Arrendataria de la intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral.

    • En lo que refiere a la causales 1 al 6, las mismas pueden ser invocadas por la parte Arrendadora en cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario un tiempo de antelación mínimo, ya que en todos los casos se trata de incumplimiento de la parte Arrendataria, y la restitución del inmueble estará sujeta al resultado de un proceso de restitución que podrá adelantarse una vez se configure alguna de estas causales señaladas en la ley. En otras palabras, si en cualquier momento el arrendatario entra en mora, subarrienda total o parcialmente el inmueble sin autorización del arrendador, incurre en conductas reiteradas que afecten la tranquilidad de los vecinos, ejecuta ampliaciones sin autorización de la parte Arrendadora, o cuando se trata de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, viola las normas de los respectivos reglamentos de copropiedad; entonces se podrá iniciar en cualquier momento un proceso para dar por terminado el contrato de manera unilateral por la parte Arrendadora.
    • En cuanto a la causal 7, la cual señala: El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.” Debe entenderse que la misma puede invocarse durante la ejecución del contrato de arrendamiento y en cualquier tiempo del mismo, al igual que las causales 1 al 6; pero en este caso dicha causal debe ser puesta en conocimiento de la parte Arrendataria con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha en la que se desea dar por terminado efectivamente el contrato de arrendamiento. ¡Esto es clave! La causal 7, podrá ser invocada hoy, con el fin de dar por terminado el contrato citado en el ejemplo inicial, mínimo el 6 de mayo de 2018, es decir; con tres (3) meses de anticipación a la fecha que se requiere la restitución del inmueble; en este caso mucho antes de la fecha de vencimiento final que es en diciembre 31 de 2018.
    • Si por el contrario, se desea invocar algunas de las causales especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento, entonces se debe comunicar a la parte Arrendataria con una antelación mínima de tres (3) meses, pero a la fecha de vencimiento del contrato, que para el ejemplo en cuestión es diciembre 31 de 2018; así las cosas la parte Arrendadora debería informar a la parte Arrendataria su intención de dar por terminado el contrato notificándola de acuerdo con las formalidades de la ley señaladas en el artículo en cuestión, a más tardar el 6 de septiembre de 2018.
  2. Indemnización vs Caución

    • Estos dos conceptos los podemos encontrar la Ley 820 de 2003 en el artículo 22, numerales 7 y 8 (literales a, b y c); y que se resumen de la siguiente forma: cuando se trate de la causal del numeral 7, entonces se debe indemnizar; pero si se trata de la causal del numeral 8, literales a, b y c; se debe constituir una caución. ¿Y en que radica la diferencia entre una y otra? Mientras que el monto de la indemnización corresponde a tres (3) cánones de arrendamientos vigentes; el de la caución corresponde a seis (6). Además la indemnización la constituye la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, y en caso de cumplir esta última con la entrega del inmueble en la fecha establecida, recibirá dichos dineros. Por el contrario, la caución si bien la constituye también la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, estos dineros son para garantizar que la primera cumpla con la causal indicada para terminación de contrato, siendo que en caso positivo dichos dineros le serán reintegrados en su totalidad, y en caso contrario, los mismos le serán entregados a la parte Arrendataria en forma de indemnización.
    • Ahora bien, para el caso de la causal especial del artículo 8, literal d; aparece nuevamente la figura de la indemnización, pero para este caso el monto se establece en 1.5 cánones de arrendamiento. Reza la norma: “El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

Qué piensas? Compártenos tu opinión.

#LíderesInmobiliarios

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

www.araujoysegovia.com
Descargue aquí la ley 820 de 2003

124 thoughts on “Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

  1. agradezco de manera especial el articulo anterior realmente es muy informativo y esclarecedor y útil para personas que no conocemos el tema.

      1. Cordial saludo
        Tengo una duda..
        El arrendador me pasó una carta para terminar el contrato, al vencimiento del término inicial (osea del primer año), con un preaviso de tres meses, sin ninguna justa causa..
        El me debe pagar una indemnización?

        Ya que no mencionó.. Las causales de terminar por venta o demolición o para su propia vivienda.

        Es correcto.. El puede darlo por terminado en primer año..o debe pagarme la indemnización..y debo entregarle el inmueble.?
        Gracias

        1. Buenos días Señora Lili, reciba un cordial saludo:

          El desahucio puede darse en cualquier tiempo de celebración del contrato, sin embargo el pago de la indemnización o la constitución de la caución dependerá precisamente de la causal invocada; así como el tiempo en que se deberá restituir el inmueble.

          1. Buenas tardes
            Lo que pasa es q tengo una duda viví por 3 años en un apartamento propiedad horizontal ,la señora como dice con 3 meses de anterioridad me dice cuánto le da a subir al canon del arriendo no estoy de acuerdo le respondo con una carta q le voy a desocupar el contrato se venció el 28 de julio pero yo desocupe el 11 de agosto la señora me está cobrando esos días q me demore en desocupar es cierto q se los tengo q pagar ? Espero su respuesta gracias buen día

      2. buenas noches soy ines, la inmobiliaria me pidió el inmueble porque la propietaria no quiere arreglar la casa por deterioro, me pidió el inmueble diciendo en su carta que debía entregar el día 31 de mayo de 2018 , yo desocupe antes haciendo saber a la inmobiliaria que desocuparía el día 16 de mayo del presente año, y estos me están obligando a pagar el mes completo y quieren que pague junio, lo cual me parece injusto, puesto que fueron ellos quien pidieron el inmueble

          1. buenos dias.
            tengo un pequeño problema como inquilino, pasa que tome el inmueble e hice el contrato por 1 año desde el 16 de abril del 2018.
            la inmobiliaria nunca me informo que en los servicios públicos (agua) eran compartidos osea un solo contador para todo el edificio y cada mes ha sido un problema para pagar este, la pregunta es que puedo hacer para dar por terminado el contrato por esta situacion ya que es muy incomodo estar cobrandole a otras personas este servicio?

          2. Buenos días Señor Wilmer, reciba un cordial saludo:

            Lo mas probable es que dicha situación del pago de agua compartida, se encuentre descrita en el contrato de arrendamiento. Sin embargo en caso contrario, no constituye una causal clara para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

      3. Sr Enrique buenas noches. mi nombre es john zapata. Le tengo dos preguntas. Si un contrato se inicia hace 11 años, iniciandolo por 6 meses. La pregunta es debido a ese tiempo la prorroga sigue por los mismos 6 meses o cambia a ser por un año, sabiendo que supero los 4 años de vivienda.

