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Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

Responsabilidad de las reparaciones en inmueble arrendado
Responsabilidad de las reparaciones en inmueble arrendado

Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

Cómo ya lo hemos venido señalando en artículos anteriores, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo y con la posibilidad de estar vigente por un tiempo prolongado, se pueden presentar diferencias entre las partes derivadas primordialmente de no tener claro cuáles son sus derechos y obligaciones de cara al negocio jurídico suscrito, razón por la cual deseamos aclarar algunas dudas relacionadas con el tema específico de las reparaciones.

Primero es necesario indicar, grosso modo,  que podemos hablar de tres tipos de reparaciones; la primera que corresponde a aquellos arreglos que tienen como objetivo final el de conservar la cosa arrendada en el mismo estado en el que fue recibida.

Este tipo de reparaciones por regla general  están a cargo del arrendatario debido a que se generan por el uso y deterioro ordinario que se le da al bien arrendado, ya sea por parte de este, o que sean producidas por culpa o por causa de quienes vivan con él, como son familiares, huéspedes o dependientes; sin embargo eventualmente corresponderán al arrendador cuando el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito o por la mala calidad de los materiales utilizados.

A este tipo de reparaciones se le suele llamar reparaciones o mejoras locativas. Para ilustrar este tipo de mejoras, señalamos como ejemplos el hecho de un vidrio roto de alguna ventana como consecuencia de alguna actividad que se encuentre realizando el arrendatario; la suciedad de las paredes cuando estas hubiesen sido entregadas recién pintados y/o en buen estado; rupturas de accesorios en baños cuando estos estuviesen en buen estado al momento de la entrega del inmueble; entre otros.

La segunda clase de reparaciones que podemos señalar son las indispensables no locativas, las cuales viene señaladas en la Ley 820 del 2003. Se consideran de este tipo, todas aquellas reparaciones sin las cuales no se podría continuar usufructuando el inmueble íntegramente.

En este tipo de reparaciones, señala el código civil en el artículo 1993, que  salvo pacto en contrario, debemos tener en cuenta lo siguiente:

1.- Que el arrendatario haya notificado al arrendador lo más pronto posible de la necesidad de las reparaciones

2.- Que las mismas no las haya hecho necesarias el arrendatario por su culpa

3.- Que arrendador teniendo conocimiento de estas, no las haya realizado por su cuenta en forma oportuna

En este caso, el valor de las mismas se abonará al arrendatario, probada la necesidad de estas. Ahora bien, la Ley 820 de 2003 señala que en estos eventos en donde el arrendatario lleve a cabo este tipo de reparaciones indispensables no locativas en el inmueble, salvo pacto en contrario entre las partes; este podrá descontar del canon de arrendamiento, el monto de las mismas, pero en ningún caso dicho descuento podrá ser superior al 30% del valor del canon de arrendamiento hasta completar el valor total de los arreglos.

Para ilustrar lo anterior citamos una situación hipotética en donde un contrato de arrendamiento cuyo canon sea de $1.000.000, y el valor de las reparaciones indispensables no locativas que llevó a cabo el arrendatario ascendieron a la suma de $600.000; este solo podrá descontar máximo $300.000 mensuales por dos meses para completar el valor total de dichas reparaciones.

Ahora bien, si como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el arrendatario no logra descontar del valor del canon de arrendamiento mensual, el total de los valores correspondientes a las reparaciones indispensables no locativas; este podrá ejercer el derecho de retención sobre el inmueble y por consiguiente no proceder con la restitución del mismo hasta tanto el arrendador no haya satisfecho el saldo insoluto.

Esta figura es una garantía en favor del arrendatario para que el arrendador efectivamente cumpla con la obligación acaecida.

Para los contratos suscritos antes de la entrada en vigencia de la Ley 820 de 2003, es necesario recurrir a lo establecido en el código civil, ya que la ley 56 de 1985 trata en forma fugaz aspectos relacionados con las reparaciones.

