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Decreto 579 de 2020 – COVID 19 – Regulaciones Arrendamiento de Inmuebles

DECRETO LEGISLATIVO 579 DE 2020

Regulaciones en Materia de Arrendamiento de Inmuebles COVID 19

Con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 579 de 2020 expedido por el gobierno nacional, se establecen algunas directrices a seguir en materia de arrendamientos de inmueble con Destinación Habitacional y Comercial. En este artículo encontrará 5 puntos que consideramos importantes sobre el decreto en comento. ¡Conozca cuáles son!

Primero: Suspensión de acciones de desalojo.

Se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios hasta el 30 de junio de 2020.

Segundo: Se aplaza el Reajuste al canon de arrendamiento.

Los reajustes de canon en contratos cuyo vencimiento se encuentre entre la vigencia del decreto legislativo 579 y el día 30 de junio de 2020, se aplazarán.

Esto no quiere decir que no se van a cobrar o que el arrendatario no deba pagarlos, sino que llegado el 1 de julio de 2020, se aplicará dicho incremento a este mes, y los valores que quedaron pendientes de ser cobrados por concepto de incremento durante los meses abril, mayo y junio de 2020, serán cargados y/o adicionados al canon ya incrementado del mes de julio, en forma proporcional al número de meses que faltare para el próximo vencimiento.

Ilustremos con un ejemplo:
Inicio de Contrato: 20 de abril de 2019
Finalización del Contrato: 19 de Abril de 2020
Fecha de Reajuste: 20 de abril de 2020
Canon $1.000.000

Durante los meses de abril (proporcional), mayo (todo el mes) y junio (todo el mes); no se aplicará el reajuste que debía originarse a partir del 20 de abril, por consiguiente el arrendatario pagará en dichos meses la suma de $1.000.000.

Llegado el 1 de julio de 2020, de procederá de la siguiente forma:

En primera instancia se aplica el incremento a dicho mes, es decir el nuevo canon sería de $1.038.000 (si se tratare de contratos de vivienda urbana celebrados a partir del 10 de julio de 2003. Para contratos de vivienda celebrados con anterioridad a dicha fecha, bajo el amparo de la ley 56 de 1985, en reajuste deberá ser en una proporción que no sea superior a la meta de inflación fijada por el Gobierno; o para el caso de contratos comerciales no acordado entre las partes en el contrato)

Lo segundo que se debe determinar el valor del incremento proporcional a los días que se dejó de aplicar durante el mes de abril, que sería el resultado de $38.000 en 30 día multiplicado por 11 días, ya que el reajuste es a partir del 20 de abril de 2020; lo cual corresponde a $13.933, de dicho mes, mas $38.000 del mes de mayo y $38.000 del mes de junio, lo que totalizaría $89.933 cuyo cobro se aplazó mediante el decreto en comento.

Por último, se determina cuantos meses hacen falta para el nuevo vencimiento del contrato, que sería hasta abril de 2021, y para efectos de redondear señalaremos que hacen falta 10 meses, de tal suerte que los $89.933 que no se cobraron, se incluirán en el valor del canon de los meses desde julio 2020 hasta abril de 2021 en razón de $8.993. Así las cosas el arrendatario debería pagar a más del $1.038.000 del canon, una suma adicional de $8.993 por concepto de pagos de reajustes aplazados.

Esta disposición aplica igual para el incremento de las cuotas de administración de zonas comunes para los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal.

Tercero: Acuerdos.

Resulta importante señalar en primera instancia, que el decreto en comento, no exonera al arrendatario del cumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, sino que señala que las partes deben llegar a acuerdos directos que a cerca de como será dicho pago, y que en dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.

De tal suerte que a la pregunta reiterada de si el Arrendatario debe pagar el canon durante la época de la pandemia, la respuesta es si; salvo pacto en contrario entre la partes. Así mismo se señala que “el arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.”

Cuarto: Prórroga de contratos.

Los contratos cuya fecha de vencimiento esté dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica y el 30 junio de 2020, tendrán salvo pacto en contrario como fecha de vencimiento el día 30 de junio de 2020.

Mientras el arrendatario se encuentre en el inmueble, tendrá la responsabilidad para con el pago del canon.

