Skip to main content

Todo sobre los derechos de los empleadas domésticas

Todo sobre los derechos de las empleadas domésticas
Todo sobre los derechos de las empleadas domésticas

 

El trabajo doméstico fue el cuarto punto del orden del día durante la Conferencia General de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en su centésima reunión realizada en Ginebra – Suiza, en junio de 2011. De allí surgieron significativos adelantos en cuanto al reconocimiento de esta importante labor que carecía de la más mínima protección estatal en muchos países; siendo que se trata según este organismo, de una actividad de contribución significativa a la economía mundial; entre otros múltiples aspectos relevantes. Como resultado de dicha reunión, se adoptó el convenio C189, “Convenio sobre las trabajadoras y los trabajadores domésticos”.

¿Y cómo afecta eso a nuestro país? Resulta que la OIT es un organismo especializado de las Naciones Unidas, y Colombia por ser miembro de las Naciones Unidas, suscribe este tipo de convenios que luego pone a consideración del Congreso para que sean ratificados; momento a partir del cual se adhieren a las leyes Colombianas mediante el llamado Bloque de Constitucionalidad, debiendo adoptar internamente las adecuaciones legislativas necesarias para desarrollar efectivamente el contenido de dichos convenios. En ese mismo sentido, nuestra carta magna señala en el art. 53 que: “Los convenios internacionales del trabajo debidamente ratificados hacen parte de la legislación interna”.

Para el caso del Convenio C189, el mismo fue ratificado el 9 de mayo de 2014, pero entrará en vigencia a partir del día 9 de mayo de 2015, tiempo durante el cual se llevarán a cabo los ajustes necesarios para su adecuada implementación; no obstante, en nuestro país contamos con amplia legislación relacionada con el tema desde hace muchos años.

Ahora bien, ¿Cuáles son los derechos mínimos de una trabajadora o trabajador doméstico? La respuesta parecería simple; todos aquellos que tiene cualquier otro trabajador, a excepción del beneficio de la prima. Pero para muchos esto no es claro, razón por la cual a continuación le detallamos un poco más el asunto.

Lo primero es tener claro el concepto de trabajadora o trabajador doméstico, para lo cual no remitimos al decreto 824 de 1988, que en su art. 1 señala: “Entiéndese por trabajador del servicio doméstico, la persona natural que a cambio de una remuneración presta su servicio personal en forma directa, de manera habitual, bajo continuada subordinación o dependencia, residiendo o no en el lugar del trabajo, a una o a varias personas naturales, en la ejecución de tareas de aseo, cocina, lavado, planchado, vigilancia de niños y demás labores inherentes al hogar.

Para efectos del presente reglamento se denominarán “internos”, los trabajadores que residan en el lugar o sitio de trabajo. Los demás, se denominarán “por días”.”

En ese mismo sentido, el art. 1 del Convenio C189 de la OIT, indica:

“A los fines del presente Convenio:

(a) la expresión trabajo doméstico designa el trabajo realizado en un hogar u hogares o para los mismos;

(b) la expresión trabajador doméstico designa a toda persona, de género femenino o género masculino, que realiza un trabajo doméstico en el marco de una relación de trabajo;

(c) una persona que realice trabajo doméstico únicamente de forma ocasional o esporádica, sin que este trabajo sea una ocupación profesional, no se considera trabajador doméstico”

A manera de ejemplo, le indicamos que entre otras cosas, el trabajo doméstico puede incluir actividades como:

1.- Tareas de limpieza, 2.- Cocinar, 3.- Lavado (ropa, vajilla), 4.- Planchado (ropa), 5.- Cuidado de niños o ancianos, 6.- Jardinería, 7.- Cuidado de personas discapacitadas, 8.- Cuidado de animales, entre otras; pero dentro del contexto del hogar.

En el tema salarial. El salario mínimo legal vigente para el año 2015 en Colombia es de ($644.350). Sin embargo, de acuerdo con el código sustantivo del trabajo en su art. 129, modificado por el art. 16 de la Ley 50 de 1990; parte de dicho salario podrá considerarse pagado en especie como contraprestación directa del servicio, en conceptos como alimentación, habitación o vestuario, sin que dicho pago supere el 30% ($193.305), cuando el trabador devengue el salario mínimo legal mensual vigente; el restante  70% será pagado en dinero ($451.045).

Salario Mínimo Mensual Vigente :               $644.350

30% pagado en especies         :               $193.305 Alimentación, habitación, vestuario

70% pagado en dinero           :               $451.045

En cuanto al Auxilio de Transporte. Tendrán derecho a dicho auxilio aquellos trabajadores domésticos que no residan en el lugar de trabajo, es decir los que no sean internos. Para el año 2015 el valor del auxilio de transporte fue establecido en ($74.000) mensuales. Sin embargo, los trabajadores domésticos no tendrán derecho al auxilio de transporte cuando ganen más de dos salarios mínimos legales mensuales vigentes o si el empleador les suministra el servicio de transporte.

