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Terminación de Contrato Vivienda Urbana

Terminación_Contrato

La terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del Arrendador señalada en el artículo 22 de la Ley 820 del 10 de julio de 2003, además de las causales ordinarias; por hacer referencia a las primeras siete (7), contempla cuatro (4) causales especiales indicadas en el numeral 8 del mencionado artículo, las cuales a continuación trataremos con más detenimiento.

La primera causal especial señala la posibilidad de dar por terminado el contrato “cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.” En este evento es importante resaltar que se trata como bien lo indica el literal, de tres (3) condiciones necesarias para configurar dicha causal; la primera que sea el propietario o poseedor, la segunda que sea para su propia habitación y la tercera, y última, que sea para ocuparlo por un término no inferior a un año. Así las cosas resulta importante señalar que en cuanto a la segunda condición, no se podría pensar que se cumple cuando el propietario o poseedor del inmueble lo requiera para la habitación de un familiar, por ejemplo un hijo(a).

La segunda causal especial es la que indica la posibilidad de solicitar la terminación del contrato “cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación”. Es necesario tener en cuenta que este tipo de reparaciones que viene señaladas en esta causal, son aquellas que no podrían realizarse estando el inmueble ocupado por cuestiones de seguridad, de salubridad u otro tipo de situaciones que requieran necesariamente la desocupación del inmueble.

La tercera causal es “cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa”. En este evento se suele demostrar la existencia de la causal con la presentación de un Contrato de Compraventa que señale la necesidad de la entrega del inmueble por parte de Promitente Vendedor, que para efectos del caso será el propietario del mismo.

Y una última causal hace referencia a “la plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.” En este evento existe una condición de tiempo consistente en que dicho contrato lleve como mínimo cuatro (4) años de ejecución; lo cual se puede probar con copia del contrato suscrito entre las partes. No obstante en este evento será necesario que el Arrendador indemnice al Arrendatario con una suma equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.

Ahora bien, es necesario precisar que en los eventos de la causal primera a tercera, será necesario que el Arrendador suscriba una caución equivalente a seis (6) meses del precio de arrendamiento, con el fin de garantizar la causal invocada dentro de los siguientes seis (6) meses a la fecha de restitución del inmueble. Esta caución será a favor del Arrendatario y una vez el Propietario o Poseedor cumpla con la causal invocada para la restitución, le serán devueltos dichos dineros, pero en caso contrario dichas sumas le serán entregadas al antes arrendatario.

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¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?

Calculando el incremento del canon de arriendo

La mera pregunta ¿Cuánto incrementará la cuota de administración en 2016?, lleva inmersa la idea que dichas cuotas siempre deben aumentar, cuando en realidad es posible que las mismas no solo se mantengan de un año a otro, sino que inclusive puedan llegar a disminuir. Se preguntarán ¿Cómo es posible esto?

Pues bien, lo primero sea mencionar que los apartamentos, casas, oficinas, etc., que se encuentren sometidos a un reglamento de propiedad horizontal, estarán regulados por Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal; de tal suerte que es en la mencionada ley donde debemos remitirnos para aclarar todos los aspectos que se derivan de esta forma especial del dominio, en la cual convergen derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados, pero a su vez, derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes.

Erróneamente hay quienes piensan que el incremento (variación) en el valor de la cuota de administración, se encuentra determinado por el incremento del salario mínimo legal, o por los resultados del Índice de Precios al Consumidor, o en fin otro tipo de aspectos que aunque pueden influir, realmente no son los que determinan el resultado final; ya que el ordenamiento legal a señalado que esta decisión finalmente estará en cabeza de la asamblea de copropietarios, la cual; a menos que se indique caso contrario en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, deberá reunirse dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, y como dichos períodos son anuales, podemos concluir que deberán hacerlo dentro de los primeros tres (3) meses del año.

La realidad es que la variación en el valor de la cuota de administración estará en gran medida determinada en primera instancia por el presupuesto anual que establezca la copropiedad, el cuál será una proyección de los gastos que demandará la misma para el mantenimiento de las zonas y bienes comunes; y en segunda, por la mera liberalidad de la asamblea de propietarios. Pero, ¿Cómo es posible que disminuya? Aquí está la razón. La ley 675 en su artículo 35 establece la creación de un Fondo de Imprevistos formado e incrementado con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes; y que dicho cobro podrá suspenderse cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. Así mismo señala la mencionada ley que una vez alcanzado el monto antes indicado, el administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general; por lo tanto, aun cuando el presupuesto del año en curso será superior al del año anterior, los excedentes podrían utilizarse para financiar parte del presupuesto del año en curso y asi mantener o incluso disminuir el valor de la cuota de administración.