El tercer tipo de reparaciones viene dado en el artículo 1994 del código civil, las reparaciones útiles. Este tipo de mejoras no son necesarias para el usufructo del inmueble, ni sobrevienen  de algún tipo de daño que haya causado el arrendatario; como en los casos previamente tratados, pero al ejecutarlas el arrendatario lo que hace es aumentar el valor comercial del inmueble en sí mismo.

En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mismas si previamente no ha consentido en forma expresa dicha intención; evento en el cuál el arrendatario podrá separar y llevarse del inmueble, los materiales que haya utilizado, sin que ello cause de por sí, algún tipo de detrimento de este. A manera de ejemplo podríamos citar la construcción de una piscina, la colocación de pisos de mármol, entre otros.

Para concluir, es necesario indicar que cada caso en concreto debe analizarse a la luz de los acuerdos suscritos entre las partes en el contrato de arrendamiento respectivo;  siendo este el primer horizonte a seguir para establecer lo relacionado en cuanto a quien corresponden unas u otras reparaciones.

En caso de ausencia de estipulación contractual en este sentido, será necesario acudir a las diferentes normas citadas para identificar qué tipo de reparaciones han sido ejecutadas por el arrendatario; situación que  con frecuencia suele ser más fácil de decir, que de hacer, si no se cuenta con una asesoría profesional.

Por eso, cuando decida arrendar su inmueble o piensa en ser arrendatario, es mejor hacerlo a través de una inmobiliaria que cuente con la experiencia suficiente para dar pronta solución a este tipo de situaciones.

¿Que opinión tienes?

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

Araujo y Segovia S.A.

#LíderesInmobiliarios

6 thoughts on “Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

  1. ustedes aconsejan que se celebre el contrato con una inmobilaria ,pero no se sabe que es peor, a quien puedo acudir o quien vigila las inmobiliarias, entregue un inmueble a una inmobiliaria y me lo entregaron horrible el arrendador se canso de llamarlos y en dias pasados me lo entregaron y que tenia que hacer la reclamacion, a la aseguradora pero que ellos no se encargan de los techos, ni humedades,ni paredes siendo que por negligencia de ellos la casa se esta cayendo y no mas por la mano de obra me cobran 15 millones

    1. Señora, las reparaciones correspondientes a humedades y paredes, corresponden al propietario del inmueble, la inmobiliaria no es solidaria en ese sentido, toda vez que usted es la propietaria y es quien debe realizar las reparaciones necesarias al inmueble.

  2. Buenos días. Mi caso es el siguiente. Arrendé un apartamente que presentó varios inconvenientes los cuales se los hice saber a la señora dueña del apartamento, pero ella nunca hizo nada al respecto (aunque yo tampoco). Antes de vencerse el contrato le dije a la señora que le iba a entregar el apartamento, pero ahora ya vencido el contrato me dice que no me lo recibe si no le pago una indemnización y que debí haberle avisado por escrito. Cuando por fin me dio por leer el bendito contrato, ahí sí aparece que tenía que decirle por escrito, pero no aparece nada sobre las reparaciones al apartamento. La realidad es que yo no le dije por escrito que no iba a continuar viviendo allá, pero ella tampoco hizo algo sobre los daños que presentaba el apartamento. Me va a tocar pagarle la indemnización que me pide? Si no pago y me voy, es peor? Ella no está obligada a las reparaciones si en el contrato no dice nada de eso? Muchas gracias a quien por favor me conteste.

    1. Buenos días Señor Orlando, reciba un cordial saludo:

      Puede remitirse a la ley 820 de 2003, en el artículo 24; donde podrá encontrar cuales son las causales para dar por terminado el contrato de arrendmiento de vivienda urbana por parte del Arrendatario.

      A continuación le dejo un links que también le podrá servir para aclarar sus dudas.
      http://www.araujoysegovia.com/blog/todo-sobre-reparaciones-en-contrato-de-arrendamiento-vivienda/

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