Gana hasta 2 SMLMV

y el empleador no le suministra el transporte           :              $74.000 Auxilio de Transporte

Gana más de 2 SMLMV                                    :              No tiene derecho a auxilio de transporte

En lo referente a la Prima de Servicio. Las trabajadoras y los trabajadores domésticos no tendrán derecho a prima. La razón de ser primordial de la prima legal de servicios podemos encontrarla en el art.306 del código sustantivo del trabajo, y es que el trabajador reciba una parte de las utilidades generadas por la empresa. Así las cosas, como para el caso de las trabajadoras y trabajadores domésticos no están laborando para empresas productivas que generen utilidades o excedentes netos, los mismos no podrán beneficiarse de tal derecho.

En el tema de las Cesantías.  Cómo lo vimos en líneas anteriores, el Código Sustantivo del Trabajo contempla en el art.129 la posibilidad de pagar el salario al trabajador en proporciones de un 30% en especies y un 70% en dinero. Luego en art.252 indica que para el cálculo de dicho pago solo se tomará el salario pagado en dinero; pero ya en 2007 la Corte Constitucional mediante sentencia c-310, declaró que siempre se pagará en dinero y en ningún caso será inferior a un salario mínimo legal mensual vigente, por cada año de servicios y proporcionalmente por fracciones de año.

Consideré necesario ampliar un poco la evolución que ha sufrido este tema de las cesantías, teniendo en cuenta que con frecuencia se decía que las cesantías simplemente correspondían al 70% del salario mínimo legal mensual vigente, pero ello obedecía a la posibilidad de pagar en especies parte del salario y a que el cálculo de la misma solo incluí la parte paga en dinero; lo cuál como vimos ya cambió.

Para los Intereses de Cesantías. El valor correspondiente a los Intereses de Cesantías es el 12% anual o proporcional por fracción de año.

Para este cálculo les suministro la siguiente fórmula: Intereses = (Cesantías x Días trabajados * 0.12)/360

En lo referente a la jornada de trabajo. En sentencia de la Corte Constitucional C-372 de 1998, se establece que “Una jornada laboral excesiva contradice los principios de la dignidad humana y las condiciones justas en que han de cumplirse las tareas domésticas…” “…de modo que aun cuando sea posible la exigencia de laborar durante un período de tiempo superior a la jornada máxima fijada legalmente, para la Corte lo razonable es que, en ningún caso, los trabajadores del servicio doméstico laboren más de 10 horas diarias, y en el evento de que se requiera el servicio más allá de tal límite, procederá entonces, el reconocimiento y pago de horas extras, en los términos de la legislación laboral.” Así mismo, la empleada o empleado doméstico tendrá derecho a descansos dominicales y festivos.

En cuanto al tipo de contrato. Puede ser verbal o escrito; para el primer caso el período de prueba se entenderá de 15 días, mientras que en el segundo caso no podrá ser superior a 2 meses. La recomendación es que se le dé la formalidad que merece este tipo de contratos y se celebre por escrito.

En el aspecto de la salud, pensión y riesgos profesionales. Es de carácter obligatorio realizar los aportes respectivos a salud, pensión y riesgos profesionales sobre la base de un salario mínimo legal mensual vigente. Art.6 y ss decreto 824 de 1998.

Resulta importante ampliar un poco en lo referente a la pensión sanción. El empleador deberá pensionar al trabajador cuando se cumplan las siguientes condiciones:

1.- Que el trabajador no haya sido afiliado al Sistema General de Pensiones por omisión del empleador

2.- Que el trabajador haya laborado más de 10 años con el mismo empleador

3.- Que el trabajador haya sido despedido sin justa causa

Cumplidos los anteriores postulados, podrán suceder dos eventos:

a.- El empleador deberá pensionar al trabajador desde el momento del despido, si este último tiene sesenta y dos (62) años si es hombre y cincuenta y siete (57) años si es mujer; cuanto este tenga más de 10 y menos 15 años de servicio.

b.-  El empleador deberá pensionar al trabador cuanto éste cumpla sesenta (60) años si es hombre y cincuenta y cinco (55) años si es mujer, cuando el despido se produce después de quince (15) años de dichos servicios. Ley 100/93

En el tema de Parafiscales. El trabajo doméstico no genera pago de parafiscales (ICBF, SENA). Todo este teniendo en cuenta que el núcleo familiar no se entiende como una unidad de explotación económica; según conceptos reiterados del Ministerio de Salud y Protección Social; sin embargo el Decreto 721 de 2013 señala la obligatoriedad de afiliar a los trabajadores domésticos a un Caja de Compensación Familiar.

En cuanto a vacaciones. Art.186 del Código Sustantivo del Trabajo. Los trabajadores que hubieren prestados sus servicios durante un año tienen derecho a quince (15) días hábiles consecutivos de vacaciones remuneradas.

Esperamos que la información sea de gran ayuda.

Vea tambien: Todo sobre derechos de las empleadas domésticas

Qué piensas? Compártenos tu opinión.

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

Araujo y Segovia SA – #Lideresinmobiliarios

AMARILO llega a Cartagena con PARQUE HEREDIA

Parque Heredia Cartagena - fachada

Fundamentado en la calidad de vida que tendrán sus residentes dentro de un entorno paisajistico y con unas muy buenas zonas sociales y servicios complementarios .