¿Alguna vez le ha sucedido esto?

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Preguntas y respuestas sobre trabajadores domésticos

Empleadas Domésticas

Hace unos meses publicamos en nuestro blog un artículo titulado: “Todo sobre los derechos de las empleadas domésticas“, el cuál recibió tanta acogida y comentarios, que a solicitud de algunos de nuestros lectores, decidimos retomar nuevamente el tema y en esta oportunidad hemos recopilado algunas de las preguntas que nos han realizado y compartimos las respuestas con todos ustedes; porque comprar o arrendar una casa o apartamento para convertirlo en el hogar soñado donde disfrutar al lado de nuestros seres queridos, implica un sin número de responsabilidades que con frecuencia no podríamos sacar avante sin la ayuda de personas, que si bien no son parte de nuestro nucleo familiar, definitivamente con sus tareas aportan su granito de arena para que todo marche mejor. Sin embargo, cuando las cosas no empiezan bien, es probable que no tengan un final feliz.

Lo primero que debemos aclarar es el concepto de trabajador de servicio doméstico, entonces :

¿Quienes son trabajadores de servicio doméstico?

El artículo 1 del decreto 824 de 1998 señala que: “Entiéndese por trabajador del servicio doméstico, la persona natural que a cambio de una remuneración presta su servicio personal en forma directa, de manera habitual, bajo continuada subordinación o dependencia, residiendo o no en el lugar del trabajo, a una o a varias personas naturales, en la ejecución de tareas de aseo, cocina, lavado, planchado, vigilancia de niños y demás labores inherentes al hogar. Para efectos del presente reglamento se denominarán “internos”, los trabajadores que residan en el lugar o sitio de trabajo. Los demás, se denominarán “por días””

¿Cuál es el salario mínimo que por ley le corresponde a un trabajador de servicio doméstico en 2016?

El salario de un trabajador de servicio doméstico no puede ser inferior al salario mínimo legal vigente. Para el año 2016 el Gobierno Nacional estableció por medio de los decretos 2552 y 2553 del 30 de diciembre del 2015, un incremento igual al 7% para el salario mínimo, esto es $45.104, quedando en $689.455, y un 5% para el auxilio de transporte, el cuál a su vez quedó en $77.700; aclarando que los trabajadores del servicio domestico tienen derecho al pago del auxilio de transporte, cuando no viven en la casa de habitación de su patrono que en últimas es su lugar de trabajo.

¿Cómo empezar con el pié derecho en una relación laboral con un trabajador de servicio doméstico en 2016?

El primer error que se comete en relación al servicio doméstico para que las cosas no empiecen de manera adecuada, es la informalidad. Para ilustrar la anterior afirmación quiero recurrir a dos preguntas: ¿Tiene usted servicio doméstico en su hogar? Si la respuesta es afirmativa, entonces responda la siguiente pregunta: ¿Tiene un contrato por escrito?. Lo más probable es que la respuesta sea negativa, y esto es una receta para sin sabores a futuro. Aún cuando la ley contempla que el contrato de trabajo puede ser verbal o escrito, a término fijo o a término indefinido; ciertamente es mucho más compleja la parte probatoria cuando se trata de contratos verbales, recuerde que “lo escrito, escrito está”. Así mismo deje constancia de los pagos realizados y fechas de los mismos. Lo más probable es que no disponga de un Software que permita hacer todo esto, pero puede en un caso extremo hacerlo simplemente a mano en una hoja de papel, en donde el trabajador doméstico firma el recibo a satisfacción, y cada una de las partes se quede con una copia.

¿Tiene derecho un trabajador de servicio doméstico a vacaciones?

Por supuesto que si. Los trabajadores de servicio doméstico gozan del derecho a 15 días hábiles de vacaciones por cada año trabajado o en proporción del tiempo laborado.

¿Cuál debe ser la jornada de trabajo de un trabajador de servicio doméstico?

