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Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador
Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

La ley 820 de 2003 señala en el artículo 22, las causales para la terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador, haciendo referencia a 7 causales ordinarias, solo por llamarles de algún modo; y 4 causales especiales; nominadas así en el numeral 8, literales a, b, c y d del mencionado artículo; estableciendo a su vez, una gran diferencia al momento de invocar unas u otras, razón por la cual es necesario aclarar algunos puntos, en donde debe existir un especial cuidado.
Para efectos de ilustración, a continuación señalo algunos datos de ejemplo para aplicación práctica.

Tomando como fecha actual : Febrero 6 de 2018
Cómo fecha de Inicio del Contrato : Enero 1 de 2016
y cómo fecha de Finalización del Contrato : Diciembre 31 de 2017

El contrato de arrendamiento por ser de tracto sucesivo, a menos que medie la voluntad de las partes para darle por terminado, se entenderá renovado por un período igual al inicialmente pactado. Para el caso del ejemplo este contrato ya se renovó.

  1. Notificación a la parte Arrendataria de la intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera unilateral.

    • En lo que refiere a la causales 1 al 6, las mismas pueden ser invocadas por la parte Arrendadora en cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario un tiempo de antelación mínimo, ya que en todos los casos se trata de incumplimiento de la parte Arrendataria, y la restitución del inmueble estará sujeta al resultado de un proceso de restitución que podrá adelantarse una vez se configure alguna de estas causales señaladas en la ley. En otras palabras, si en cualquier momento el arrendatario entra en mora, subarrienda total o parcialmente el inmueble sin autorización del arrendador, incurre en conductas reiteradas que afecten la tranquilidad de los vecinos, ejecuta ampliaciones sin autorización de la parte Arrendadora, o cuando se trata de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, viola las normas de los respectivos reglamentos de copropiedad; entonces se podrá iniciar en cualquier momento un proceso para dar por terminado el contrato de manera unilateral por la parte Arrendadora.
    • En cuanto a la causal 7, la cual señala: El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.” Debe entenderse que la misma puede invocarse durante la ejecución del contrato de arrendamiento y en cualquier tiempo del mismo, al igual que las causales 1 al 6; pero en este caso dicha causal debe ser puesta en conocimiento de la parte Arrendataria con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha en la que se desea dar por terminado efectivamente el contrato de arrendamiento. ¡Esto es clave! La causal 7, podrá ser invocada hoy, con el fin de dar por terminado el contrato citado en el ejemplo inicial, mínimo el 6 de mayo de 2018, es decir; con tres (3) meses de anticipación a la fecha que se requiere la restitución del inmueble; en este caso mucho antes de la fecha de vencimiento final que es en diciembre 31 de 2018.
    • Si por el contrario, se desea invocar algunas de las causales especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento, entonces se debe comunicar a la parte Arrendataria con una antelación mínima de tres (3) meses, pero a la fecha de vencimiento del contrato, que para el ejemplo en cuestión es diciembre 31 de 2018; así las cosas la parte Arrendadora debería informar a la parte Arrendataria su intención de dar por terminado el contrato notificándola de acuerdo con las formalidades de la ley señaladas en el artículo en cuestión, a más tardar el 6 de septiembre de 2018.
  2. Indemnización vs Caución

    • Estos dos conceptos los podemos encontrar la Ley 820 de 2003 en el artículo 22, numerales 7 y 8 (literales a, b y c); y que se resumen de la siguiente forma: cuando se trate de la causal del numeral 7, entonces se debe indemnizar; pero si se trata de la causal del numeral 8, literales a, b y c; se debe constituir una caución. ¿Y en que radica la diferencia entre una y otra? Mientras que el monto de la indemnización corresponde a tres (3) cánones de arrendamientos vigentes; el de la caución corresponde a seis (6). Además la indemnización la constituye la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, y en caso de cumplir esta última con la entrega del inmueble en la fecha establecida, recibirá dichos dineros. Por el contrario, la caución si bien la constituye también la parte Arrendadora en favor de la parte Arrendataria, estos dineros son para garantizar que la primera cumpla con la causal indicada para terminación de contrato, siendo que en caso positivo dichos dineros le serán reintegrados en su totalidad, y en caso contrario, los mismos le serán entregados a la parte Arrendataria en forma de indemnización.
    • Ahora bien, para el caso de la causal especial del artículo 8, literal d; aparece nuevamente la figura de la indemnización, pero para este caso el monto se establece en 1.5 cánones de arrendamiento. Reza la norma: “El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

Qué piensas? Compártenos tu opinión.

#LíderesInmobiliarios

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

www.araujoysegovia.com
Descargue aquí la ley 820 de 2003

14 thoughts on “Terminación unilateral del contrato de arriendo por parte del Arrendador

  1. agradezco de manera especial el articulo anterior realmente es muy informativo y esclarecedor y útil para personas que no conocemos el tema.