        Y la segunda pregunta es cuando hay una causal de terminación del contrato por parte del arrendador, es que la necesidad de ocupación del propietario para su propia habitación. y se va a vivir una hermana o hija pero el no… se puede invocar una causion y sancion… o no Dr.
        Mil gracias…

    1. Buenas noches si el arrendatario esta dentro de la prórroga y la fecha de cumplimiento del contrato es el 2 de noviembre (2018) en que fecha se le debe dar preaviso a la arrendataria?
      Y que tan cierto es que la arrendataria esta Facultad por la ley para no pagar los cánones durante 3 meses mientras consigue un nuevo bien inmueble en arrendamiento? Gracias de antemano

      1. Buenos días Señora Antonella, reciba un cordial saludo:

        A continuación le dejo un link donde podrá encontrar información de su interes.
        http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arriendo-por-parte-del-arrendador/

        Por otra parte, le indico que se trata de un error de interpretación muy común, por la praxis que se da en este sentido para efectos de terminación de algunos contratos. La ley no señala que el Arrendatario no debe pagar el canon durante los tres(3) meses de preaviso; sino que el Arrendador en caso de invocar la causal 7 del artículo 22; deberá pagar a título de indemnización, una suma equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento; no obstante, el Arrendatario deberá seguir con el pago mensual del mismo durante dicho lapso de tiempo, dado que el dinero de la indemnización solo le será entregado hasta que este último cumpla con el deber de entregar el inmueble en la fecha establecida. Esto por regla general

      2. Hola doctor tengo un inconbeniente ya q arrende un apartamento x 3 meses y ala persona q le arrend pues las hijas d la señora q tomo el arriend se visten d una forma q esta causand malos entendidos con los otros inquilinos y mas con las esposas de los señores q combiven en el mismo inmueble ya q mi casa es d 3 pisos pero esta costruida en 4 apartamentos y no se como aser para terminar el contrato ya q solo hice el antes mensionado a solo 3 meses y la verdad la señora q tomo el inmuble no me dijo q las muchachas esas tenian niños pequeños ya q cada niño tiene una edad entre 1año y año y medio y loq verdad ay malos entendidos el el modo q las muchachas se visten x favor el pe pueda colavorar el como proceder le quedo eternamente agradesido con sus orientasiones y su ayuda gracias y q el señor todo poderoso le vendiga cada dia con su saviduria

        1. Buenos días Señor Marco, reciba un cordial saludo:

          Todas las respuestas a las inquietudes de nuestros usuarios en el Blog son de carácter ilustrativo, sin que ello revista vínculo alguno entre las decisiones finales tomadas por quienes expresan sus inquietudes, y nuestra organización. Así mismo, existe un carácter independiente del suscrito, en cuanto a la valoración de las inquietudes y las posibles respuestas, que no necesariamente expresa la opinión de las directivas de la organización, pero que precisamente por esa independencia, las mismas respetan. Las respuestas se basan en la legislación nacional aplicable, así como en la experiencia práctica adquirida durante muchos años en el campo inmobiliario, con el fin último de ofrecer un servicio social a la comunidad en general que no maneja el tema inmobiliario, señalando un punto de partida para dar solución práctica a los inconvenientes que conlleva en muchos casos, la suscripción de un contrato de arrendamiento.

          Así las cosas, y para dar respuesta a su inquietud; le señalo que la forma de vestir no es causal alguna para dar por terminado el contrato de arrendamiento. Si lo que desea es terminar el contrato de arrendamiento suscrito, pues simplemente hágalo a través de una comunicación escrita en donde le indique al Arrendatario su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral a la fecha de vencimiento del término inicial.

          Sea la oportunidad para indicarle que a mi modo de ver las cosas, y sin tener toda la información pertinente sobre el particular, ni conocer cómo se desenvuelven los hechos en el inmueble en cuestión; considero que el problema que usted tiene es con los otros inquilinos y con las esposas de ellos, más que con las arrendatarias en cuestión; porque la forma de vestir de las personas, en especial las mujeres, como es el caso en cuestión; solo me indica una preferencia autónoma en cuanto a sus gustos y preferencias al vestir, y en ningún caso puede llegar a entenderse como que quieran incitar o dar a entender lo que no han hecho de forma expresa; de tal suerte que a todas las mujeres se les debe el mismo respeto sin importan algo tan superficial como lo es su forma de vestir.

          Considero que bien valdría la pena hacer una reunión, no de todos contra las Arrendatarias señaladas; sino una reunión en donde todos y todas puedan expresar sus opiniones acerca de cómo lograr una mejor convivencia.

          Para finalizar comparto un comercial que me parece relevante sobre estos temas
          https://www.youtube.com/watch?v=aAvW1u5WxPw

  2. Buenos dias
    Si el arrendador invoca numeral 8 literal a) con carta enviada por correo certificado con los tres meses de antelación a la fecha de renovacion de contrato pero no adjunta la constancia de la caución. Esta carta es legal o se da por entendido la renovacion del contrato?
    Mil gracias

    1. Buenos días Señora Liliana, reciba un cordial saludo:

      Señala la Ley 820 de 2003 en relación al tema en comento, que:”…el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución

      Así las cosas, es requisito no solo constituir la caución a favor del Arrendatario, sino ponerla en conocimiento de este.

      Cordial saludo

      1. Cordial saludo,

        Deseo realizar la siguiente consulta: La inmobiliaria me solicitó dar por terminado el contrato de arrendamiento con 4 meses de antelación (cumple con el plazo estipulado por ley) invocando la causal ¨a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año¨. Aún no me han notificado sobre la caución y la he solicitado pero no me dan respuesta. ¿En este caso que debo hacer? y la otra inquietud es si tengo hasta el 31 de mayo para desocupar pero yo consigo 2 meses antes es decir ahora en Marzo, siendo la inmobiliaria los que me terminaron el contrato, yo puedo desocupar antes de que se me cumpla ese plazo límite?? Muchas gracias!

  3. Hola Buenos días, como arrendataria de un apto. cuyo contrato data desde el 4 de Julio del 2004, y por tener que hacer unas locativas en el techo del apto. reclamadas por el arrendatario, locativas, que solo se pueden llevarse a cabo con el apto. desocupado. Pase una carta al arrendatario, con tres meses de antelación al vencimiento del mismo, diciendo que no se prorrogaría el contrato por un año más, en razón a que iba a proceder a hacer las locativas reclamadas por ella y que necesitaba la entrega del apto. para el 7 de Junio del año 2018. Esta carta la lleve personalmente, y se la entregue a la arrendatario y ella me firmo y coloco la fecha de recibida. Dias después me envío un email, diciéndome que ella haría la entrega en la fecha del vencimiento del contrato, pero que tenia que reconocerle una indemnización de 3 meses del canon vigente. Lo que quiere decir que ella no me pagaría el canon durante los 3 meses siguientes. Mi pregunta es si estoy es legal y si tiene razón el arrendatario o según ley que me corresponde hacer. Gracias. Su pagina me parece una ayuda muy grande.

  4. Muy buenos días,
    Al igual que a la señora Alejandra, la inmobiliaria nos solicitó dar por terminado el contrato de arrendamiento con 3 meses de antelación (cumple con el plazo estipulado por ley) invocando la causal ¨a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año¨.
    No nos enviaron ninguna notificación sobre la caución, a mi mamá le dijeron que le van a devolver el valor de mes y medio de arrendamiento, esto está bien?, no deberían ser 6 meses por la causal especial?, en el inmueble llevamos viviendo 15 años que se cumplen el 30 de abril, ya tenemos para donde irnos, pero a mi mamá le dijeron que debíamos obligatoriamente entregar hasta el 30 de abril y no antes…esto es legal?, si tenemos ya un lugar nuevo y estamos dentro de los 3 meses de plazo, no deberíamos poder entregar ya?, si entregamos antes, igual nos deben indemnizar?…. De verdad estamos necesitando asesoría… muchas gracias por la ayuda.

    1. Buenos días Señora Angélica, reciba un cordial saludo:

      La causal invocada la podrá encontrar en la Ley 820 de 2003, artículo 22 numeral 8 literal d, y reza: “d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

      En este caso no es necesario constituir causión alguna y deberá entregar el inmueble en la fecha señalada para tal fin.

      Espero le sirva la información brindada.