La jornada de trabajo diaria de un trabajador de servicio doméstico será máximo de 10 horas, de tal suerte que si labora mas de este tiempo deberá ser remunerado con el respectivo recargo. Sin embargo, es importante aclarar que esto solo epora para los trabajadores de servicio doméstico que residen en la misma casa del empleador. Y para los trabajadores del servicio doméstico que no viven en la casa del empleador, la jornada de trabajo máxima legal será de 8 horas diarias, y de este tiempo en adelante serán consideradas como horas extras

¿Tienen derecho los trabajadores domésticos a auxilio de transporte?

Si. El auxilio de transporte opera igual que en los demás trabajadores siempre y cuando no vivan en la casa del empleador, que es su lugar de trabajo. Se paga a quienes devenguen hasta $1.378.908

¿Tienen derecho a prima de servicio los trabajadores de servicio domésticos?

No. El proyecto de ley de la prima al servicio domésico fué aprobado ante la cámara de representantes, cumpliendo así la mitad de su trámite legislativo, que se espera termine en junio del año 2016 ante la plenaria del Senado y una vez sea sancionada por el Presidente de la República se haga cumplir. Así las cosas, la prima de servicios no es un derecho adquirido aún por los trabajadores domésticos.

Proximamente estarémos compartiendo muchas mas preguntas y respuestas sobre este tema.

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¿Cuánto incrementará el canon de Arriendo en 2016?

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Un tema muy sensible cada comienzo de año lo constituye el relacionado con el incremento que puede aplicarse al canon de arriendo de inmuebles destinados a vivienda urbana, teniendo en cuenta el impacto que esto significa en los ingresos de más de cinco millones de familias colombianas que se estima viven en arriendo, según datos indicados en el Primer Encuentro Nacional de Arrendadores celebrado en la ciudad de Bogotá durante el año 2015. Por eso queremos preguntarles si saben ustedes: ¿Cuánto incrementará el canon de Arriendo en 2016?

Para entender cómo aplica este incremento del canon de arriendo en los contratos de vivienda urbana, es necesario tener en cuenta lo siguiente:

1. Contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003. En este caso nos remitimos al Artículo 10 de la Ley 56 de 1985, modificado por el Artículo 7 de la Ley 242 de 1995, el cual indica: “Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que no sea superior a la meta de inflación siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 9o. de la presente Ley.”

Esto quiere decir que el incremento máximo permito para el aumento en el canon de arriendo de este tipo de contratos para el 2016 será del 3%, teniendo en cuenta que esa es la meta de inflación fijada por el Bando de la República.

2. Contratos suscritos a partir del 10 de julio de 2003. En este caso los remitimos al Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el cual indica: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

Así las cosas, para este tipo de contratos el incremento máximo permitido para el 2016 podrá ser hasta un 6.77%, teniendo en cuenta que esa fue la variación del IPC según el DANE para el año 2015.

En ambos casos el canon de arriendo resultante al aplicar el incremento, no podrá exceda el 1% del valor comercial del inmueble o parte de él que se de en arriendo; teniendo en cuenta para determinar el valor comercial dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

También es necesario aclarar que dicho incremento no opera automáticamente, sino que se deberá cumplir con todas las formalidades legales exigidas para estos casos y que los mismo solo pueden ser aplicados a partir del momento de la renovación del contrato, esto es, llegada la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas.

En resumen:

  • Contratos a partir del 10 de julio de 2003: Monto máximo de reajuste para 2016 es el 6.77%
  • Contratos antes del 10 de julio de 2003: Monto máximo de reajuste para el 2016 es el 3%
  • En ambos casos el incremento es a partir del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas
  • El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.”

 

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Un necesario estilo de vida saludable

Un necesario estilo de vida saludable

Cada vez se crea mayor conciencia en relación a la necesidad de mantener un estilo de vida saludable en hábitos alimenticios y actividad física, buscando el bienestar no sólo físico si no también psíquico y emocional, teniendo en cuenta que hacer ejercicio desestresa, permite eliminar toxinas y estimula la producción de componentes químicos que tienen que ver con la satisfacción personal.

Cuando las ganas de realizar actividad física para mantenernos en forma, se unen con la disponibilidad inmediata de espacios adecuados, se crea una gran oportunidad para cultivar hábitos que a largo plazo pueden mejorar no solo nuestra condición física, sino la de todos los miembros de la familia, a más de ser una excelente excusa para pasar tiempo especial con tus seres queridos.