  2. Buenos dias
    Si el arrendador invoca numeral 8 literal a) con carta enviada por correo certificado con los tres meses de antelación a la fecha de renovacion de contrato pero no adjunta la constancia de la caución. Esta carta es legal o se da por entendido la renovacion del contrato?
    Mil gracias

    1. Buenos días Señora Liliana, reciba un cordial saludo:

      Señala la Ley 820 de 2003 en relación al tema en comento, que:”…el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución

      Así las cosas, es requisito no solo constituir la caución a favor del Arrendatario, sino ponerla en conocimiento de este.

      Cordial saludo

      1. Cordial saludo,

        Deseo realizar la siguiente consulta: La inmobiliaria me solicitó dar por terminado el contrato de arrendamiento con 4 meses de antelación (cumple con el plazo estipulado por ley) invocando la causal ¨a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año¨. Aún no me han notificado sobre la caución y la he solicitado pero no me dan respuesta. ¿En este caso que debo hacer? y la otra inquietud es si tengo hasta el 31 de mayo para desocupar pero yo consigo 2 meses antes es decir ahora en Marzo, siendo la inmobiliaria los que me terminaron el contrato, yo puedo desocupar antes de que se me cumpla ese plazo límite?? Muchas gracias!

  3. Hola Buenos días, como arrendataria de un apto. cuyo contrato data desde el 4 de Julio del 2004, y por tener que hacer unas locativas en el techo del apto. reclamadas por el arrendatario, locativas, que solo se pueden llevarse a cabo con el apto. desocupado. Pase una carta al arrendatario, con tres meses de antelación al vencimiento del mismo, diciendo que no se prorrogaría el contrato por un año más, en razón a que iba a proceder a hacer las locativas reclamadas por ella y que necesitaba la entrega del apto. para el 7 de Junio del año 2018. Esta carta la lleve personalmente, y se la entregue a la arrendatario y ella me firmo y coloco la fecha de recibida. Dias después me envío un email, diciéndome que ella haría la entrega en la fecha del vencimiento del contrato, pero que tenia que reconocerle una indemnización de 3 meses del canon vigente. Lo que quiere decir que ella no me pagaría el canon durante los 3 meses siguientes. Mi pregunta es si estoy es legal y si tiene razón el arrendatario o según ley que me corresponde hacer. Gracias. Su pagina me parece una ayuda muy grande.

  4. Muy buenos días,
    Al igual que a la señora Alejandra, la inmobiliaria nos solicitó dar por terminado el contrato de arrendamiento con 3 meses de antelación (cumple con el plazo estipulado por ley) invocando la causal ¨a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año¨.
    No nos enviaron ninguna notificación sobre la caución, a mi mamá le dijeron que le van a devolver el valor de mes y medio de arrendamiento, esto está bien?, no deberían ser 6 meses por la causal especial?, en el inmueble llevamos viviendo 15 años que se cumplen el 30 de abril, ya tenemos para donde irnos, pero a mi mamá le dijeron que debíamos obligatoriamente entregar hasta el 30 de abril y no antes…esto es legal?, si tenemos ya un lugar nuevo y estamos dentro de los 3 meses de plazo, no deberíamos poder entregar ya?, si entregamos antes, igual nos deben indemnizar?…. De verdad estamos necesitando asesoría… muchas gracias por la ayuda.

    1. Buenos días Señora Angélica, reciba un cordial saludo:

      La causal invocada la podrá encontrar en la Ley 820 de 2003, artículo 22 numeral 8 literal d, y reza: “d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.”

      En este caso no es necesario constituir causión alguna y deberá entregar el inmueble en la fecha señalada para tal fin.

      Espero le sirva la información brindada.

  5. Muy buenos días Dr. Pallares reciba un cordial saludo

    Cuando yo como arrendador deseo dar por terminado el contrato de arrendamiento porque deseo utilizarlo para unos familiares pero dicho contrato apenas lleva un mes como debo proceder? De acuerdo a lo que leo en las cláusulas del contrato firmado creo entender que esto no es posible (hacerse en tan corto tiempo que lleva) solo se puede hacer en sus prórrogas.

    1. Buenos días Señora Andrea, reciba un cordial saludo:

      Lo primero que debo señalar es que la causal que usted indica no está contemplada en la Ley 820 de 2003, puesto que dicha ley señala en el artículo 22 numeral 8 literal a, lo siguiente: “a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.” En este caso es claro que se trata de la ocupación del inmueble por parte del “propietario o poseedor”, no de un familiar cualquiera que este sea (padres, hijo, hermano, etc.)

  6. Muy buenos días Dr. Pallares reciba un cordial saludo

    Si el arrendatario esta presentando mora en el segundo mes de su estadía que debo hacer para porder argumentar la terminación del contrato con justa causa ? El canon es de $400.000 me da apenas $300.000 y el resto en 15 días, esta puede ser una prueba (recibos) para iniciar la respectiva devolución del predio? o acaso debo juntar mas meses para iniciar con este trámite? como debo hacer ? mil gracias Quedo atenta.

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