      1. Buena Tarde Abogado Geobel,

        Teniendo presente su comentario al caso de la Sra. Angelica donde indica “En este caso no es necesario constituir causión alguna y deberá entregar el inmueble en la fecha señalada para tal fin”, eso quiere decir que la propiertaria no debe pagar el 1.5 del canon de arrendamiento, siempre y cuando haya enviado la carta con tres meses de antelación?, o debe pagar el mes y medio de arrendamiento y obtener su casa pasados los tres meses de la carta de antelación o de preaviso? .

        1. Buenos días Señora Diana, reciba un cordial saludo:

          Es necesario primero hacer claridad en que causión e indemnización no son lo mismo. Grosso modo, la indemnización se entrega al Arrendatario que cumple con la restitución del inmueble en la fecha establecida, mientras la caución se devuelve al propietario que cumple con la causal manifestada.

          Con la poca información suministrada por la Señora Angélica, considero que a pesar de señalar que el propietario lo necesita para ocuparlo, se encuentra ante una terminación unilateral del contrato de arrendamiento, por lo cual el Arrendador debe indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento, teniendo en cuenta el tiempo de ejecución del contrato. Para resumir, se deberá indemnizar, pero no constituir caución si se trata de terminación unilateral; pero si es para habitarlo se debe constituir caución pero no indemnizar.

          Espero le sirva la información suministrada.

  5. Muy buenos días Dr. Pallares reciba un cordial saludo

    Cuando yo como arrendador deseo dar por terminado el contrato de arrendamiento porque deseo utilizarlo para unos familiares pero dicho contrato apenas lleva un mes como debo proceder? De acuerdo a lo que leo en las cláusulas del contrato firmado creo entender que esto no es posible (hacerse en tan corto tiempo que lleva) solo se puede hacer en sus prórrogas.

    1. Buenos días Señora Andrea, reciba un cordial saludo:

      Lo primero que debo señalar es que la causal que usted indica no está contemplada en la Ley 820 de 2003, puesto que dicha ley señala en el artículo 22 numeral 8 literal a, lo siguiente: “a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.” En este caso es claro que se trata de la ocupación del inmueble por parte del “propietario o poseedor”, no de un familiar cualquiera que este sea (padres, hijo, hermano, etc.)

  6. Muy buenos días Dr. Pallares reciba un cordial saludo

    Si el arrendatario esta presentando mora en el segundo mes de su estadía que debo hacer para porder argumentar la terminación del contrato con justa causa ? El canon es de $400.000 me da apenas $300.000 y el resto en 15 días, esta puede ser una prueba (recibos) para iniciar la respectiva devolución del predio? o acaso debo juntar mas meses para iniciar con este trámite? como debo hacer ? mil gracias Quedo atenta.

  7. Muy buenos días Dr. Pallares:
    Agradezco mucho toda la información y artículos con tan valiosa información,
    Mi consulta es la siguiente:
    Tenemos un apartamento en arriendo por 6 meses cuyo contrato inicio el 5 de enero de este año, y el 23 de abril nos notifican por mensaje de wassapp que el contrato no será renovado, aduciendo que la dueña lo desea vender, por lo que debemos desocupar a la terminación de los 6 meses.
    En este panorama la información estaría en los terminos y tiempos establecidos por la ley?
    En la actualidad tenemos un bien inmueble nuestro que teníamos para arrendar, como muy seguramente en dos meses no lograriamos encontrar un inmueble para mudarnos, podríamos nosotros decir que por mutuo acuerdo entregamos en 5 de abril, para mudarnos a nuestro inmueble sin que esto de pie a que tengamos que cancelar los dos meses restantes?

    Agradezco mucho sus comentarios
    Dios le bendiga

  8. Cordial saludo, tengo la siguiente pregunta : tengo una casa que desde el momento que se arrendó la inquilina sabia que estaba en venta, en octubre de 2018 se cumple el segundo año del arriendo. Puedo pedirle la casa ahora para que la desocupe en tres meses sin tener que esperar hasta el mes de julio para pasarle la carta para que la entregue pues hay que hacerle unos arreglos al inmueble? La debo indemnizar? Mil gracias por su respuesta.

  9. Buenas tardes Dr.
    Cordial saludo

    Envié una carta por medio del correo autorizado informando mi deseo de cancelar el contrato unilateralmente con mas de 3 meses de anticipación y tengo mi constancia de envío. Debo notificar al arrendador acerca del envío y enviarles el comprobante de éste?. Ademas con referencia al parágrafo del art. 24 de la Ley 820 de 2003 debo notificarle a alguien más acerca de la cancelación del contrato?. Aclaro que en la carta informé fecha y hora de la entrega, debo notificar a alguien para que realice la citación. Agradezco su colaboración con éstos dos interrogantes

  10. Buenas noches Dr. saludo cordial, sucede que llevo viviendo en el apartamento 2 años desde el 30 de abril de 2016, ayer me informa la agencia inicialmente por medio de whatsapp que debo entregar el apartamento y pagarles una indemnizacion por 3 meses debido a que segun ellos estoy afectando la convivcencia porque una vecina al parecer los llamo, sin embargo nunca me han enviado cartas ni han llamado a la autoridad para estos efectos, no hay una constancia que pruebe supuestamente mi mal comportamiento, yo les dije que eso tenian que probarlo y que con mucho gusto me iba pero no pagaria indemnizacion porque ellos no me avisanron con los 3 meses legales y no tenian pruebas de la causal que me hacen enfasis, sin embargo hoy me escriben nuvamente por el mismo medio diciendome que no me van a cobrar penalidad pero que desocupe el 30 de abril osea en 5 dias y no me cobran penalidad, pero que soy yo quien les debo pasar la carta de no renovacion del contrato por mutuo acuerdo sin cumpliemiento de clasula penal, mi pregunta es esto lopuedo hacer? no me perjudica? o deberian ser ellos quienes me la pasen? Muchas gracias por su ayuda.

  11. Reciba un saludo especial doctor. Qué puede hacer el arrendador si el arrendatario que ha sido indemnizado con 1.5 meses de arrendamiento por terminación unilateral del contrato no entrega el inmueble en la fecha establecida sino treinta días después? Solicité este plazo y no aceptó el arrendador. Muchas gracias!

    1. Buenos días Señora Margarita, reciba un cordial saludo:

      Resulta con mucha frecuencia que en el momento de indemnizar, el Arrendador le entrega directamente al Arrendatario el valor establecido para tal fin, o se presente que de común acuerdo, este último; no pague el canon de arrendamiento correspondiente al valor de la mencionada indemnización mientras está ocupando el inmueble; interpretación por demás errada como ya lo he señalado anteriormente. Esto conlleva a que una vez llegada la fecha establecida de restitución del inmueble, si el Arrendatario no hace la entrega efectiva, el Arrendador se vea con el inconveniente de que ya ha entrega una suma en dinero como indemnización. Es por eso que la indemnización, no se deben entregar el Arrendatario, sino consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente; de tal suerte que una vez el Arrendatario restituya el inmueble en la fecha establecida, los dineros le serán entregados, caso contrario; los mismos le serán restituidos al Arrendador, pudiendo este iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

  12. Buen día señor Pallares,

    como arrendador voy a terminar el contrato invocando el númeral 5 del articulo 22. Mi pregunta es ¿cuanto tiempo le doy al arrendatario para la entrega? 15 dias? 1 mes? Agradezco sus comentarios.