Escoger un buen lugar donde vivir hace parte de la fórmula que puede ayudar a mantener comportamientos saludables en ese estilo de vida tan necesario, por ello; los nuevos proyectos inmobiliarios que se desarrollan en el país van dando especial importancia a la creación de espacios que permitan a los propietarios y/o arrendatarios, disfrutar de amplias zonas verdes y de recreación en donde puedan compartir en familia, toda una serie de actividades al aire libre que ayudan a mantenerse en buen estado de salud y bienestar, como son caminatas, montar bicicleta, trotar y máquinas para ejercitarse entre otras; propendiendo así por un estilo de vida menos sedentario y más saludable. Un buen ejemplo de este tipo de proyectos es Parque de la Castellana, con piscina, gimnasio, sendero peatonal y zonas al aire libre.

Qué piensas? Compártenos tu opinión sobre cuál sería el entorno ideal para que la acitividad física sea una actitud de familia.

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Arrendar directamente puede traerle mas problemas qué beneficios

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Suele suceder con cierta frecuencia que a la hora de arrendar un inmueble, los propietarios decidan llevar a cabo un contrato directo, es decir; sin la intermediación de una inmobiliaria reconocida, con el argumento de ahorrarse unos pocos pesos en el pago de comisiones, las cuales pueden oscilar entre un 10% y un 12% mensual del valor del canon de arrendamiento. De igual forma, desde la otra cara de moneda, los clientes interesados en arrendar un inmueble esgrimen la excusa de la excesiva documentación que se les solicita por parte de la inmobiliaria al momento de aplicar una solicitud de arriendos, a fin de justificar una negociación directa con el propietario del mismo; acudiendo por lo general a contratos en formas pre impresas que no se ajustan a la realidad del negocio, o peor aún, llevando a cabo contratos de arrendamiento verbales. Pero, ¿Sabe usted que esta praxis puede generarle más problemas y gastos, que los beneficios que le pueda reportar? Lamentablemente así es, arrendar directamente puede traerle mas problemas qué beneficios.

Aun cuando entregar la administración de un inmueble a través de un contrato de mandato a una firma inmobiliaria no le garantiza que no se presenten impases durante el desarrollo de la celebración de un contrato de arrendamiento, usted puede tener la tranquilidad de no tener que acudir a engorrosos procesos que a más de representarle un gasto económico considerable en el pago de honorarios de abogado en caso de ser necesarios; le generan un desgaste físico y una inversión de tiempo que no podrá recuperar en un corto tiempo.

El contrato de arrendamiento; por ser de tracto sucesivo y con la posibilidad de estar vigente por un tiempo prolongado, está expuesto a que durante la ejecución del mismo se presenten impases que de no tener el suficiente conocimiento y experiencia para tratar, se convierten en verdaderos calvarios para las partes. De allí que surjan situaciones como el retraso en el pago del canon de arrendamiento, la necesidad de reparaciones que las partes no logran acordar a quien corresponden por no tener claridad en cuanto a si son reparaciones locativas o reparaciones indispensables, trabajos realizados por el arrendatario descontados del canon de arrendamiento sin la debida autorización, deterioro del estado de conservación del inmueble a lo largo del tiempo, terminaciones del contrato de arrendamiento sin el lleno de requisitos legales, y muy comúnmente; las diferencias que se presentan al momento de la desocupación del inmueble y posterior entrega del mismo, para establecer si un deterioro y/o daño obedece al normal paso del tiempo y utilización, o es resultado de un uso inapropiado por parte del arrendatario.

Entregar la administración de un inmueble a una firma inmobiliaria, genera mayor estabilidad y confianza para las partes, partiendo desde el momento inicial al determinar el valor de canon de arrendamiento de acuerdo con las características del mismo y la demanda del mercado, pasando por una adecuada selección del arrendatario mediante un análisis de riesgo, hasta una efectiva garantía del usufructo del bien inmueble por parte de este una vez lo ha ocupado. Aun cuando existen opiniones encontradas en relación a quién favorece la ley en un contrato de arrendamiento, el papel que desempeña una inmobiliaria como intermediario entre el propietario y el arrendatario, es de garante del cumplimiento de los derechos y obligaciones que le asisten a cada una de las partes, ya sea por estipulación contractual, ya sea por aspectos de índole legal. Por ello, a más de no ser conveniente realizar un contrato de arrendamiento en forma directa, es importante también tener mucho cuidado al momento de seleccionar una inmobiliaria para la administración de su inmueble; procurando que la misma posea experiencia en el sector, tenga implementados procesos eficientes y cuente personal profesional que le generen satisfacción y confiabilidad.