Recientemente la Constructora AMARILO invito a la ciudad de Bogotá un grupo de periodista de las ciudades de Cartagena y Barranquilla, con el fin de ilustrarlos sobre las políticas de la empresa constructora en cabeza del Doctor Moreno al diseñar y desarrollar proyectos inmobiliarios para los estratos 3, 4 y 5, donde lo primero es pensar en la calidad de vida que tendrán los residentes dentro de estos proyectos.

parque heredia cartagena apartamentos - piscina

El proyecto PARQUE HEREDIA que pronto se empezara a comercializar en Cartagena por Araujo y Segovia SA,  entre los equipamientos públicos encontramos posibles Colegios, Comercio y Jardín Infantil. En zonas verdes: Canchas de Fútbol 5, Canchas Múltiples, Cicloruta.
Está ubicado en la Diagonal 32 No.80-918 carretera vieja a Ternera antes de Universidad San Buenaventura Cartagena, Bolívar. Y Cuenta con acceso por la Avenida La Cordialidad por la Diagonal 32 (Bomba Mobil) y por la Av. Pedro de Heredia con trasversal 84 (Centro Comercial San Fernando)

Cercano a grandes establecimientos comerciales como:

Centro Comercial Paseo de la Castellana, Centro Comercial La Plazuela, Centro Comercial San Fernando, Terminal de Transporte.

A menos de 5 minutos del Cruce del Amparo que conecta a la ciudad con la Av. Pedro de Heredia, la Av. Crisanto Luque y Av. La Cordialidad

Debido a su cercanía con vías principales, el proyecto permitirá a sus habitantes desplazarse fácil y rápidamente a sus destinos.

parque heredia cartagena apartamentos

PARQUE HEREDIA tiene una superficie de 51 hectáreas y contará con 6 etapas de urbanismo, 9 hectáreas de zonas verdes y de protección,6 hectáreas destinadas a rondas y canales, 4 hectáreas para equipamientos públicos y 8 hectáreas en vías locales y principales.
El proyecto contará en su primera etapa con los siguientes proyectos de vivienda:
GINGER: contará con apartamentos de 77, 88 Y 97m² de área total construida). Seis (6) torres de once (11) pisos cada una destinadas a vivienda, un (1) edificio de 3 pisos de los cuales 2 son de parqueaderos y un piso destinado a servicios comunales como Salón comunal, Piscina adultos y niños, Gimnasio y Parque Infantil , sótano de parqueaderos para automóvil, motos y bicicletas.
SALAMANDRA: contará con apartamentos de 58m² de área total construida. Diez (10) torres, 6 de 11 pisos y 4 de 7 pisos cada una destinadas a vivienda, dos (2) edificaciones de 1 piso destinadas a servicios comunales como salón comunal, parque infantil y casa de muñecas, zona de BBQ, Piscina adultos y niños y portería. Parqueaderos comunales, parqueaderos para motos y para bicicletas.

Muy pronto en nuestro sitio web www.araujoysegovia.com podrás encontrar mas información de este gran proyecto.

#LideresInmobiliarios

Texto original en : http://elsolweb.tv/2015/03/amarilo-llega-a-cartagena-con-parque-heredia-un-nuevo-concepto-en-desarrollo-urbano/

¿Cómo sería tu casa o apartamento ideal?

cocina

 

¿Cómo sería tu casa o apartamento ideal?

Mucho se ha escrito sobre las condiciones ideales que debe reunir una casa ó apartamento para el disfrute de quiénes allí residen.

Los argumentos pasan desde puntos de vista arquitectónicos, constructivos, decorativos; claramente son múltiples las características que se exponen en revistas especializadas ó publicaciones afines al tema arquitectónico.

Desde el punto de vista práctico quisimos compartir algunas características que consideramos importantes para que una propiedad sea ideal, hoy hablaremos un poco sobre “La Cocina”

Una casa puede ser muy amplia, tener muchos metros cuadrados construidos, aún con todas sus áreas generosas puede constituirse en una molestia para sus propietarios por ser poco funcional, ó todo lo contrario podemos vivir en un espacio de menor área y contar con todas las características que hacen acogedor un hogar, así que el tema del área no será relevante en este artículo. Nuestro enfoque estará en áreas funcionales.

Continuamente escuchamos a las señoras requiriendo cocinas , con acabados de lujo como mármol ó piedras muy costosas sobre los mesones de labores, estos acabados en definitiva pueden verse bellos sólo que algunas veces no son del todo funcionales, un reconocido arquitecto solía decir “menos es más” ; afirmación sabia, sobre todo si evocamos momentos de nuestras infancias ó las de nuestros padres donde en cocinas sencillas, tradicionales, con pocos lujos ó los mínimos requeridos, nuestras abuelas ó bisabuelas, preparaban delicias para el paladar únicamente con un fogón de leña, por traer a colación un pequeño ejemplo.

De hecho considerar que la cocina es bella sólo porque tiene materiales de lujo para sus acabados ya es un error, la funcionalidad a veces discrepa con ciertos elementos decorativos costosos.

El área donde está ubicada nuestra cocina puede ser usada de manera funcional solamente con instalar muebles integrados tales como alacenas, espacios para los cubiertos, cajoneras múltiples, mesones de servicio debajo del mesón comedor , compartimentos para las toallas de cocina, en general muebles que hoy pueden ser asequibles ya que encontramos maderas aglomeradas de excelente calidad a muy buen precio, en almacenes especializados que incluso además nos ofrecen por catálogo ó de forma virtual la opción de diseñar justo lo que viene a la medida de nuestros espacios.