  13. Tengo una confusión. Cuando el arrendador solicita el apartamento para venta, estando vigente el contrato de arriendo de vivienda, se paga una indemnización de tres meses o de 1.5 meses, o solo el arrendador tiene que presentar la cauccion sin pagar ninguna indemnización. El link recomendado por usted, no lo entiendo claramente en este aspecto. Muchas Gracias

    Carlos Jimenez

    1. Buenos días Señor Carlos, reciba un cordial saludo:

      La causal a la cual usted hace referencia se encuentra descrita la Ley 820 de 2003, artícuo 22 numeral 8 literal c, el cual indica: “c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.”

      Sobre el particular es necesario hacer algunas precisiones:

      1.- Se trata de una de las causales especiales de restitución
      2.- Se configura para dar por terminado el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas.
      3.- Se debe constituir caución, para garantizar la causal indicada. “No se debe indemnizar”
      4.- El monto de la caución será por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente
      5.- Por último, y “muy importante”: La causal no se trata que el Arrendador solicite la terminación del contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas porque va a vender el inmueble. Esto es muy alejado de la verdadera intención de esta causal. Lo que indica es que existe una necesidad de entregar el inmueble como consecuencia de una obligación originada de un contrato de compraventa.

      Cordial saludo

  14. Buenos dia escribo por una consulta, espero puedas ayudarme, en cuanto a la terminación de contrato de arriendo el cual tiene 2 meses, pero que hay causales que expondré a continuación que son el motivo real de la intención de culminar el mismo:

    -Como primer causal, el inmueble presenta problemas para la certificación de Gas Natural, por lo que ha sido suspendido el servicio en par de ocasiones, se deben realizar algunas modificaciones para la aprobación de la certificación y en este caso por normas de la administración para no afectar la fachada no han sido realizadas por el arrendador, ademas se han tenido bastantes trabas por parte de la empresa GasNatural para obtener la misma, comenzando por que las empresas certificadoras no han dado la información oportunamente por lo que se ha cancelado en par de ocasiones la llamada Inspección que tiene un valor de 45.000 pesos, mas un mantenimiento de estufa y calentador que tuvo un costo de 120.000 pesos.
    -Como segundo causal tenemos la aparición exagerada de Moho, producto de humedad generada por el cuarto de Basura que esta en la parte delantera del apartamento, lo cual también nos ha generado a mi, a mi esposa(quien esta en estado) y mas preocupante aun a mi bebe de 1 año bastante Tos.
    -Como tercer causal el ruido generado por el acceso a todo el conjunto residencial y el cuarto de vigilancia, que están justo en la ventana de la habitación, por lo que en determinadas horas de la noche y de la mañana es bastante molesto.
    -Como cuarto causal, las paredes presentan bastantes daños por humedad en la pintura.

    En base a lo anteriormente descrito, las interrogantes puntuales son, puedo terminar el contrato sin tener que cancelar indemnización? puedo culminar el contrato sin tener que dar antelación de 3 meses para hacerlo? de ser positivo lo anterior, cual es el procedimiento?
    De no ser positivas las respuestas anteriores cual seria el procedimiento o que debo hacer?

    1. Buenos días Señor Nelson, reciba un cordial saludo:

      Con la poca información que me suministra de su caso particular, y viendo que son tan variadas las razones expuestas para considerar la terminación del contrato a solo 2 meses de haber iniciado, quiero preguntarle lo siguiente: ¿estas situaciones fueron de su conocimiento al momento de tomar el inmueble?

      Le sugiero lo siguiente:
      1.- De manera formal (escrita), ponga en conocimiento de la parte Arrendadora todas las situaciones que usted me ha expuesto.
      2.- En dicha comunicación, indique igualmente cuál sería la posible solución a la cual desea llegar (terminar el contrato de común acuerdo a fecha tal – terminar el contrato por incumplimiento de la parte Arrendadora en tal fecha – que se proceda con el arreglo, etc)
      3.- Una vez reciba respuesta a su comunicación, si es positiva; pués procede con la finalización del contrato y posterior entrega del inmueble. En caso de ser negativa, puede acercarse a un centro de conciliación, para que traten de llegar a un punto de acuerdo y solucionen algo tan molesto como lo es vivir en un lugar que no reune las condiciones necesarias de seguridad, salubridad y bienestar.

      1. Buenos días, agradezco su respuesta y le indico en base a su pregunta referente al conocimiento del estado del inmueble? la respuesta es No, la situación particular con el gas ocurrió pasado el primer mes donde comenzaron a llegar las notificaciones y visitas de la empresa del Gas, la aparición del Moho fue aproximadamente al mes también, el tema ruido si estuvo presente desde el primer día, aunque no es algo que se pudiera decir que tiene tanta relevancia como los otros puntos, y el tema de los daños por humedad en la pared empezaron a aparecer a aproximadamente 15 días de habitar el inmueble.Saludos y nuevamente gracias por su atencion.

  15. Buenas tardes: Tengo un inquilino que lleva 6 años, dentro de los cuales solo ha pagado por una sola vez el incremento al canon. Deseo restituir el inmueble, para lo cual por la sola voluntad como arrendadora remití antes de cumplir los 3 meses de plazo para dar por terminado el contrato y por correo certificado la notificación de mi decisión de darlo por terminado a partir del 22 de mayo de 2018 y la constitución de un depósito por 1.5 meses como indemnización, sin que a la fecha el mismo se haya pronunciado al respecto ni entregado el inmueble. Es de anotar que el pago de los cánones y servicios se encuentran al día a la fecha. Que debo hacer para que me sea restituída la casa.

    María

    1. Buenos días Señora Maria Elena, reciba un cordial saludo:

      Le sugiero que se acerque a un centro de conciliación para efectos de agotar la posibilidad que el Arrendatario desocupe el inmueble de manera voluntaria; caso contrario solicite la asesoría de un profesional del derecho para efectos de iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.

  16. Doctor necesito una asesoría urgente, mira tengo un apartamento en arriendo desde hace 6 años por medio de una inmobiliaria, el año pasado en el mes de noviembre envié la carta para la terminación del contrato con la inmobiliaria y que la arrendataria me entregara el apartamento, para el mes de febrero esperaba que este me fuera entregado, pero resulta que la inmobiliaria sin mi consentimiento renovó el contrato y paso por alto la carta que había enviado 3 meses atrás para que no renovaran el contrato, luego me comunique con la arrendataria y ella también esperaba desocupar pero ella no lo hizo ya que la inmobiliaria no le notifico y le dijo que siguiera ahí sin ningún problema, ahora desde marzo llevo insistiendo a la inmobiliaria para que me digan como es el proceso para terminal el contrato unilateralmente convocando la causal especial a), ya que lo necesito para mi propia habitacion, pero en la inmobiliaria nadie me da razon de nada, cada vez que voy me dicen cosas diferentes, primero que son pasara la carta y que pagara la multa de lso 3 canones, luego me dicen que es 1.5 canon pero que la plata no la cancele hasta que la arrendataria desocupa, por ultimo vuelvo y me dicen que no pague nada y que después de la carta a los 90 días inicia un proceso de restitución que se demora días, meses o años, luego me entero de el decreto y siento que me están violando mis derechos, hay que recordar que lleva 6 años arrendado y que lo necesito para mi propia habitación ya que el año pasado ni pasando la carta terminaron el contrato. Al día de hoy después de que envié la carta ya han pasado un mes de plazo pero la inmobiliaria no le ha notificado a la arrendataria porque pretende no entregarme y que ella siga ahí sin ningún problema, he intentado hablar con la arrendataria pero la inmobiliaria la tiene convencida que hay un contrato y es imposible que a mi me lo entreguen pasando por encima de la ley y pues doctor mi pregunta es que puedo hacer en este caso, porque en realidad necesito el apartamento para habitarlo por favor estoy desesperado porque la inmobiliaria esta indispuesta a entregármelo y yo lo necesito con urgencia y solo faltan dos meses para el plazo pero no quisiera que se demore mas tiempo ya que hace un mes pase la carta, no se que proceso hacer o a quien acudir seria de gran ayuda que me digas que debo hacer exactamente se lo agradezco en el alma ya que esta situación es bastante terrible para mi.