Quinto: Inicio de Contratos.

Hace referencia a aquellos contratos de arrendamiento en donde el inmueble no ha sido entregado y no pueden ser entregados durante este período, de tal suerte que se entenderán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020.

Algunas breves conclusiones enfocadas en las preguntas que frecuentemente se presentan, son las siguientes:

¿Se debe pagar el canon mensual durante la declaratoria de emergencia? Sí.

No es una obligación exonerar de dicho pago. Sin embargo se debe llegar a acuerdos entre la partes para el mismo.

¿Se cobrarán los reajustes anuales? Sí.

Solo que quedan aplazados los que se causen entre la fecha del decreto legislativo y el 30 julio de 2020.

¿Se pueden adelantar desalojo? No, Están suspendidos

¿Pueden cobrarse intereses de mora por el no pago del canon durante la emergencia económica, sanitaria y ecológica? No.

Sin embargo en caso de no llegarse a un acuerdo entre las partes, el arrendatario deberá pagar intereses a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC)

¿Qué pasa con la restitución de inmuebles hasta el 30 de junio de 2020? Se suspende.

La entrega se hará posterior a dicha fecha. El arrendatario deberá seguir pagando el canon mensual.

Geobel E. Pallares Oliver
Director Operativo

Araujo y Segovia SA – #Lideresinmobiliarios

Avaluadores tendrán que registrarse para poder ejercer

Avaluadores tendrán que registrarse para poder ejercer

Con la autorización de la entrada en operación de la Corporación Autorreguladora Nacional de Avaluadores (ANA), todas aquellas personas que necesiten el servicio de un avaluador, podrán exigirle que le entregue el certificado vigente de inscripción a dicha Corporación, y validarlo con su teléfono inteligente o en la página web que para tal fin se ha dispuesto (RAA).

Así lo indicó Alexandra Suárez, directora ejecutiva de la Corporación Autorreguladora Nacional de Avaluadores (ANA), que  “el certificado expedido por el RAA es en este momento la única prueba indiscutible de la condición de avaluador”.

En el sitio WEB www.raa.gov.co se indica que :“El RAA es un protocolo a cargo de las entidades reconocidas de autorregulación de avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza la información de los avaluadores, de conformidad con la Ley del Avaluador. La inscripción de los avaluadores en el R.A.A. es una obligación desde el momento en que se autorice la operación de la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio.

El Registro Abierto de Avaluadores no brinda ningún tipo de servicio de manera directa a los avaluadores. Para efectos de realizar el registro, las actualizaciones de su registro, así como la solicitud de certificados deberá solicitarlo a través de la ERA a la cual se encuentren inscritos.

Para el público en general, el Registro Abierto de Avaluadores sólo ofrece el servicio de verificación de autenticidad del certificado aportado por el correspondiente avaluador.

Un avaluador puede inscribirse en una o más categorías o especialidades establecidas, entre las cuales se encuentran:

* Inmuebles urbanos

* Inmuebles rurales

* Recursos naturales y suelos de protección

* Obras de infraestructura

* Edificaciones de conservación arqueológica y monumentos históricos

* Inmuebles especiales

* Maquinaria fija, equipos y maquinaria móvil

* Maquinaria y equipos especiales

* Obras de arte, orfebrería, patrimoniales y similares

* Semovientes y animales

* Activos operacionales y establecimientos de comercio

* Intangibles (marcas, patentes, secretos empresariales, derechos de autor, entre otros)

* Intangibles especiales (daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos herenciales, entre otros).

Dicho registro garantíza la idoneidad y formación profesional de las personas, las cuales cumplen con los requisitos definidos por la ley para ejercer la actividad valuatoria.

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Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

Araujo y Segovia SA – #Lideresinmobiliarios

Protección de nuestros datos personales – Un derecho fundamental

Datos Personales
Datos Personales

Cada día toma mas importancia en nuestro país, la protección de nuestros datos personales – un derecho fundamental.

El artículo 15 de nuestra Constitución Política, establece como derechos fundamentales, “el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho al buen nombre, y el derecho a conocer actualizar y rectificar las informaciones que se hayan recogido sobre las personas en bancos de datos y en archivos de entidades públicas y privadas.”