Un espacio importante para considerar es una torre de hornos así sea de pequeña dimensión, encontramos sencillos hornos microondas, hornos para tostar, hornos convencionales de diferentes tamaños adecuados para todos los bolsillos. Estos equipos harán las delicias en cuanto a preparaciones caseras de pan, pastelería , rostizados se refieren. Será muy sencillo hacer feliz un grupo de niños con una tarde de galletas preparadas en casa por mamá, convertirte en el máster chef de un almuerzo familiar no tiene que ser una pesadilla, cuando cuentas con los elementos apropiados en tu cocina para lucirte.

La cocina pasó de ser ese lugar, lúgubre, poco iluminado, apartado del salón comedor; Hoy por hoy, ella resplandece como protagonista, los diseños de comedores integrados en forma de isla al salón principal, las sillas tipo bar, ó de estilizada figura hacen de este lugar un nuevo espacio social donde podemos invitar a todos para participar de una deliciosa tertulia acompañada de un buen vino con una tabla de quesos. Así este lugar que otrora se escondiera de la vista de los visitantes en casa, hoy es un área muy importante al interior de los hogares.

Vivir tu hogar ideal no se trata de hacer inversiones millonarias ó extremadamente costosas en los lugares que deseas rediseñar, la creatividad, el buen gusto, la sencillez, la funcionalidad en los espacios que se usan con especial atención al detalle pueden permitirte recrear áreas que poco a poco se irán convirtiendo en ese sueño de cocina que siempre has querido. Recuerda que no debes limitarte con el tiempo, esta variable puede jugar en contra del presupuesto, puedes ponerte pequeñas metas, ejemplo iniciar con el mesón de trabajo, ir complementando con los muebles bajos del mesón, estructurar seguidamente la torre de hornos; integrar una alacena práctica, siempre que trabajes en el mismo diseño, el tiempo estará a tu favor, te permitirá tomar las elecciones apropiadas de manejo de espacios, colores, materiales, texturas y demás.

Te invitamos a que explores los diferentes modelos arquitectónicos que se exhiben en grandes vitrinas, en revistas especializadas, luego con mucha imaginación, ingenio y bajos presupuestos puedes aventurarte renovando tu cocina. El buen vivir está en el buen comer, ese disfrute en tu mesa puede volverse fantástico si rediseñas con especial cuidado esta área en tu hogar.

En nuestra web encontrarás fotografías que pueden apoyarte para ese fin, también algunos conceptos especializados en combinación de colores, materiales, texturas en lo que respecta a la decoración y arquitectura de cocinas.

Damaris García Portilla

Asesora Comercial Proyectos

Araujo y Segovia S.A. – #Lideresinmobiliarios

Lo que debe saber del nuevo proyecto de Ley de Arrendamientos

proyecto de ley arrendamiento

En esta oportunidad consideramos interesante transcribir un artículo publicado en la edición No.17 de la Revista +VALOR, por Cesar A. Llanos Zambrano – Presidente Ejecutivo FEDELONJAS -, en el cual plantea la posición de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz en relación al proyecto de ley de arrendamiento presentado por el senador Roy Barreras; indicando entre otros aspectos, que no se trata de una solución novedosa, toda vez que hace más de 30 años que se vienen implementando coberturas que buscan solucionar el riesgo de  incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario.

IMPONER SEGUROS OBLIGATORIOS NO SOLUCIONA LOS PROBLEMAS DE LOS ARRENDAMIENTOS DEL PAÍS, ASEGURA FEDELONJAS

    La polémica que se ha suscitado en torno al régimen de arrendamientos del país no es nueva pues desde la promulgación de la Ley 820 de 2003 se viene discutiendo sobre la necesidad de incorporar nuevos elementos que propicien el equilibrio en la relación entre arrendatarios, arrendadores e intermediarios.

   Cómo una de las respuestas a esos interrogantes, ha surgido el proyecto de Ley presentado por el senador Roy Barrera el cual pretende introducir una póliza de seguro obligatoria que asegure el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

   Dicho proyecto de Ley no aporta un mecanismo nuevo a los ya existentes toda vez que hace más de 30 años el mercado, sin que medie Ley alguna, viene empleando coberturas para amparar el riesgo de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario. Una de estas coberturas de amplia difusión en el mercado inmobiliario es la fianza, instrumento ampliamente utilizado en la gran mayoría de los departamentos que junto con las pólizas de seguros han brindado un ambiente de confianza propicio para el mercado.

   Sin embargo, el momento no puede ser más oportuno para abordar los verdaderos problemas estructurales del mercado de arrendamiento en Colombia como son:

  • La conveniencia o no de los contratos verbales para el arrendamiento del inmueble
  • La restitución del inmueble por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que recaen en ellos.
  • La eficacia del modelo de vigilancia y control de los contratos de arrendamientos.

   La mayoría de los conflictos especialmente en los estratos de ingresos bajos se originan como consecuencia de la informalidad que propician los contratos verbales de arrendamiento, mecanismo de contratación de uso común en los estratos de ingresos medios y bajos en los cuales a falta de formalidad impera la fuerza y la cohesión.