    1. Buenos días Señor Saul, reciba un cordial saludo:

      Mediante derecho de petición solicite que se le entregue copia del contrato de mandato suscrito entre usted y la inmobiliaria, así como a su vez copia del contrato de arrendamiento suscrito entre la inmobiliaria y la parte Arrendataria. Así mismo solicite que le indiquen el motivo por el cual no se llevó a cabo en encargo de dar por terminado el contrato en mención, de acuerdo con solicitud que usted realizara en la fecha (fecha en que usted notificó a la inmobiliaria).

      En el contrato de arrendamiento podrá establecer la fecha de inicio del contrato, pudiendo a su vez determinar cual sería la fecha mínima con la cual debió notificar su intención de dar por terminado el mismo; esto es, con no menos de tres (3) meses a la fecha del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas.

      Ahora bien, si la causal que usted invoca es porque lo requiere para su propia habitación, debió acompañar “al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.” Si la causal es la mersa voluntad de dar por terminado el contrato a la fecha de vencimiento, entonces en este caso particular, “deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

      Espero que sea de su ayuda.

  17. Buenas tardes Sr. Enrique,

    Leyendo lo que ha comentado en esta página, entiendo que si uno como Arrendador quiere terminar el contrato de arrendamiento una vez termine la fecha de vencimiento del mismo, es decir que no quiero darle prorroga al contrato, sin importar la casuales estipuladas en la ley, en cualquiera de ellas siempre tendría que pagar indemnización o caución? a pesar que lo informe con anticipación?

    Mil garcias por la atención

    1. Buenos días Señora Sofia, reciba un cordial saludo:

      No necesariamente se debe pagar indemnización o constituir caución. En las causales que obedecen a incumplimiento por parte del Arrendatario, como por ejemplo mora en el pago del canon o la no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, solo por mecionar dos; no será necesaria caución o indemnización, solo la mera voluntad de dar por terminado el contrato, y no necesariamente debe ser a la fecha de terminación del mismo.

      1. Doctor buenas Tardes.

        Si como arrendador se me presenta alguna de las dos causales que usted expone, cuál sería el tiempo que debo darle al arrendatario para que desocupe, he revisado la Ley 820/2003 y no encuentro que allí se mencione sobre esto, entendíendo que si no está en la ley el plazo lo puedo colocar según mi criterio, es así? Muchas gracias por su respuesta.

  18. Buenos dias Dr. Palleres

    Tengo un contrato que inició el 21 de junio de 2017 con una duración de 1 año y la arrendadora me envió una carta por servicio postal el día 10 de Abril de 2018, informando del vencimiento del contrato,en la carta referencia el art.22 de la ley 820 y dice que no será renovado.
    ¿En este caso la parte arrendadora debe informar de una indemnización?
    Muchas gracias

    1. Buenos días Señora Daniela, reciba un cordial saludo:

      Es necesario conocer si se trata de un contrato de inmueble destinado a vivienda y adicionalmente cuál ha sido el literal del artículo 22 ha invocado en Arrendador como causal para dar por terminado el contrato suscrito.

      1. Muchas gracias

        Es destinado a vivienda, y en la carta no invoca ninguno de los numerales del articulo 22, solo dice que de acuerdo al punto 4 del contrato el cual dice “por los causales previstos en el articulo 22 de la ley 820 de 2003” pero no especifica ninguno.

        1. Buena tardes Señora Daniela, reciba nuevamente un cordial saludo:

          El procedimiento que ha utilizado el Arrendador para dar por terminado dicho contrato no es el adecuado teniendo en cuenta como punto inicial que la notificación de desahucio no la ha realizado atendiendo al tiempo mínimo que exige la ley para tal fin. Así mismo, al no manifestar la casusal de desahucio, se desconoce si es necesaria caución o indemnización según sea el caso.

          A continuación le indico un artículo que le puede ser de interes
          http://www.araujoysegovia.com/blog/terminacion-de-contrato-vivienda-urbana-ley-820-de-2013/

  19. buenas noches acabo de arrendar un apartamento hace menos de un mes por termino de un año, la arrendataria del segundo piso de los vecinos se empezaron a quejaron porque el consumo de marihuana y el olor invade los ambientes aparte son ruidosos con la musica. necesito que me desocupen pero no se que ley invocar para no pagar indemnización.

    1. Buenas tardes Señora Marizol, reciba un cordial saludo:

      El artículo 22 numeral 4 de la Ley 820 de 2003 establece lo siguiente: “4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.“. Nótese que indica expresamente que dichos actos debes estar debidamente comprobados ante la autoridad policiva, de tal suerte que cuando se estén presentando estos comportamientos, usted debe llamar a la autoridad competente para efectos que constaten el dicho de los vecinos.

  20. Buenas Tardes:

    Arrendé una vivienda por un plazo de 6 meses y se prorrogó por 6 meses más. Deseo dar por terminado el contrato al finalizar esta prórroga y quiero saber si se aplica el mismo término de 3 meses para enviar la comunicación de desahucio y la misma indeminización de 3 meses o si es proporcional al término del contrato. Gracias por su ayuda-.

    1. Pienso que no fuí suficientemente clara. Soy la dueña del inmueble y apenas ha pasado un mes de la primera prórroga del contrato. Requiero el inmueble para arrendarlo a un amigo, no existe alguna de las causales establecidas en la ley para darlo por terminado. Por lo anterior, requiero que me digan si debo enviarle la comunicación con tres meses de anticipación y si igual toca indemnizarlo con 3 meses o si hace alguna diferencia que el contrato inicial fuera por sólo 6 meses.

  21. Dr. Geobel muy buenas tardes, solicito el favor de ayudarme con la duda que tengo, el caso mio es que el arrendatario de mi inmueble ha incumplido con los pagos del canon de arrendamiento siempre ha pagado en fechas distantes a la acordada en el contrato, hasta llegar a la fecha con dos meses de atraso, yo le consenti que me pagara el valor de garantía días después de tomar el apto, pero a la fecha no cumplió con su palabra.
    En este caso igual que todos los casos me tengo que someter a la espera de los tres meses para que este señor me haga entrega del apto?. o cual seria mi posición puedo exigirle la entrega inmediata? por incumplimiento.

    muchas gracias por su ayuda.

    1. Buenos días Señor Luis Javier, reciba un cordial saludo:

      Cuando la causal invocada sea la mora, no será necesario esperar los tres meses que se indican algunas causales de desahucio. Debe acudir a un proceso de restitución de inmueble, el cual por regla general tendrá un trámite preferente.