Con la entrada en vigencia de la Ley 1266 de 2008, se quiere hacer un primer acercamiento a la materialización del Habeas Data como derecho fundamental, pero a pesar de que esta ley establece disposiciones generales sobre el mismo, en realidad se trata una norma de carácter sectorial, con un especial énfasis en lo referente a datos de tipo financiero, crediticio y comerciales, tal como lo señala la Superintendencia de Industria y Comercio en su Concepto 2013016641-001 del 16 de abril de 2013 “…como la Ley 1266 que regula el derecho de hábeas data con énfasis exclusivo en la protección de datos de carácter financiero y comercial reportados en los bancos de datos o también conocidas centrales de riesgo.

Así mismo, lo expresa la Corte Constitucional en sentencia de revisión del respectivo proyecto de ley: “constituye una regulación parcial del derecho fundamental al hábeas data, concentrada en las reglas para la administración de datos personales de carácter financiero destinados al cálculo del riesgo crediticio (Sentencia de constitucionalidad C-1011- de 2008).

Luego entoces se dejaba un vacío en relación al manejo de aquellos tipos de datos no contemplados en la Ley 1266 y que por revestir el carácter de personales, deben ser objeto de especial protección; sobre todo al tratarse de datos con un contenido sensible que pueden llegar a generar discriminación y que por sí mismos a más de vulnerar el derecho de Habeas Data, pueden lesionar el derecho de la intimidad personal y familiar entre otros derechos.

De igual forma la Corte Constitucional reiteró que el Habeas Data por si solo es un derecho autónomo e independiente a los derechos contemplados en el artículo 15 de nuestra C.P. (…intimidad personal y familiar, el derecho al buen nombre, y el derecho a conocer actualizar y rectificar…); y con la promulgación de la Ley 1581 de 2012, reglamentada parcialmente por el Decreto Único Reglamentario 1074 de 2015; se dictan disposiciones generales para la protección de datos personales, se desarrolla este derecho constitucional (Habeas Data), esta vez con un alcance mucho más amplio al que se había dado parcialmente por la Ley 1266 de 2008.

En consecuencia, al contar una reglamentación de tipo general y otra específica aplicable en mayor o menor medida a la protección de todos los datos personales, el legislador en cierta medida ha creado una dualidad de sistemas que confluyen en una ley de principios generales (Ley 1581 – Decreto 1074) con otra de regulaciones sectoriales (Ley 1266), que deben leerse en concordancia con la ley general, pero que introduce reglas específicas que atienden a la complejidad del tratamiento de cada tipo de dato, y que además se excluyen entre sí en el manejo de los datos personales.

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Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

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Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador
Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

La ley 820 de 2003 señala en el artículo 22, las causales para la terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador, haciendo referencia a 7 causales ordinarias, solo por llamarles de algún modo; y 4 causales especiales; nominadas así en el numeral 8, literales a, b, c y d del mencionado artículo; estableciendo a su vez, una gran diferencia al momento de invocar unas u otras, razón por la cual es necesario aclarar algunos puntos, en donde debe existir un especial cuidado.
Para efectos de ilustración, a continuación señalo algunos datos de ejemplo para aplicación práctica.

Tomando como fecha actual : Febrero 6 de 2018
Cómo fecha de Inicio del Contrato : Enero 1 de 2016
y cómo fecha de Finalización del Contrato : Diciembre 31 de 2017

El contrato de arrendamiento por ser de tracto sucesivo, a menos que medie la voluntad de las partes para darle por terminado, se entenderá renovado por un período igual al inicialmente pactado. Para el caso del ejemplo este contrato ya se renovó.