Su patrimonio es valioso, su familia y sus sueños siempre debe poner en las mejores manos, por ello sea cuidadoso al momento de tomar una decisión en cuanto a quien lo administrará. Recuerde que su tranquilidad es invaluable, y solo al momento en que surgen diferencias entre las partes usted podrá darse cuenta de esta realidad, pero si no fue lo suficientemente diligente al momento de suscribir el contrato, entregando la administración de su inmueble a manos expertas, entonces realmente puede ser que sus problemas apenas comienzan.

La pregunta podría llegar a ser tan sencilla como ¿Existiendo empresas con amplia experiencia en el sector inmobiliario que se encargan de velar porque le paguen el canon de arrendamiento, la cuota de administración y en fin se procure el cuidado de su inmueble, vale la pena arriesgarse y hacer un contrato de arrendamiento directo?

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Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

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Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

Cómo ya lo hemos venido señalando en artículos anteriores, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo y con la posibilidad de estar vigente por un tiempo prolongado, se pueden presentar diferencias entre las partes derivadas primordialmente de no tener claro cuáles son sus derechos y obligaciones de cara al negocio jurídico suscrito, razón por la cual deseamos aclarar algunas dudas relacionadas con el tema específico de las reparaciones.

Primero es necesario indicar, grosso modo,  que podemos hablar de tres tipos de reparaciones; la primera que corresponde a aquellos arreglos que tienen como objetivo final el de conservar la cosa arrendada en el mismo estado en el que fue recibida. Este tipo de reparaciones por regla general  están a cargo del arrendatario debido a que se generan por el uso y deterioro ordinario que se le da al bien arrendado, ya sea por parte de este, o que sean producidas por culpa o por causa de quienes vivan con él, como son familiares, huéspedes o dependientes; sin embargo eventualmente corresponderán al arrendador cuando el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito o por la mala calidad de los materiales utilizados. A este tipo de reparaciones se le suele llamar reparaciones o mejoras locativas. Para ilustrar este tipo de mejoras, señalamos como ejemplos el hecho de un vidrio roto de alguna ventana como consecuencia de alguna actividad que se encuentre realizando el arrendatario; la suciedad de las paredes cuando estas hubiesen sido entregadas recién pintados y/o en buen estado; rupturas de accesorios en baños cuando estos estuviesen en buen estado al momento de la entrega del inmueble; entre otros.

La segunda clase de reparaciones que podemos señalar son las indispensables no locativas, las cuales viene señaladas en la Ley 820 del 2003. Se consideran de este tipo, todas aquellas reparaciones sin las cuales no se podría continuar usufructuando el inmueble íntegramente. En este tipo de reparaciones, señala el código civil en el artículo 1993, que  salvo pacto en contrario, debemos tener en cuenta lo siguiente:

1.- Que el arrendatario haya notificado al arrendador lo más pronto posible de la necesidad de las reparaciones

2.- Que las mismas no las haya hecho necesarias el arrendatario por su culpa

3.- Que arrendador teniendo conocimiento de estas, no las haya realizado por su cuenta en forma oportuna

En este caso, el valor de las mismas se abonará al arrendatario, probada la necesidad de estas. Ahora bien, la Ley 820 de 2003 señala que en estos eventos en donde el arrendatario lleve a cabo este tipo de reparaciones indispensables no locativas en el inmueble, salvo pacto en contrario entre las partes; este podrá descontar del canon de arrendamiento, el monto de las mismas, pero en ningún caso dicho descuento podrá ser superior al 30% del valor del canon de arrendamiento hasta completar el valor total de los arreglos. Para ilustrar lo anterior citamos una situación hipotética en donde un contrato de arrendamiento cuyo canon sea de $1.000.000, y el valor de las reparaciones indispensables no locativas que llevó a cabo el arrendatario ascendieron a la suma de $600.000; este solo podrá descontar máximo $300.000 mensuales por dos meses para completar el valor total de dichas reparaciones.