   Razón por la cual, en dichos segmentos de población cualquier tipo de mecanismo de cobertura así sea obligatorio es inviable; es aquí donde radica uno de los dos más importantes de los escollos que presenta la legislación, la cual buscando reconocer los efectos de los procesos de urbanización de mediados del siglo pasado en el mercado de arrendamiento (analfabetismo y la restricción de la oferta), reconoció a los contratos verbales como un instrumento de uno común. No obstante, hoy en día esta figura no cuenta con los argumentos que se tuvieron en cuenta para su reconocimiento dado el nivel de desarrollo social y el tamaño del mercado.

   Basado en las circunstancias anteriores, FEDELONJAS considera que llegó la hora de eliminar la posibilidad que los contratos de arrendamiento sean verbales, puesto que tomar esta decisión permitirá superar los contratiempos que se presentan a la hora de solicitar el cumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes, ya que se evitará la discusión sobre el tema probatorio de la existencia del contrato de arrendamiento, circunstancia que propicia la dilación y traba de los procesos en los estrados judiciales.

   De igual forma y como consecuencia de la informalidad del contrato, el segundo escollo se presenta a la hora de acreditar el pago sim importar si son arrendatarios o arrendadores pues estos se ven en dificultad para demostrar la cancelación del canon. Surge entonces la necesidad de abandonar la informalidad del pago en efectivo y poder contar con un registro que sea reconocido por terceros para agilizar los procesos judiciales, creando entonces la posibilidad que se contemple el pago a través de sistema financiero bien sea con o sin ánimo de lucro.

   Definitivamente, si queremos mejorar las condiciones de aproximadamente el 37% de los hogares colombianos, es necesario facilitar tanto su formalización como los instrumentos a la hora que se requiera la restitución de los inmuebles. Si bien, el presupuesto de la Ley 820 de 2003 era lograr procesos no mayores a seis meses dada la informalidad de los contratos referida anteriormente, lo complejo y lo saturado del proceso del sistema judicial colombiano, los procesos de restitución pueden tomar un año y medio en promedio. Es por ello que surge la necesidad de crear un sistema abreviado sustentado en un mercado formal, que acorte los procesos y como consecuencia de ello, descongestione los estrados judiciales.

   Es evidente que el sistema de supervisión y vigilancia previsto en la Ley 820 de 2003 a través de los entes locales necesitan de un mayor desarrollo y estandarización; sobre todo se requiere de un ente de carácter nacional que permita articular todo el sistema de una manera coherente, no es lógico que haya municipios donde se requiera de un capital mínimo para ejercer la actividad de intermediación y en la gran mayoría no, hoy en día cualquier persona que acredite que tiene más de cinco inmuebles arrendados puede solicitar su licencia de arrendador, no importa que sea una persona natural jurídica, es normal encontrar intermediarios con más de cincuenta inmuebles, recibiendo a nombre de terceros sumas importantes sin ningún respaldo y garantía para sus mandantes.

   Es necesario, por último, reconocer que hoy en día no solo el mercado de arrendamiento de vivienda requiere de un marco regulatorio más claro como es el caso de los inmuebles destinados a otros, uso que en muchos de los casos se entre mezclan con el de vivienda superando la normatividad vigente y dejando a la interpretación de terceros el alcance, derechos y deberes de unos y otros que deben invocar prácticas mercantiles para resolver conflictos de común ocurrencia. La dinámica inmobiliaria requiere de un sistema más dinámico y mejor formado que cuente con un sistema de control eficiente y eficaz.”

Fuente: Edición No.17 / Páginas 36 y 37 / Noviembre de 2014 Revista +VALOR

#LideresInmobiliarios

www.araujoysegovia.com

Lo que sentí en el temblor…

Los segundos del #temblor fueron los más largos de mi vida, aclaro yo soy una mujer que he experimentado desde mi infancia temblores, ya que crecí y viví muchos años en #Bucaramanga; adicional a ello siempre me ha caracterizado una personalidad de tranquilidad, estuve al frente de un accidente automovilístico en el cual casi fallezco , esto hizo de mí una persona sensata y prudente aún más.

Mis amigos me escribían sobre lo que se vivía de pánico en la ciudad,  fue muy duro, mi hijo trataba de llamar , su llamada se colapsaba, mis hijas en Cartagena viven en un piso alto; estaban bastante afectadas, a mis padres los estaban evacuando del centro comercial. (Ellos viven en #Bucaramanga ).

Tapas de aires acondicionados caían al suelo, tierra y concreto de edificaciones que se agrietaban se veían caer cuando caminabas, productos de los almacenes caían de los estantes,  carros que se movían , vidrios templados estallaban , incluso supe que la cúpula de la iglesia en Barrancabermeja  se vino al suelo.

Para quienes siguen pensando que lo de ayer no fue nada, que debemos dejar de ser “alarmistas”, creo que tienen razón en ” la parte” de tomar las cosas con serenidad, en cuanto a la parte de no preocuparse les diré que nuestro deber es ocuparnos en la tarea de crear estrategias con el fin de afrontar un terremoto o cualquier tipo de desastre natural. Estamos llamados a tomar en serio las señales que la corteza terrestre emite en aras de cuidarnos y cuidar de los demás.