  22. buenos días
    le agradezco su pronta respuesta, mi caso es el siguiente tengo un apartamento en arrendamiento el 04 de junio 2018 se cumplió otro año de prorroga del contrato, sin embargo el arrendador me envío una carta el día de ayer (1 mes después de prorrogado el contrato) indicando la terminación del contrato y que tenia tres meses (los cuales debía pagar el respectivo canon) para desocupar la vivienda. tengo entendido que el arrendador debió enviarme una comunicación 3 meses antes de la prorroga del contrato y no lo hizo quisiera saber como debo proceder por favor

      1. muchas gracias Dr Pallares , me queda claro, el arrendador debe indemnizar los 3 meses. Pero debo enviarle una carta de respuesta indicándole que debe indemnizar por realizar el deshaucio a tiempo y debe ser por correo certificado o puedo por correo electrónico como ella lo hizo al momento de indicar la terminación del contrato? si ella insiste en que debo pagarle los 3 meses q me dio para desocupar como debería proceder yo en ese caso

        agradezco su atención

        1. Buenos días Señora Eliana, reciba un cordial saludo:

          Es necesario hacer claridad sobre lo siguiente:
          1.- El contrato se entiende renovado por un período igual al incialmemte pactado, en su caso por un año mas
          2.- Los tres meses que consagra la ley como indemnización, no quiere decir que usted no deba pagar durante esos tres meses el canon; sino que el Arrendador deberá consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, dicho valor. Una vez usted cumpla con la entrega del inmueble en la fecha pactada, entonces dichos dineros le serán entregados a usted; caso contrario, le son devueltos al Arrendador, y este podrá dar inicio a un proceso de restitución de inmueble arrendado.
          3.- Usted debe manifestar al Arrendador que el contrato ha sido renovado por el medio normal a través del cual mantienen comunicaciones para tratar temas relacionados con el mismo.

  23. buenas noches Dr Pallares,

    Solicito de su amable colaboración debido a que estoy muy preocupada porque el 01 de septiembre de 2014 firme un contrato de arrendamiento epor 6 meses el cual era prorrogable a menos de que antes de terminar se dijera lo contrario por alguna de las partes; pero el día 06 de junio de 2018 la dueña del apartamento me notifico que tenia un mes para realizar el trasteo debido a que necesitaba que sus hijos se vinieran a vivir al apartamento. Quisiera saber si lo que hizo es legal y se puede hacer?

    muchas gracias por su colaboración.

    1. Buenos días Señora Ingrid, reciba un cordial saludo:

      Una de las causales especiales para la terminación del contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, es que el propietario no necesite para su propia habitación por un término no inferior a un (1) año. En este evento, el propietario debe notificar dicha situación con una antelación no menor a tres (3) meses, siendo necesario además constituir una caución para garantizar el cumplimiento de dicha causal, por un monto igual a seis (6) canones de arriendo.

      Así las cosas, no se trata que hijos, padres, hermanos u otro familiar va a ocupar el inmueble, sino que debe ser el propietario específicamente.

  24. Buenas noches mira tengo un contrato de arriendo por un año pero seguí y ahora el apartamento tiene una humedad tenaz y tengo un bb y obvio le está afectando la dueña me está diciendo q el contrato se renovó automáticamente …y q tengo q vivir el otro año si no tengo q pagarle tres meses de arriendo y la verdad no tengo esa plata y quiero irme de aquí por la humedad me daño mis zapatos ropa muebles la verdad se me hace el colmo q tenga q pagar todo eso por algo q no me siento bien viviendo así q puedo hacer …para irme . .

    1. Buenos días Señora Jennifer, reciba un cordial saludo:

      El Arrendador está obligado a mantener la cosa arrendada en buen estado, de tal suerte que le corresponde realizar las reparaciones necesarias no locativas que requiera el inmueble. Así las cosas, esto podría llegar a constituirse en una causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

  25. Buenos días, me pueden por favor indicar que hacer si: Firme contrato en marzo de 2013 y hoy julio 2018,no me es posible continuar pagando el canon, el arrendador me dice que hasta que no arriende no le puedo entregar, sin tener en cuenta las razones económicas que le comenté a la hora de solicitarle colaboración para terminar el contrato por adelantado.
    Agradezco me guié para terminar de la forma mas legal y correcta posible.

    Gracias, quedo atenta a su respuesta

    1. Buenas tardes Señora Teresa, reciba un cordial saludo esperando que pronto mejore la situación que está afrontando en estos momentos.

      De acuerdo con la información que me indica, su contrato de arrendamiento se encuentra vigente hasta el mes de marzo del 2019, y el Arrendador (propietario) para efectos de autorizar la desocupación del inmueble, le solicita conseguir un tercero a quien usted puede hacer una cesión del contrato de arrendamiento en cuestión.

      Le comento que si bien usted se encuentra ante una situación dificil, no deja de ser igualmente válido el hecho que el Arrendador (propietario) como consecuencia del contrato suscrito con usted, cuenta con unos recursos por lo menos hasta el mes de marzo de 2019, y en caso de aceptar en estos momentos la desocupación del inmueble, se vería obligado a buscar la manera de suplir dichos ingresos.

      El planteamiento que le indica el Arrendador (propietario), resulta beneficioso para ambas partes. Por un lado, al ceder usted el contrato de arrendamiento, el Arrendador (propietario) no dejará de percibir los dineros por concepto de canon, mientras que por otro lado; usted podrá desocupar el inmueble y no tener que seguir pagando los respectivos canones o una indemnización por terminación unilateral del contrato dentro de las prórrogas.

  26. Buena tardes doctor
    una pregunta el contrato que le hice al arrendador es por 6 meses a partir del 6 de febrero 2018 todos los meses se le presenta un inconveniente para el pago de arriendo como de servicios finalmente paga pero atrasado ya este mes me dice que no puede pagar q va a mirar después del 20 que puede hacer
    le puedo pedir el inmueble de una vez o tengo que darle 3 meses para que desocupe
    mil gracias, veo que son muy oportunas sus respuestas
    dios lo bendiga

  27. Buenas tardes, quisiera consultar un caso en el que llevo cumpliendo un contrato por ya 3 años y lo firme por primera vez un 27 de agosto, pero necesito mudarme por cuestiones de fuerza mayor, pero el señor quiere cobrarme la multa que por el no preaviso con 3 meses de anterioridad y no tengo el dinero para cancelar una multa, quedo atenta a su respuesta.

  28. Buenas tardes, tengo una duda respecto a que arrende una casa desde el 14 de diciembre del 2017, voy hacer unas mejoras en la propiedad por lo cual quiero terminar el contrato, se que lo debo de hacer con tres meses anticipados por medio de una carta es decir que el 14 de Septiembre del 2018 les tendría que informar que solicito el inmueble para que lo desocupen el 14 de Diciembre del 2018, si les solicito esto informando que es por motivos de mejoras tengo que pagarles Indemnización o alguna caucion?, gracias

    1. Buenos días Señora Gineth, reciba un cordial saludo:

      El artículo 22 numeral 8 literal b de la ley 820 de 2003, señala la posibilidad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento, cuando este deba demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación. En este caso será necesario constituir una caución equivalente a seis (6) meses de canon vigente para garantizar la causal invocada. Sin embargo es necesario hacer una aclración en el sentido que no se trata de simples reparaciones, sino de reparaciones que por su magnitud, no pueden llevarse a cabo sin que el inmueble esté desocupado.