  1. Notificación a la parte Arrendataria de la intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral.

    • En lo que refiere a la causales 1 al 6, las mismas pueden ser invocadas por la parte Arrendadora en cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario un tiempo de antelación mínimo, ya que en todos los casos se trata de incumplimiento de la parte Arrendataria, y la restitución del inmueble estará sujeta al resultado de un proceso de restitución que podrá adelantarse una vez se configure alguna de estas causales señaladas en la ley. En otras palabras, si en cualquier momento el arrendatario entra en mora, subarrienda total o parcialmente el inmueble sin autorización del arrendador, incurre en conductas reiteradas que afecten la tranquilidad de los vecinos, ejecuta ampliaciones sin autorización de la parte Arrendadora, o cuando se trata de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, viola las normas de los respectivos reglamentos de copropiedad; entonces se podrá iniciar en cualquier momento un proceso para dar por terminado el contrato de manera unilateral por la parte Arrendadora.
    • En cuanto a la causal 7, la cual señala: El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.” Debe entenderse que la misma puede invocarse durante la ejecución del contrato de arrendamiento y en cualquier tiempo del mismo, al igual que las causales 1 al 6; pero en este caso dicha causal debe ser puesta en conocimiento de la parte Arrendataria con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha en la que se desea dar por terminado efectivamente el contrato de arrendamiento. ¡Esto es clave! La causal 7, podrá ser invocada hoy, con el fin de dar por terminado el contrato citado en el ejemplo inicial, mínimo el 6 de mayo de 2018, es decir; con tres (3) meses de anticipación a la fecha que se requiere la restitución del inmueble; en este caso mucho antes de la fecha de vencimiento final que es en diciembre 31 de 2018.
    • Si por el contrario, se desea invocar algunas de las causales especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento, entonces se debe comunicar a la parte Arrendataria con una antelación mínima de tres (3) meses, pero a la fecha de vencimiento del contrato, que para el ejemplo en cuestión es diciembre 31 de 2018; así las cosas la parte Arrendadora debería informar a la parte Arrendataria su intención de dar por terminado el contrato notificándola de acuerdo con las formalidades de la ley señaladas en el artículo en cuestión, a más tardar el 6 de septiembre de 2018.
  2. Indemnización vs Caución

    • Estos dos conceptos los podemos encontrar la Ley 820 de 2003 en el artículo 22, numerales 7 y 8 (literales a, b y c); y que se resumen de la siguiente forma: cuando se trate de la causal del numeral 7, entonces se debe indemnizar; pero si se trata de la causal del numeral 8, literales a, b y c; se debe constituir una caución. ¿Y en que radica la diferencia entre una y otra? Mientras que el monto de la indemnización corresponde a tres (3) cánones de arrendamientos vigentes; el de la caución corresponde a seis (6). Además la indemnización la constituye la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, y en caso de cumplir esta última con la entrega del inmueble en la fecha establecida, recibirá dichos dineros. Por el contrario, la caución si bien la constituye también la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, estos dineros son para garantizar que la primera cumpla con la causal indicada para terminación de contrato, siendo que en caso positivo dichos dineros le serán reintegrados en su totalidad, y en caso contrario, los mismos le serán entregados a la parte Arrendataria en forma de indemnización.
    • Ahora bien, para el caso de la causal especial del artículo 8, literal d; aparece nuevamente la figura de la indemnización, pero para este caso el monto se establece en 1.5 cánones de arrendamiento. Reza la norma: “El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

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Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

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Descargue aquí la ley 820 de 2003

Conozca la Ley que aumenta la licencia de maternidad

Conozca la Ley que aumenta la licencia de maternidad

Conozca la Ley que aumenta la licencia de maternidad
Conozca la Ley que aumenta la licencia de maternidad

Conozca la Ley que aumenta la licencia de maternidad a 18 semanas.

Con el fin de incentivar la adecuada atención y cuidado de la primera infancia, fué sancionada la Ley 1822 del 4 de enero de 2017, la cual modifica los artículos 236 (Licencia en Epoca de Parto) y 239 (Prohibición de Despido) del Código Sustantivo de Trabajo. Así las cosas, a continuación les ofrecemos los aspectos significativos:

  1. La licencia en época de parto a partir de la entrada en vigencia de la presente ley es de dieciocho (18) semanas, y será remunerada con el salario que devengue la trabajadora al momento de iniciar dicha licencia. Importante: No se trata de una ley retroactiva, es decir; no aplica para madres de niños que hayan nacido antes de la sanción y publicación de la presente ley.
  2. Tambien tendrán derecho a esta licencia:
    • Madre adoptante (Se asume la fecha de entrega del menor como la fecha de parto)
    • Padre que quede a cargo del recien nacido por muerte de la madre (La duración será igual al tiempo que le faltare a la madre para cumplir con las 18 semanas obligatorias)
  3. Cuando se trate de niños prematuros: Adicional a las 18 semamas de la licencia obligatoria, se sumará el tiempo que le faltare el neonato para llegar hasta la fecha probable de nacimiento a término. Ejemplo: Si la fecha probable de nacimiento a término es el 1 de febrero de 2017, pero el bebé nació 4 semanas antes; entonces a las 18 semanas de licencia obligatoria se deberán sumar 4 semanas más que faltaron para llegar a la fecha de nacimiento a término, es decir; que la licencia en este caso será de 22 semanas. Pero y si se trata de un parto múltiple prematuro entonces la licencia se ampliará dos (2) semanas mas, es decir; en el ejemplo serían 24 semanas de licencia.
  4. . El esposo o compañero permanente tendrá derecho a una licencia de Paternidad remunerada igual a ocho(8) días

 

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Geobel E. Pallares Oliver
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Cómo liquidar el pago de la prima de servicio doméstico

 

Cómo liquidar el pago de la prima de servicio doméstico

Cómo liquidar el pago de la prima de servicio doméstico
Cómo liquidar el pago de la prima de servicio doméstico

Con la entrada en vigencia de la Ley 1788 del 7 de julio de 2016, se modifica el artículo 306 del Código Sustantivo de Trabajo en el sentido de eliminar la restricción que existía para el pago de la prima de servicios de trabajadores ocasionales o transitorios. Así las cosas, es necesario entender cómo liquidar el pago de la prima de servicio doméstico descrita en el nuevo texto del mencionado artículo, el cuál transcribimos a continuación:

Artículo 306. De la prima de servicios a favor de todo empleado. El empleador está obligado a pagar a su empleado o empleados, la prestación social denominada prima de servicios que corresponderá a 30 días de salario por año, el cual se reconocerá en dos pagos, así: la mitad máximo el 30 de junio y la otra mitad a más tardar los primeros veinte días de diciembre. Su reconocimiento se hará por todo el semestre trabajado o proporcionalmente al tiempo trabajado. 

Parágrafo. Se incluye en esta prestación económica a los trabajadores del servicio doméstico, choferes de servicio familiar, trabajadores por días o trabajadores de fincas y en general, a los trabajadores contemplados en el Título III del presente código o quienes cumplan con las condiciones de empleado dependiente.”

Así las cosas, a mas tardar los días 30 de junio y 20 de diciembre de cada año, los empleadores que tengan a sus servicios empleados del servicio doméstico, choferes de servicio familiar, trabajadores por días o trabajadores de fincas; deben liquidar y pagar dicho concepto; por lo que resulta importante tener en cuenta lo siquiente:

1.- La obligación que surge para el empleador es a partir del segundo semestre y debe ser pagada a mas tardar el día 20 de diciembre de 2016, es decir; dado que la ley fué sancionada en el mes de Julio y no es retroactiva, el empleador no estará obligado a realizar dicho pago para el primer semestre del presente año; no obstante queda a iniciativa del mismo reconocer este dinero.

2.- Pago de la prima empleado de servicio doméstico externo – tiempo completo:  Cuando se trate de un empleado(a) doméstico(a) externo y laboró durante todo el segundo semestre del año 2016, la forma más fácil de saber cual es el valor que le corresponde como prima de servicio, resulta de sumar el salario total mensual que devenga el trabajador (en dinero, especie, horas extras, bonificaciones), mas el valor del auxilio de transporte y dividirlo entre 2.

Ejemplo con el salario mínimo legal mensual vigente sin horas extras y/o bonificaciones: ($689.455 + $77.700) / 2; el resultado final es $383.578. 

Pero ¿por qué se incluye el valor del Auxilio de Transporte para liquidar la prima de servicio? Si bien el auxilio de transporte no se considera un pago de naturaleza salarial, existe un mandamiento legal que establece que el mismo forma parte de la base para el cálculo de las prestaciones sociales ( Artículo 7 de la Ley 1 de 1963).