Les comparto unas fotografías de los momentos de tensión  que vivieron amigos y familiares en mi ciudad . Todos coincidían en algo el pánico es un mal compañero sobre todo si es colectivo. “La conclusión hoy  es que debemos prepararnos para un eventual desastre” Dios quiera que no ocurra, pero y si sucede ? Es mejor entender que la naturaleza está viva, se mueve como quiere , ante su fuerza somos muy vulnerables.

 Temblor Bucaramanga

Fotos enviadas por mis amigos.

Video del momento del #temblor, de un canal local de Bucaramanga, y llama la atención la particular serenidad y profesionalismo del presentador.

 

FOTO LABORAL

 

 

 

Escrito por Damaris Garcia

Asesora Comercial de Proyectos

www.araujoysegovia.com

#LideresInmobiliarios

 

Optimizar Acueducto Meta de Santa Marta

image

eltiempo.com.co

La Financiera del Desarrollo (Findeter) publicó, el pasado 30 de diciembre, los términos de referencia para contratar la consultoría que realice los estudios y diseños de ingeniería de detalle de la construcción de las obras necesarias para el mejoramiento y optimización, en el mediano plazo, del sistema de acueducto de Santa Marta.

El estudio realizado por la Universidad de los Andes determinó que las fuentes de abastecimiento para el acueducto samario en el mediano plazo son los ríos Toribio y Córdoba y en el largo plazo el río Magdalena.

En esta consultoría, según Findeter, solo se incluirán los ríos Córdoba y Toribio, sin embargo, dentro de los estudios y diseños de detalle se deberá tener en cuenta las ampliaciones que requerirá la planta de tratamiento una vez entre en funcionamiento los aportes del río Magdalena, teniendo en cuenta que el tratamiento de las aguas provenientes de este afluente se realizará cerca de su captación.

El estudio de la Uniandes, contratado por Findeter y el Grupo Inassa, principal accionista de Metroagua, determinó que las obras requeridas a mediano plazo para la optimización y mejoramiento del sistema acueducto de Santa Marta son: captación y línea de conducción de agua cruda por gravedad desde el río Córdoba hasta la planta de tratamiento del río Toribio, diseño de dicha planta, estación de bombeo para la impulsión hasta el sistema de almacenamiento y distribución de la ciudad.

Además, diseño de nuevos tanques de almacenamiento y regulación necesarios para el sistema, así como líneas de conducción que permitan la interconexión del nuevo sistema de almacenamiento y regulación con la de distribución existente y proyectada.

El consultor también deberá realizar un diagnóstico, en término capacidad y operatividad, del estado de la infraestructura de almacenamiento existente y diseñar las líneas que permitan la conectividad adecuada de la red de distribución y el almacenamiento, con las plantas de tratamientos existentes y proyectadas en el plan de obras e inversiones entregados por la Universidad de los Andes.

El presupuesto estimado para esta consultoría es de 1.871 millones de pesos y el plazo de ejecución son 10 meses, contados a partir de la suscripción del acta de inicio. El contrato será ejecutado en dos fases. La primera tendrá una duración de tres meses.

De esta manera se espera que la Capital del Magdalena supere la deficiencias que por años viene registrando su acueducto, pero que en los últimos se han venido haciendo más críticas.

SANTA MARTA.

Expo ciudad Cartagena 2015

Expociudad cartagena 2015

Los días 3, 4 y 5 de Enero de 2015 se estará realizando la versión número 11 de Expociudad en el Museo Naval del Caribe, la feria que reúne lo más destacado del sector inmobiliario de la ciudad de Cartagena. Gracias a que Cartagena de Indias se ofrece a propios y visitantes como una de las ciudades más hermosas del caribe colombiano, ahí la importancia de este evento que da una muestra del presente de la construcción y desarrollo urbanístico actual y futuro de la ciudad.

 Expociudad se convierte en la vitrina y punto de encuentro de inmobiliarias, constructores y todos los prestadores de servicios del sector de la construcción y clientes potenciales con posibilidad de inversión. Este año se destacan 3 exposiciones: Los proyectos que resultaron ganadores del concurso ENLACES PEATONALES EN LAS MURALLAS DE CARTAGENA. Ideas de Proyectos para Cartagena realizados por arquitectos de la ciudad Propuesta para los terrenos que hoy ocupa la Base Naval.
 Los asistentes podrán ingresar en forma gratuita, en los horarios de 3:00 de la tarde a 10 de la noche. Araujo y Segovia se hará presente en este gran evento ofreciendo importantes proyectos de construcción. Entre otros podemos destacar:
Soho Bay Apartamentos

Zona Norte, Sector Cielo Mar
2 Torres de 80 Apartamentos cada una
Apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones
Acabados Interiores únicos
Sector de gran valorización y desarrollo Espectacular Apartamento Modelo y Sala de Ventas 