Ahora bien, si como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el arrendatario no logra descontar del valor del canon de arrendamiento mensual, el total de los valores correspondientes a las reparaciones indispensables no locativas; este podrá ejercer el derecho de retención sobre el inmueble y por consiguiente no proceder con la restitución del mismo hasta tanto el arrendador no haya satisfecho el saldo insoluto. Esta figura es una garantía en favor del arrendatario para que el arrendador efectivamente cumpla con la obligación acaecida.

Para los contratos suscritos antes de la entrada en vigencia de la Ley 820 de 2003, es necesario recurrir a lo establecido en el código civil, ya que la ley 56 de 1985 trata en forma fugaz aspectos relacionados con las reparaciones.

El tercer tipo de reparaciones viene dado en el artículo 1994 del código civil, las reparaciones útiles. Este tipo de mejoras no son necesarias para el usufructo del inmueble, ni sobrevienen  de algún tipo de daño que haya causado el arrendatario; como en los casos previamente tratados, pero al ejecutarlas el arrendatario lo que hace es aumentar el valor comercial del inmueble en sí mismo. En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mismas si previamente no ha consentido en forma expresa dicha intención; evento en el cuál el arrendatario podrá separar y llevarse del inmueble, los materiales que haya utilizado, sin que ello cause de por sí, algún tipo de detrimento de este. A manera de ejemplo podríamos citar la construcción de una piscina, la colocación de pisos de mármol, entre otros.

Para concluir, es necesario indicar que cada caso en concreto debe analizarse a la luz de los acuerdos suscritos entre las partes en el contrato de arrendamiento respectivo;  siendo este el primer horizonte a seguir para establecer lo relacionado en cuanto a quien corresponden unas u otras reparaciones. En caso de ausencia de estipulación contractual en este sentido, será necesario acudir a las diferentes normas citadas para identificar qué tipo de reparaciones han sido ejecutadas por el arrendatario; situación que  con frecuencia suele ser más fácil de decir, que de hacer, si no se cuenta con una asesoría profesional. Por eso, cuando decida arrendar su inmueble o piensa en ser arrendatario, es mejor hacerlo a través de una inmobiliaria que cuente con la experiencia suficiente para dar pronta solución a este tipo de situaciones.

Por: Geobel E. Pallares Oliver

Director Planeación Estratégica

Araujo y Segovia S.A.

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Lo que debe saber del nuevo proyecto de Ley de Arrendamientos

proyecto de ley arrendamiento

En esta oportunidad consideramos interesante transcribir un artículo publicado en la edición No.17 de la Revista +VALOR, por Cesar A. Llanos Zambrano – Presidente Ejecutivo FEDELONJAS -, en el cual plantea la posición de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz en relación al proyecto de ley de arrendamiento presentado por el senador Roy Barreras; indicando entre otros aspectos, que no se trata de una solución novedosa, toda vez que hace más de 30 años que se vienen implementando coberturas que buscan solucionar el riesgo de  incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario.

IMPONER SEGUROS OBLIGATORIOS NO SOLUCIONA LOS PROBLEMAS DE LOS ARRENDAMIENTOS DEL PAÍS, ASEGURA FEDELONJAS

    La polémica que se ha suscitado en torno al régimen de arrendamientos del país no es nueva pues desde la promulgación de la Ley 820 de 2003 se viene discutiendo sobre la necesidad de incorporar nuevos elementos que propicien el equilibrio en la relación entre arrendatarios, arrendadores e intermediarios.

   Cómo una de las respuestas a esos interrogantes, ha surgido el proyecto de Ley presentado por el senador Roy Barrera el cual pretende introducir una póliza de seguro obligatoria que asegure el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

   Dicho proyecto de Ley no aporta un mecanismo nuevo a los ya existentes toda vez que hace más de 30 años el mercado, sin que medie Ley alguna, viene empleando coberturas para amparar el riesgo de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario. Una de estas coberturas de amplia difusión en el mercado inmobiliario es la fianza, instrumento ampliamente utilizado en la gran mayoría de los departamentos que junto con las pólizas de seguros han brindado un ambiente de confianza propicio para el mercado.