Cuando se trate de un trabajador descrito en párrafos anteriores y duerma en el mismo lugar donde realiza la prestación de sus servicios o cuando en el contrato esté estipulado que se trata de un trabajador  interno, no se debe tener en cuenta el auxilio de transporte en la fórmula anteriormente descrita.

3.- Pago de la prima trabajador por días: En este caso lo primero que se debe establecer es el valor de un día de trabajo; para lo cual se toma el salario mensual total que devenga el trabajador más el auxilio de transporte y se divide entre 30.

Tenga en cuenta que la base de cotización no puede ser inferior al salario mínimo.

Si se trata de un trabajador que devenga el salario mínimo legal mensual vigente, la fórmula sería de la siguiente manera: ($689.455 + $77.700) / 30; siendo el resultado final lo correspondiente a el valor de un día de trabajo $25.572 (Base para liquidación de la prima de servicio). 

Una vez obtenido este valor, se aplica la siguiente fórmula ($25.572 x días trabajados a la semana x 4,33) / 2. Ejemplo: Si una empleada doméstica trabaja 2 días a la semana, al reemplazar en la fórmula antes descrita, queda de la siguiente manera: ($25.572 x 2 x 4,33) / 2 = $110.727. Este último sería el valor a pagarla a mas tardar el día 20 de Diciembre de 2016.

Con estas sencillas fórmula usted podrá llevar a cabo la liquidación de la prima de servicio y dar cumplimiento a lo establecido en la ley aplicable.

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Geobel E. Pallares Oliver
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¿Estoy obligado a declarar renta en el 2016?

¿Cómo puedo saber si estoy obligado a declarar renta en el 2016? Es una pregunta que comunmente escuchamos al acercarse las fechas para cumplir con dicha obligación por parte de las personas naturales. El asunto puede ser simple; si usted cumple por lo menos con una de las siguientes condiciones, entonces estará obligado a declarar renta.

 

Recuerde que en Colombia los plazos para presentar y pagar dichas declaraciones fueron fijados por el decreto 2243 del 24 de noviembre de 2015, los cuales inician el 8 de marzo y vencen en las fechas del mismo año que se indican a continuación, atendiendo los dos últimos dígitos del NIT del declarante que conste en el certificado del Registro Único Tributario – RUT, sin tener en cuenta el dígito de verificación.

Últimos dígitos               Día
99 Y 00 9 de agosto de 2016
97 Y 98 10 de agosto de 2016
95 Y 96 11 de agosto de 2016
93 Y 94 12 de agosto de 2016
91 Y 92 16 de agosto de 2016
89 Y 90 17 de agosto de 2016
87 Y 88 18 de agosto de 2016
85 Y 86 19 de agosto de 2016
83 Y 84 22 de agosto de 2016
81 Y 82 23 de agosto de 2016
79 Y 80 24 de agosto de 2016
77 Y 78 25 de agosto de 2016
75 Y 76 26 de agosto de 2016
73 Y 74 29 de agosto de 2016
71 Y 72 30 de agosto de 2016
69 Y 70 31 de agosto de 2016
67 Y 68 01 de Septiembre de 2016
65 Y 66 02 de Septiembre de 2016
63 Y 64 05 de Septiembre de 2016
61 Y 62 06 de Septiembre de 2016
59 Y 60 07 de Septiembre de 2016
57 Y 58 08 de Septiembre de 2016
55 Y 56 09 de Septiembre de 2016
53 Y 54 12 de Septiembre de 2016
51 Y 52 13 de Septiembre de 2016
49 y 50 14 de Septiembre de 2016
47 y48 15 de Septiembre de 2016
45 y46 16 de Septiembre de 2016
43 y44 19 de Septiembre de 2016
41 Y 42 20 de Septiembre de 2016
39 y40 21 de Septiembre de 2016
37 Y 38 22 de Septiembre de 2016
35 Y 36 23 de Septiembre de 2016
33 Y 34 26 de Septiembre de 2016
31 Y 32 27 de Septiembre de 2016
29 Y 30 28 de Septiembre de 2016
27 Y 28 29 de Septiembre de 2016
25 Y 26 30 de Septiembre de 2016
23 Y 24 03 de Octubre de 2016
21 Y 22 04 de Octubre de 2016
19 Y 20 05 de Octubre de 2016
17 Y 18 06 de Octubre de 2016
15 Y 16 07 de Octubre de 2016
13 Y 14 10 de Octubre de 2016
11 Y 12 11 de Octubre de 2016
09 Y 10 12 de Octubre de 2016
07 y 08 13 de Octubre de 2016
05 Y 06 14 de Octubre de 2016
03 Y 04 18 de Octubre de 2016
01 Y 02 19 de Octubre de 2016