  29. Muy buenas noches reciba usted un cordial saludo.
    Es muy importante para mí, saber la forma de resolver el siguiente problema, inicio por comentarle que mis padres ( tercera edad), arrendaron un casa para vivienda, dentro del contrato existe una cláusula en la que autorizan para sub arrendar o darlo en anticresis. La arrendataria hizo uso de la autorización y procedió a dar en anticresis el bien inmueble.
    El inconveniente se presenta cuando la arrendataria deja de cancelar los cánones de arrendamiento a mis padres. La arrendataria no atiende a los llamados para que entregue el bien inmueble voluntariamente, lo único que argumenta es que tiene vigente el contrato de anticresis y que no va a entregar el inmueble(A pesar del incumplimiento del pago del canon de arrendamiento). Al hablar con las personas que ocupan el bien actualmente, manifiestan que tampoco tienen la voluntad de entregar el bien.
    Entonces mis preguntas son las sig: que se debe hacer respecto a la arrendataria? Y de igual forma que hacer frente a las personas que hoy ocupan el bien inmueble a raíz del contrato de anticresis?
    Le estaría muy agradecido con su amable ayuda, realmente es muy importante para mí resolver esta situación para dar tranquilidad a mis padres.
    Quedo atento a su respuesta.

    1. Buenos días Señor Alfredo, reciba un cordial saludo:

      Le sugiero contrattar los servicios profesionales de un abogado a quien pueda dar los pormenores del caso que me manifiesta, ya que con la informción suministrada no es suficiente para orientarle en relación a que camino tomar.

  30. Hola,
    Es muy útil la información que ofreces en el blog. Muchas gracias. Quiero aprovechar y hacer una consulta. Soy la arrendadora y el arrendatario ha incumplido el pago. Voy a dar por terminado el contrato antes de que se venza el mismo. Con cuánto tiempo de preaviso debo informar que quiero la restitución del inmueble.
    Muchas gracias de antemano.

    1. Buenos días Señora Karina, reciba un cordial saludo:

      Una de las causales para dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendador es la mora, tal como se encuentra descrito en la ley 820 de 2003 artículo 22 numeral 1. De tal suerte que en el evento que el arrendatario no haya cancelado el canon respectivo, usted debe informarle que ha incumplido dicha obligación y que como consecuencia de dicho estado de mora, usted desea finalizar el contrato de arrendamiento. En este evento el inmueble debe ser restituido y el contrato se entenderá finalizado

  31. Buenas noche doctor geobel tengo un inconveniente con la inmobiliaria que quiere que le pagué 21 día de este mes de agosto pero a mí se me culminó el contrato fue el 9 de agosto 2018 y no entiendo xq me cobra todos esos días y le entregué todo en muy buenas condiciones y a la culminación del contrato hasta hoy solo le debo doce días es justo lo que ellos quieren..

  32. Buenos días, Dr. le agradezco me solucione las siguientes consultas.
    Tengo un apartamento en arriendo, desde el año 2012, contrato que ha venido renovándose anualmente, la fecha de terminación del contrato es 31 de octubre. La propietaria me notifico por escrito desde hace 2 meses la no renovación del contrato, aduciendo que necesitaba el apartamento para habitarlo, pero no me ha llegado la constancia de la caución. ¿tiene validez este requerimiento?. ¿Podría entregar el apartamento en cualquier momento, si logro conseguir un apartamento antes de que se cumpla la fecha de terminación del contrato?

    1. Buenos días Señor Jaime, reciba un cordial saludo:

      La causal que usted me indica, se trata de una de las causales especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte de Arrendador a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas. Es un requisito de procedimiento que se constituya la caución para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. Por otro lado usted debe entregar el inmueble a la fecha de vencimiento, que pare el caso particular es el 31 de octubre; y hasta dicha fecha debe pagar el canon respectivo.

  33. Buenas noches,

    Tengo una duda con respecto a la notificación escrita sobre la terminación unilateral y es que no estoy segura si por correo electrónico es válido si se cumple con la antelación de 3 meses. Yo envié un correo indicando que al finalizar el contrato no lo prorrogaran sino que quería hacer la entrega del inmueble pero me respondieron después del plazo de los 3 meses que tenía que llevar una carta escrita (ahora quedé por fuera de la fecha límite). Leyendo unos comentarios dices que si siempre nos hemos comunicado por correo, podría ser válido este medio para hacer esta comunicación? en el contrato no enuncia la ley 820 y solo dice que “comunicación escrita”, no dice nada sobre correo postal.

    Gracias por la ayuda que me puedas brindar.

  34. Buenas tardes.
    Tengo una casa con modalidad comercial. Se han atrasado en el pago pero la inmobiliaria me está respondiendo con el
    Pago del canon. El contrato se vence el 3O de Nov. El 32 de agosto van a hacer entrega del inmueble. Debe la inmobiliaria cancelarme los meses de sep. oct. y Nov?

    1. Buenos días Señora Marta, reciba un cordial saludo:

      Sin conocer las condiciones del contrato suscrito entre usted y la inmobiliaria, por regla general le indico que esta última debe pagar hasta el momento en que se desocupe el inmueble, teniendo en cuenta que lo mas probable es que usted ha otorgado poder para la administración del mismo; lo cual incluye tanto celebrar un contrato, como darlo por terminado como en este caso por mora, entre otras potestades.

  35. Hola buenas tardes
    Tengo una pregunta para hacerles, resulta que tengo un Apt alquilado hace 3 años y a pesar de que me mantengo pendiente de que este en buenas condiciones los inquilinos son demasiado cochinos con solo contar que cuando se vayan tengo que reemplazar el baño y la cocina por que ya no es mugre si no moho así que les quiero pedir pero la fecha en que se vence el contrato es el 15 de septiembre de 2018 por lo que ya no mande la carta con 3meses de anticipación que puedo hacer para que me desocupen sin tener que pagar ninguna caución. O ya debo de esperar hasta el otro año?
    Muchas gracias por su ayuda.

  36. Buenas tardes doctor , agradezco su colaboración con la siguiente consulta , tengo un contrato de arrendamiento de vivienda. Por un período de un año hasta el 14 de noviembre del presente año ,por necesidad laboral porque soy militar salí trasladado de la cuidad y avisé Al arrendador y este menciona que debí avisarle 3 mese antes y no dos y que dio por renovado el contrato y que le debo pagar una indemnización si quiero irme ,además de esto el apto presenta una humedad ,qué recursos tengo para proceder porque no puedo continuar un año mas porq esto afectaría mi estabilidad familiar

    1. Buenos días Señor Luis Fernando, reciba un cordial saludo:

      La ley 820 de 2003 señala que para efectos de la terminación de contrato por parte del Arrendatario a la fecha del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, este debe informar con una antelación no menos a tres(3) meses, so pena de entenderse renovado por un término igual al inicialmente pactado, en este caso por un año (1). Lamentablemente usted a sido trasladado en este momento, sin embergo efectivamente el contrato se entiende renovado por la situación que antes le comento. Intente llegar a un acuerdo con el arrendador, o busque usted quien puede continuar con el contrato, de tal forma que ninguno salga perjudicado.

  37. Buenos días
    tengo un inquilino que se hizo contrato el 09 de ABRIL/2018 por seis meses y desde que empezó ha pagado atrasado, generalmente el 17 , después que el 18, y ahora que el 21, que no tiene la plata, que para el 26, ha sido incumplido en el pago del cannon, quiero enviarle carta de teminacion de contrato unilateral por incumplimiento de pago y demora del mismo, ..esto lo puede hacer sin tener que darle los tres meses para que desocupe..? y el tiempo que se quede igual debe pagarme el arriendo..cierto..?