Monserrta
 Zona Norte, Barcelona de Indias
 Exclusivo y lujoso conjunto cerrado conformado por 80 casas exclusivas de 140, 152 y 170 mt2
barceloneta
 Zona Norte, Barcelona de Indias
Una fascinante propuesta de apartamentos de 1, 2 y 3 alcobas, construidos en 6 Bloques de 4 pisos, son 220 apartamentos en total construidos en 70.000 M2. Cada bloque cuenta con ascensor y planta eléctrica cobertura total.
Cancha de voley playa
Parque de cometas
Zonas verdes y circuito peatonal
Cancha de tenis Cancha múltiple
Club de playa
Jacuzzi
Solarium
Gimnasio
Sauna turco
Piscina oceánica de 3.500M2
mare- club house
Ubicado en Crespo Carrera 3ra con calle 67 esquina.
Espectaculares apartamentos de 2 y 3 alcobas desde 87.28M2 hasta 115.29M2  Lobby
Solárium
BBQ
Piscina con Vista Panorámica
Zona de Juegos Infantiles
Salón de Eventos
Gimnasio Dotado
Terra- Club House
Pie de la Popa Espectaculares apartamentos de 2 y 3 alcobas
Arquitectura Paisajística
Solarium
BBQ
Piscina
Zona de Juegos Infantiles
Salón de Eventos
Gimnasio
Áreas desde 80,67 M2 hasta 121,23 M2
Infinitum
Bocagrande Exclusivos apartamentos más allá de tu imaginación Una inversión con gran horizonte cerca a sus posibilidades.
Con el sol de Cartagena todos los días, en el exclusivo sector de Bocagrande. Rodeado de naturaleza, historia, cultura, con los más exclusivos hoteles y modernos centros comerciales.
Disfrute tardes soleadas y noches iluminadas por las estrellas del hermoso caribe Colombiano.
Espacios originales Recepción tipo Lobby de doble altura.
2.700 m2 de zonas comunes
Piscina para adultos y niños
Jacuzzis
Sauna
Gimnasio recreativo
Oratorio
Espacios para:
Bar
Lounge
Restaurante
Salón de reuniones
Exclusivos apartamentos 31 pisos de apartamentos Moderna y elegante torre de apartamentos.
Bahía de parqueo tipo hotel
10 locales comerciales de doble altura
4 niveles de parqueaderos
4 modernos elevadores
Planta eléctrica de emergencia
Manga
28 pisos
96 Apartamentos de 2 y 3 habitaciones desde 90 hasta 140 mt2
Zona social
Piso 4 Multiparque infantil y zona de BBQ
Zona social
Piso 28 Piscina borde infinito
Solarium
Sauna
Turco
Salón social climatizado
Gimnasio
Dos ascensores – planta eléctrica de cobertura total cancha multideportiva, Helipuerto, Zonas Verdes – Club house.

torres de madeira
Ubicado en la antigua vía a Ternera, este proyecto cuenta con 2 Torres de 13 pisos, Torre A con 48 unidades de 3 habitaciones y Torre B con 46 unidades de 3 habitaciones (96 apartamentos en total), con áreas 75,72 m2 hasta 159,65 m2. Cuenta con un fácil acceso desde vías principales, con cercanías a zonas comerciales, residenciales y de salud.
4 apartamentos por piso
4 tipos de apartamento Apartamento
Tipo A: 84,72 m2 Apartamento
Tipo B: 75,72 m2 Apartamento
Tipo C: 84 m2 Apartamento
Tipo D: 159,65 m2
Amenidades: Sistema de construcción tradicional Salon social Piscina adultos Piscina niños Zona de recreación Salón para gimnasio Planta eléctrica de cobertura total Sendero interior 2 Ascensores por torre Parqueaderos cubiertos

Marbella 47 - Apartamentos
Ubicado a pocos pasos del Mar Caribe en Marbella a solo 5 minutos del centro Histórico. Edificio con 21 pisos y 146 Aptos en total distribuidos de la siguiente forma: Los primeros tres pisos son de parqueaderos cubiertos Piso 4: 6 Aptos por piso- Zona Social Piso 5: 5 Aptos por piso- Zona Social Del Piso 6 al 19: 9 Aptos por piso Piso 20 y 21: 9 Penthouses duplex Desde 82,87 Mt2 hasta 229,69 Mt2 Aptos de 2 y 3 Alcobas Piscina Zona Infantil Solárium Salón Social Climatizado Salón para Gimnasio.
La mejor información de proyectos en construcción de Cartagana, Monteria, Bogotá, Barranquila y Santa Marta la encuentras en www.araujoysegovia.com

Lo que debe saber para entregar un inmueble arrendado


¿CÓMO ENTREGAR UN INMUEBLE ARRENDADO?

Dejar un apartamento, local u oficina no es sólo llevarse recuerdos y dejar paredes sucias. Implica un compromiso con el dueño del inmueble para entregarlo en las mismas condiciones en que fue recibido.

Eso sí, debe tenerse en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo pues una pared rayada, un lavaplatos goteando o un ventana rota pueden ser motivos suficientes para que el inquilino no pueda restituir, como es debido, el inmueble a su dueño o a la inmobiliaria responsable.

¿Porqué? Simplemente porque el trámite de entrega debe que quedar soportado en un acta de entrega firmada por ambas partes y donde se expresa que todo se recibe a satisfacción.

Estar al día con todas las obligaciones económicas (canon, cuota de administración y servicios públicos) estipuladas en el contrato de arrendamiento es el requisito primordial y, muchas veces, el mayor inconveniente al momento de hacer la de la devolución.  El abogado Andrés Martínez, experto en temas de arrendamiento y propiedad horizontal, explica que razones de fuerza mayor como desempleo, quiebra o la imposibilidad de encontrar otro sitio son las principales razones para que el inquilino se rehúse a restituir el bien.