 

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Al fin cede el precio de la vivienda, ¿es momento de comprar?

Con la información disponible encontramos que los precios han disminuido aproximadamente el 5% desde inicios del año, y a no ser que esta fuera la burbuja más lánguida de la historia esperaría a ver correcciones cercanas al 10% para considerar que es hora de invertir en vivienda.

por EDUARDO BOLAÑOS

Es curioso ver como el brexit acaparó la atención del mundo entero, incluso un personaje totalmente ajeno al tema como mi hermanita adolescente se ha tomado el tiempo para leer sobre un evento que sucedió a 10.000km de distancia; lo interesante es que al igual que yo, ella también piensa que los ingleses metieron las patas.

La novela del brexit opacó acontecimientos locales como el capítulo estelar de la novela de la Habana y las últimas cifras de precio de vivienda nueva en Colombia.

Dado que las únicas novelas que me gustan son las de un canal con nombre de molusco y concha en espiral, pues mejor analizaremos los últimos acontecimientos en el precio de la vivienda, que por cierto son bien interesantes.

Para nadie es un secreto que comprar un techo donde vivir cada vez es más caro, especialmente si hablamos de Bogotá y en estratos altos. De hecho, muchos hablan de una burbuja inmobiliaria en Colombia; pues bien, parece que se acaba de pinchar:
Inflación

Acorde a la información suministrada por el DANE, encontramos un crecimiento en el precio de la vivienda inferior al incremento de la inflación, esto quiere decir que en términos reales, el precio de la vivienda ha comenzado a bajar.

Otro índice interesante es el que calcula el Banco de la República para la vivienda usada (IPVU), acá encontramos que la “desinflación” de la burbuja es especialmente pronunciada para Bogotá:

Inflación

¿Entonces es momento de comprar?

Con la información disponible encontramos que los precios han disminuido aproximadamente el 5% desde inicios del año, y a no ser que esta fuera la burbuja más lánguida de la historia esperaría a ver correcciones cercanas al 10% para considerar que es hora de invertir en vivienda.

Otra decisión importante a la hora de comprar es la manera de financiarnos; hemos observado al Banco de la República incrementar su tasa de intervención, lo que hasta cierto punto ha encarecido los créditos. En este momento es probable que el emisor inicie un ciclo bajista en las tasas de interés hacia finales de 2016 o inicios de 2017.

En resumen, el momento ideal para comprar vivienda sería justo cuando observemos una corrección significativa en los precios y el acceso al crédito sea relativamente barato, claro está que estas condiciones pueden no darse al mismo tiempo, sin embargo, entre el cuarto trimestre de 2016 y el primer trimestre de 2017 podríamos encontrar la ventana de tiempo adecuada para encontrar mejores precios con buenas condiciones de financiación.

Fuente: Revista Dinero www.dinero.com (http://www.dinero.com/opinion/columnistas/articulo/al-fin-cede-el-precio-de-la-vivienda-es-momento-de-comprar-por-eduardo-bolanos/225178)

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Terminación de Contrato Vivienda Urbana

Terminación de Contrato Vivienda Urbana
Terminación de Contrato Vivienda Urbana

La terminación de contrato vivienda urbana por parte del Arrendador señalada en el artículo 22 de la Ley 820 del 10 de julio de 2003, además de las causales ordinarias; por hacer referencia a las primeras siete (7), contempla cuatro (4) causales especiales indicadas en el numeral 8 del mencionado artículo, las cuales a continuación trataremos con más detenimiento.

La primera causal especial señala la posibilidad de dar por terminado el contrato “cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.”