  38. Buenas tardes doctor Pallares: Gracias por sus valiosos aportes expresados a través de su Blog.
    Tengo una inquietud que me ha surgido de la lectura de todas las preguntas y respuestas que hay en el Blog referentes a la terminación del contrato de arrendamiento por parte del Arrendador:
    1.- Las causales expresadas en el Artículo 22 de la Ley 820 pareciera que son taxativas o expresas para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento. La inquietud que me surge está en que el mencionado artículo no incluye el vencimiento del término principal o de sus prórrogas como causal para que el Arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento, como si lo hace para con el Arrendatario el Articulo 24 numeral 5 al expresar: El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
    2-. Al no incluir el Articulo 22 la posibilidad que el Arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, dando previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. ¿Podría decirse que si el Arrendador hace esa notificación por escrito al Arrendatario estaría confesando que no hay una justa causa para terminar el contrato y que en consecuencia el Arrendatario tiene derecho al pago de la indemnización de tres (3) meses por parte del Arrendador? Mil gracias por su ayuda.

    1. Buenas tardes Señor Juan, reciba un cordial saludo:

      Excelente inquietud la que usted me manifiesta.

      La Ley 820 de 2003, en el artículo 22 numeral 8, señala las llamadas causales especiales de restitución por parte del Arrendador, a saber:

      “a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
      b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
      c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
      d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.

      El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

      Para el caso del literal d), aunque se señala la plena voluntad por parte del Arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento, también le exige dos condiciones: 1.- Que el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución; y 2.- Que el Arrendador indemnice al Arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Así las cosas aún cuando se trata de la plena voluntad, se encuentra limitada, contrario sensu cuando es el Arrendatario quien desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, a quien no se le exige condición alguna diferente a la plena voluntad; tal como usted muy bien lo ha señalado en su mensaje.

      También resulta necesario señalar que para el caso de los literales a, b y c; no será necesario indemnizar sino constituir una caución a favor del Arrendatario para garantizar la causal invocada.

      ¿Que piensa sobre el particular?

      Muchas gracias por su amable comentario.

  39. Buenas tardes doctor, quisiera me colaborara con una guia. Debido a la mora de tres meses hemos decidido realizar la restitucion del inmueble por incumplimiento en los pagos, se envio correo certificado pero la senora quien siempre ha sido muy habil para dar evasivas dijo que ella nunca ha recibido nada lo que resulta a las claras una mentira ya que el currier entrego esa carta, como puedo proceder? la senora es bastante complicada y ya se cree duena del apto

    muchas gracias

  40. buenas noches, que pasa si en contrato de arrendamiento es concomitante una causal especial y una causal incidental en ese caso como se terminaría el contrato

  41. Buenas tardes,

    tengo un inconveniente con los inquilinos, ellos se mudaron el 16 de septiembre de 2017, se les realizo contrato aproximadamente en el mes de noviembre del mismo año; resulta y pasa que no cancelan los servicios públicos desde hacen 5 meses en luz y dos meses en agua presentando una deuda de $700.000; que debo de hacer por dar por terminado el contrato desde cuando debo dar aviso o por incumplimiento lo debo de hacer en cualquier momento?

    1. Buenos días Señora Melissa, reciba un cordial saludo:
      La ley 820 de 2003 en su artículo 22 numeral 2, establece que una de las causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del Arrendador es: “La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. “ En este caso usted no debe dar preaviso para dicha terminación.

  42. Buenos días.

    He tenido inconvenientes con daños en el apartamento como grietas muy grandes en donde se entra el agua. le avise a la inmobiliaria hace mes y medio y a la fecha no han ido a arreglar y siempre me dejan esperándolos y realmente ya no quiero vivir allá y quiero cancelar el contrato que puedo hacer.

    Es legal solicitar la cancelación por estos incumplimientos?

    1. Buenas tardes Señora Angélica, reciba un cordial saludo:

      En este tipo de eventos recomiendo hacer un llamado a conciliar a través de un centro de conciliación autorizado. De esta forma pueden dar por terminado el contrato de arrendamiento de común acuerdo sin repercusiones posteriores.

  43. Buen día

    Doctor Pallares. Tengo un apartamento arrendado hace aproximadamente 6 años, con renovación de contrato anualmente, necesito el apartamento para que uno de mis hijos lo habite, ¿es cierto que debo darles a los arrendatarios 3 meses gratis de arriendo?.

    Muchas gracias.

    1. Buenos días Señora Paola, reciba un cordial saludo:

      Realmente no es así. Para su caso particular podría tener en cuenta la ley 820 de 2003, en el artículo 22 numeral 8 literal d, cual señala: d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

  44. Buena tarde Doctor Pallares.

    Mi nombre el Lizeth Diaz y tengo una consulta.

    La arrendataria lleva viviendo en un bien inmueble de uso compartido por un poco mas de 4 años.
    Para la restitución del inmueble invoco la causal especial del Art. 22 Numeral 8 Literal d.
    En este no se especifica el término para un preaviso, debo por tanto entender que no requiero de cumplir con un término para informarle la cancelación del contrato?

    Muchas gracias por su orientación.

    Deseándole éxito en su labor.

    1. Buenos días Señora Lizeth, reciba un cordial saludo:

      El numeral 8 del artículo 22 señala las causales especiales de restitución: “8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:… ” De tal suerte que este será el tiempo del previo aviso para todas las causales del mencionado artículo.

  45. Buenas tardes doctor, mi pregunta es la siguiente: tengo un apto el cual lo di en administración a una inmobiliaria resulta que desde el primer mes tuve inconvenientes por incumplimiento en el pago del Canon, ante eso el representante legal me hizo una cancelación unilateral del contrato, es esto válido para yo realizar la restitución de. Mi apto?

  46. Buena tarde Doctor Pallares.

    tengo un inmueble arrendado del 20 de marzo de 2018 al 19 de marzo del 2019, quiero saber si yo como arrendatora puede pasarle la carta al arrendador tres meses antes del vencimiento para decirle que no deseo seguir arrendandole mi apto sin pagar ninguna sancion o si esta facultad es solo del arrendador

    1. Buenos días Señora Angela, reciba un cordial saludo:

      Usted en calidad de Arrendataria puede notificar que no desea continuar con el contrato en mención con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas; en este caso no debe pagar inmdenización alguna ni invocar causal diferente a la mera voluntad.

  47. buenas noches mi preguntas es para desocupara a arrendatario su contrato vence en el mes de abril 2O19 Y LE PASO LA CARTA DE 3 MESES ANTES DE LA CULMINACIÓN DEL CONTRATO TENGO QUE INDEMNIZARLO.

    1. Buenos días Señora Sailis, reciba un cordial saludo:

      Es necesario conocer la causal por la cual usted desea dar por terminado el contrato de arrendmaiento; así mismo el tiempo que lleva en ejecución el mismo. De esto dependerá si se debe constituir caución o indemnizar y cual sería el monto de esta última.

  48. Buenas tardes.

    Tengo un contrato de arrendamiento a través de una inmobiliaria. El vencimiento del contrato es en el mes de marzo del año 2019. Estoy en un proceso de adquisición de vivienda y quisiera prorrogar el contrato por un periodo inferior a 1 año (exactamente 6 meses, es decir hasta el mes de septiembre de 2019). Que es la fecha estimada de entrega de mi vivienda.
    Es posible prorrogarlo a un termino menor de 1 año, sin tener que cancelar una indemnización?.

    De igual manera estoy enviando por correo certificado, la solicitud por escrito.

    Muchas gracias.

    Quedo atenta a comentarios.

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