   Sin embargo, el momento no puede ser más oportuno para abordar los verdaderos problemas estructurales del mercado de arrendamiento en Colombia como son:

  • La conveniencia o no de los contratos verbales para el arrendamiento del inmueble
  • La restitución del inmueble por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que recaen en ellos.
  • La eficacia del modelo de vigilancia y control de los contratos de arrendamientos.

   La mayoría de los conflictos especialmente en los estratos de ingresos bajos se originan como consecuencia de la informalidad que propician los contratos verbales de arrendamiento, mecanismo de contratación de uso común en los estratos de ingresos medios y bajos en los cuales a falta de formalidad impera la fuerza y la cohesión.

   Razón por la cual, en dichos segmentos de población cualquier tipo de mecanismo de cobertura así sea obligatorio es inviable; es aquí donde radica uno de los dos más importantes de los escollos que presenta la legislación, la cual buscando reconocer los efectos de los procesos de urbanización de mediados del siglo pasado en el mercado de arrendamiento (analfabetismo y la restricción de la oferta), reconoció a los contratos verbales como un instrumento de uno común. No obstante, hoy en día esta figura no cuenta con los argumentos que se tuvieron en cuenta para su reconocimiento dado el nivel de desarrollo social y el tamaño del mercado.

   Basado en las circunstancias anteriores, FEDELONJAS considera que llegó la hora de eliminar la posibilidad que los contratos de arrendamiento sean verbales, puesto que tomar esta decisión permitirá superar los contratiempos que se presentan a la hora de solicitar el cumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes, ya que se evitará la discusión sobre el tema probatorio de la existencia del contrato de arrendamiento, circunstancia que propicia la dilación y traba de los procesos en los estrados judiciales.

   De igual forma y como consecuencia de la informalidad del contrato, el segundo escollo se presenta a la hora de acreditar el pago sim importar si son arrendatarios o arrendadores pues estos se ven en dificultad para demostrar la cancelación del canon. Surge entonces la necesidad de abandonar la informalidad del pago en efectivo y poder contar con un registro que sea reconocido por terceros para agilizar los procesos judiciales, creando entonces la posibilidad que se contemple el pago a través de sistema financiero bien sea con o sin ánimo de lucro.

   Definitivamente, si queremos mejorar las condiciones de aproximadamente el 37% de los hogares colombianos, es necesario facilitar tanto su formalización como los instrumentos a la hora que se requiera la restitución de los inmuebles. Si bien, el presupuesto de la Ley 820 de 2003 era lograr procesos no mayores a seis meses dada la informalidad de los contratos referida anteriormente, lo complejo y lo saturado del proceso del sistema judicial colombiano, los procesos de restitución pueden tomar un año y medio en promedio. Es por ello que surge la necesidad de crear un sistema abreviado sustentado en un mercado formal, que acorte los procesos y como consecuencia de ello, descongestione los estrados judiciales.

   Es evidente que el sistema de supervisión y vigilancia previsto en la Ley 820 de 2003 a través de los entes locales necesitan de un mayor desarrollo y estandarización; sobre todo se requiere de un ente de carácter nacional que permita articular todo el sistema de una manera coherente, no es lógico que haya municipios donde se requiera de un capital mínimo para ejercer la actividad de intermediación y en la gran mayoría no, hoy en día cualquier persona que acredite que tiene más de cinco inmuebles arrendados puede solicitar su licencia de arrendador, no importa que sea una persona natural jurídica, es normal encontrar intermediarios con más de cincuenta inmuebles, recibiendo a nombre de terceros sumas importantes sin ningún respaldo y garantía para sus mandantes.

   Es necesario, por último, reconocer que hoy en día no solo el mercado de arrendamiento de vivienda requiere de un marco regulatorio más claro como es el caso de los inmuebles destinados a otros, uso que en muchos de los casos se entre mezclan con el de vivienda superando la normatividad vigente y dejando a la interpretación de terceros el alcance, derechos y deberes de unos y otros que deben invocar prácticas mercantiles para resolver conflictos de común ocurrencia. La dinámica inmobiliaria requiere de un sistema más dinámico y mejor formado que cuente con un sistema de control eficiente y eficaz.”

Fuente: Edición No.17 / Páginas 36 y 37 / Noviembre de 2014 Revista +VALOR

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