En este evento es importante resaltar que se trata como bien lo indica el literal, de tres (3) condiciones necesarias para configurar dicha causal; la primera que sea el propietario o poseedor, la segunda que sea para su propia habitación y la tercera, y última, que sea para ocuparlo por un término no inferior a un año.

Así las cosas resulta importante señalar que en cuanto a la segunda condición, no se podría pensar que se cumple cuando el propietario o poseedor del inmueble lo requiera para la habitación de un familiar, por ejemplo un hijo(a).

La segunda causal especial es la que indica la posibilidad de solicitar la terminación del contrato “cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación”.

Es necesario tener en cuenta que este tipo de reparaciones que viene señaladas en esta causal, son aquellas que no podrían realizarse estando el inmueble ocupado por cuestiones de seguridad, de salubridad u otro tipo de situaciones que requieran necesariamente la desocupación del inmueble.

La tercera causal es “cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa”.

En este evento se suele demostrar la existencia de la causal con la presentación de un Contrato de Compraventa que señale la necesidad de la entrega del inmueble por parte de Promitente Vendedor, que para efectos del caso será el propietario del mismo.

Y una última causal hace referencia a “la plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.”

En este evento existe una condición de tiempo consistente en que dicho contrato lleve como mínimo cuatro (4) años de ejecución; lo cual se puede probar con copia del contrato suscrito entre las partes. En este evento será necesario que el Arrendador indemnice al Arrendatario con suma equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.

Ahora bien, es necesario precisar que en los eventos de la causal primera a tercera, será necesario que el Arrendador suscriba una caución equivalente a seis (6) meses del precio de arrendamiento, con el fin de garantizar la causal invocada dentro de los siguientes seis (6) meses a la fecha de restitución del inmueble.

Esta caución será a favor del Arrendatario y una vez el Propietario o Poseedor cumpla con la causal invocada para la restitución, le serán devueltos dichos dineros, pero en caso contrario dichas sumas le serán entregadas al antes arrendatario.

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Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

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¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?

¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?
¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?

La mera pregunta ¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?, lleva inmersa la idea que dichas cuotas siempre deben aumentar, cuando en realidad es posible que las mismas no solo se mantengan de un año a otro, sino que inclusive puedan llegar a disminuir. Se preguntarán ¿Cómo es posible esto?

Pues bien, lo primero sea mencionar que los apartamentos, casas, oficinas, etc., que se encuentren sometidos a un reglamento de propiedad horizontal, estarán regulados por Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal; de tal suerte que es en la mencionada ley donde debemos remitirnos para aclarar todos los aspectos que se derivan de esta forma especial del dominio, en la cual convergen derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados, pero a su vez, derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes.

Erróneamente hay quienes piensan que el incremento (variación) en el valor de la cuota de administración, se encuentra determinado por el incremento del salario mínimo legal, o por los resultados del Índice de Precios al Consumidor, o en fin otro tipo de aspectos que aunque pueden influir, realmente no son los que determinan el resultado final; ya que el ordenamiento legal a señalado que esta decisión finalmente estará en cabeza de la asamblea de copropietarios, la cual; a menos que se indique caso contrario en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, deberá reunirse dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, y como dichos períodos son anuales, podemos concluir que deberán hacerlo dentro de los primeros tres (3) meses del año.

La realidad es que la variación en el valor de la cuota de administración estará en gran medida determinada en primera instancia por el presupuesto anual que establezca la copropiedad, el cuál será una proyección de los gastos que demandará la misma para el mantenimiento de las zonas y bienes comunes; y en segunda, por la mera liberalidad de la asamblea de propietarios.

Pero, ¿Cómo es posible que disminuya? Aquí está la razón. La ley 675 en su artículo 35 establece la creación de un Fondo de Imprevistos formado e incrementado con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes; y que dicho cobro podrá suspenderse cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

Así mismo señala la mencionada ley que una vez alcanzado el monto antes indicado, el administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general; por lo tanto, aun cuando el presupuesto del año en curso será superior al del año anterior, los excedentes podrían utilizarse para financiar parte del presupuesto del año en curso y asi mantener o incluso disminuir el valor de la cuota de administración.

¿Alguna vez le ha sucedido esto?

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Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

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