Categoría: Sin categoría

¿QUIÉN PAGA LAS REPARACIONES CUANDO EL BIEN ES ARRENDADO?

De hecho, muchas veces, una buena relación comercial se rompe debido a que cada parte considera que es la otra la que debe arreglar detalles como una gotera o una humedad que aunque son sencillos y económicos de reparar sí le generan muchas molestias a quien ocupa el bien. Andrés Martínez, abogado experto en conciliación y propiedad horizontal, aclara varios conceptos jurídicos.

La ley dice que el propietario debe pagar los daños producidos por el desgaste natural pero ¿hasta dónde se considera desgaste natural?

Es obligación legal  del arrendador mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario lo pueda usar.

Es clave recibir  el inmueble por parte del arrendatario  con un inventario detallado, confirmando el funcionamiento de cada servicio y elemento que integra el bien dado en arrendamiento (e incluso los muebles, si este se arrienda amoblado) y dejando las observaciones del caso y en lo posible fotografías.

La razón estriba en que el arrendatario al restituirlo debe hacerlo en igual forma, salvo aquel deterioro normal de uso.

Existen daños que se producen por el desgaste de los materiales por el simple pasar del tiempo, como en casas  o edificios que aún tienen cañerías con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, vidrios de las marquesinas son antiquísimos junto con los marcos en hierro que se deterioraran por estar a la intemperie y las tejas que se erosionan por el calor, la lluvia, los contaminantes o, incluso, por el estiércol de palomas y gatos.

En estos casos corresponde al arrendador del inmueble (en el fondo, al propietario) efectuar el mantenimiento. Esto es importante pues en las conciliaciones la queja principal del inquilino es que el arrendador “sólo tiene el inmueble para obtener renta sin invertirle un centavo”.

Es frecuente que el arrendador sea una persona de tercera edad con problemas de salud o que no dispone de  tiempo para asumir, contratar, adquirir materiales y direccionar las reparaciones necesarias a su cargo.

En este evento, la ley faculta al inquilino para efectuar directamente aquellas reparaciones urgentes y necesarias a los daños que no hayan sido provocados por su culpa y el costo de los arreglos del canon de arrendamiento. Claro estos cobros sólo pueden hacerse en cuotas mensuales sin que cada uno de ellos llegue a superar el 30 por ciento del valor del canon de arrendamiento y hasta cubrir el valor total y siempre que estén dentro de una cotización razonable, probable y justa.

Es un hecho notorio que las condiciones climáticas del planeta han cambiado, las aves han variado sus épocas de inmigraciones, las temperaturas han aumentado, las temporadas  invernales se han acentuado; así, se forman humedades, filtraciones de agua por las uniones de carpintería metálica y muros, goteras e inundaciones que son los factores que más agobian a los inquilinos.

Es importante que los arrendadores sean conscientes del cambio climático y efectúen obras civiles y de mantenimiento preventivo y correctivo de buena calidad para evitar que los problemas se repitan.

¿Qué deben pagar los inquilinos o arrendatarios?

A los arrendatarios les corresponde otra porción de la ‘torta’ de las obligaciones y asumir el pago de algunas reparaciones como las locativas y los daños que hayan sido ocasionado por su culpa. Por ejemplo, la perforación del manto asfáltico impermeabilizante de una terraza por acción de los tacones de las damas al bailar en un asado o  las colillas de cigarrillo arrojadas  en la superficie, también cuando un acuario ornamental estalla ocasionándose deformación en pisos de madera laminados por la filtración del agua a pisos inferiores.

También deben pagar el mantenimiento preventivo de rejillas en patios y terrazas (en especial aquellas que susceptibles a taparse por hojas, mascotas o tierra de materas) y están obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y obstrucciones de  cañerías  por desechos inadecuados (pañales, curaciones…) o sobras  alimenticias (como residuos del café).

Así mismo, los daños provocados  por  niños traviesos  incontrolados, riñas imprevistas al interior o exterior del inmueble, por violencia intrafamiliar, el subarriendo y las consecuencias de las mejoras hechas al inmueble sin consultar previamente.

¿Y si el inquilino no los paga?

Al entregar el inmueble, compete a coarrendatarios, fiadores o codeudores solidarios el pago de los daños que rehúse pagar el arrendador que habitó el inmueble.

Es importante tener en cuenta que las pólizas de compañías de seguros tienen cobertura por daños (ya sean por la naturaleza o por culpa del arrendatario) y que estas proceden a cubrir el valor de las reparaciones, después repiten la acción de cobro contra los coarrendatarios, fiadores, o codeudores solidarios, según sea el caso. Si no hay póliza, el dueño debe asumir los costos de las reparaciones.

Cuando la inmobiliaria obliga a pagar un daño injusto so pena de correr la póliza ¿ante quién se puede quejar?

En el caso de Bogotá, ante los atropellos del arrendador, las quejas las recibe la subsecretaria de Control y Vivienda. En los  demás municipios corresponde a la alcaldía municipal.

Igualmente la Superintendencia Financiera puede avocar el conocimiento por los excesos de las aseguradoras.

Si el objeto dañado es antiguo ¿quién paga la reparación?

En principio corresponde al arrendador pero se es dañado por falta de cuidado corresponde al inquilino. De ahí la importancia de verificar el estado en que se recibe el inmueble.

¿En cuánto tiempo deben arreglarse goteras y humedades? ¿quién las debe pagar?

Por ley, el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para que el arrendatario pueda gozar de él. El obligado natural es el propietario y más  cuando este es arrendador.

Cuando hay agencia inmobiliaria que actúa como arrendador, está obligada a reparar los daños que perturban la tenencia normal y el disfrute. Cuando sólo es intermediaria, puede hacerlo por autorización del propietario.

Es de suponer que se debe reparar en el menor tiempo posible, so pena de causarse daños y perjuicios morales y materiales. En Propiedad Horizontal, lo de fondo es que las cubiertas y muros son bienes comunes esenciales y su mantenimiento corresponde a la copropiedad.

La negligencia hace que los administradores respondan hasta por la culpa leve. Suele suceder que en un edificio una gotera o filtración afecte a otra unidad privada contigua o ubicada debajo.

Como quiera que afecta bienes comunes, el administrador no es ajeno a estar atento a la solución inmediata si la causa proviene de un ducto o daño  localizado ubicado en bienes comunes. Pero cuando proviene del interior de una unidad privada, quien es llamado a solucionar el problema es el propietario o poseedor, sin que el administrador del edificio o conjunto  deje de estar atento y pendiente ya que afecta bienes comunes.

Pero el afectado es quien puede instaurar las demandas del caso. La administración de los edificios puede en determinado momento asumir los gastos de una reparación que afecte bienes comunes y repetir ante el propietario.

Si un bien arrendado tiene goteras o humedades que afectan a otro ¿quién debe pagar?

Por regla general el llamado es el propietario del inmueble o poseedor pues es el que tiene la vocación de arreglo del inmueble. Esto no solo para que el inquilino lo pueda disfrutar sino para que cese la incomodidad que causa a otro predio o persona vecina.

Ahora como se anotó, si la causa que ocasionó el daño fue por culpa del arrendatario o las personas que tiene a su cargo, le compete a este.

Si el propietario se niega a pagar o efectuar las reparaciones ¿la inmobiliaria puede actuar por cuenta propia?

Sí claro, más aún cuando esta arrienda directamente. Ahora, la inmobiliaria debe cumplir lo pactado en el contrato de consignación y su modalidad.

Si la inmobiliaria no se comunica o presiona al propietario para reparar, ¿qué puede hacer el afectado?

Depende de lo acordado en el contrato de consignación del inmueble a la inmobiliaria, esta puede realizar las reparaciones directamente.

Ante la desidia de las inmobiliarias, el arrendatario puede instalar una querella por perturbación en la tenencia, acudir a la figura de la conciliación ante centro de conciliación a fin de tratar de llegar a un acuerdo o proceder ante la justicia ordinaria para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Finalmente, el arrendatario puede efectuar la reparación directamente y realizar  los descuentos graduales del  canon de arrendamiento.

Si hay mejoras ¿se le pueden cobrar al propietario al desocuparse el bien?

Las mejoras deben tener autorización expresa del arrendador. Cuando se hacen sin consultar, dicen los contratos que se entienden abonadas al inmueble. Hay distintas clases de mejoras según los gustos y criterios de cada arrendador y arrendatario… lo que para un arrendatario es una mejora, para un arrendador puede ser una desmejora…

Por ejemplo, el arrendatario que adhiere películas adhesivas  protectoras de  rayos UV en los vidrios de las ventanas exteriores del inmueble y piensa que con ello al igual se está protegiendo la madera de los pisos. Pero con ello cambia la uniformidad de la fachada del edificio incomodando a la administración y oscureciendo el apartamento, lo que para el arrendador es una desmejora.

¿Qué es reparación locativa?

Son aquellas que debe realizar el arrendatario para el aprovechamiento del inmueble de acuerdo a sus necesidades específicas.

Tiene su mayor aplicación en los locales o inmuebles destinados a comercio u oficinas, donde quien arrienda un inmueble lo ofrece en el estado normal y el arrendatario necesita hacer adecuaciones. Por ejemplo, el enchape en porcelana para vender carnes o lácteos; instalar un extractor de olores en restaurantes, el pintar todo de blanco con pintura especial para un establecimiento de salud, las redes de computadores para oficinas o antenas receptoras y transmisoras de comunicaciones, etc. Las reparaciones locativas también aplican a vivienda.

¿Hasta dónde llega el desgaste natural?

Los elementos constructivos y la de los  accesorios de los inmuebles tienen una vida útil.

 Es importante conocer las especificaciones técnicas tanto constructivas como de los implementos, accesorios y muebles que se dan en arrendamiento para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo  así como su periodicidad.

 La pintura de puertas y ventanas en La Costa, donde la salinidad del mar corroe el metal. Por ello debe estar periódicamente pintándose estos elementos con anticorrosivo y pintura apropiada.

 Las fachadas y las cubiertas deben impermeabilizarse periódicamente (entre 5 y 10 años), al igual que las canales metálicas. Las cerraduras se traban y desgastan con el uso constante y la exposición a la intemperie. El citófono y los timbres que tienen alto uso, deben tener mantenimiento periódico y reposición constante porque se queman y ocurren daños eléctricos.

Araujo y Segovia ofrece el servicio de #asesoriaintegral que ayuda a ambas partes a resolver estos tipos de problemas.

Fuente: http://propiedadesyremodelacion.com/