Por ley, cuando el dueño necesita el bien debe avisar con tres meses de anticipación al inquilino, a través de servicio postal autorizado, siempre de acuerdo a los parámetros y tiempos establecidos en el contrato de arrendamiento. “En algunos casos hasta el hecho de no tener los recursos para el trasteo es motivo para dilatar el reintegro de la propiedad”, afirma Martínez.

La cuota de administración en las propiedades horizontales muchas veces resulta ser un ‘florero de Llorente’ cuando llega el momento de la restitución. Es usual (y traumático) que el arrendatario se vaya con una alta deuda por este concepto pues, dentro de la lista de prioridades de pago, el último lugar lo tiene la administración pues –a diferencia del agua o la luz- este servicio ni es prioritario ni lo ‘cortan’; entonces es usual que las familias se ‘cuelguen’.

Germán Molano, director del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, sugiere que por ningún motivo se certifique el reintegro mientras haya mora con la cuota mensual pues será el propietario quien deba asumir cualquier deuda.

En las mejores condiciones posibles

El implacable paso del tiempo también afecta a las propiedades (no sólo a sus moradores) y esto debe tenerse en cuenta al momento de la restitución. Para evitar complicaciones entre dueño e inquilino –que nunca faltan- lo más recomendable es realizar un inventario y ojalá un registro fotográfico, donde conste el estado de todos los elementos permanentes como puertas, cerámicas, paredes y ventanas, entre otros.

Así se podrá determinar más claramente qué daños sucedieron por descuido (lo que debe pagar el inquilino) y cuáles son simple desgaste natural (que debe asumir el propietario). Recuerde que, si el responsable del inmueble autoriza la entrega, después no habrá reclamo que valga, ni ave María que rece, pues todos los arreglos deberán salir del bolsillo cargo del dueño.

Cuando la responsabilidad del inmueble está a cargo de una empresa inmobiliaria, está se hace cargo de todo el trámite. Para Rodolfo Rabitz, director de arriendos de Luis F. Correa y Asociados, la empresa no puede expedir ‘paz y salvo’ de entrega hasta constatar que las cuentas estén al día y que la parte física se encuentre en perfectas condiciones.

“Los contratos  comerciales en su mayor parte están sujetos a la voluntad contractual de las partes, de ahí que para evitar los excesos de la posición dominante del arrendador o la agencia inmobiliaria, el arrendatario debe asesorarse preferiblemente de un experto de reconocida trayectoria y alta seriedad”, aconseja el abogado Andrés Martínez.

Esta recomendación es especialmente útil en aquellos casos en que el propietario –y a veces las inmobiliarias- más por desconocimiento presionan para que los inquilinos paguen reparaciones causadas por el desgaste natural so pena de hacer cumplir la póliza de arriendos. Caso en el que el arrendatario puede quedar entre ‘la espada y la pared’: negarse a pagar y que la aseguradora le cobre al fiador o pagar algo que considera injusto.

La entrega de un inmueble arrendado no resulta un proceso sencillo,  la  mejor receta para evitar dolores de cabeza es buscar un procedimiento ordenado, con fechas y condiciones claras para ambas partes y en lo posible en los términos más amistosos posibles pues, generalmente, las controversias se presentan porque nadie quiere ceder.

Consejos en caso de conflicto

Si la devolución se vuelve una pesadilla tenga en cuenta:

Acuda a un centro de conciliación autorizado para lograr la restitución del inmueble.

Ambas partes pueden asesorarse de abogados y profesionales expertos para que se logre un acuerdo.

En caso extremo, después de gastos y largo tiempo, un juez dará una orden de lanzamiento para una expresa devolución de la propiedad.

Fuente: www.propiedadesyremodelacion.com

Conozca porqué invertir en Barranquilla

¿Porque invertir en Barranquilla?

La Capital del Atlántico repunta su participación en el sector de la construcción con proyectos de vivienda y hoteles que se ven fortalecidos por la plataforma comercial que ofrece.

Barranquilla cuenta con una infraestructura portuaria de más de 25 puertos marítimos y fluviales, que permite el transporte de todo tipo de carga hacia el resto del país y a 286 puertos del mundo en 86 países, a través de diferentes rutas, entre ellas Estados Unidos, España y Reino Unido, etc.

En lo que respecta a la comunicación terrestre, tiene una infraestructura vial que la conecta con el centro de Colombia, con sus vecinos de la costa Caribe y con países como Venezuela. Esta plataforma vial viene acompañada de una serie de exenciones tributarias que, según los expertos, es uno de los principales atractivos que enganchan a los inversionistas en Barranquilla y la razón por la cual se han venido fortaleciendo las condiciones de los puertos.

Pues con la suma de 16,5 millones de dólares el Puerto de Barranquilla emprendió un proceso de relimpie de los muelles, iniciativa con la cual se busca lograr profundidades históricas que puedan llegar entre los 11 metros y 11,5, según informó el presidente de la entidad, René Puche, quien dio a conocer que el dinero también será invertido, entre otras cosas, en adecuación de patios y de bodegas.

“Barranquilla cuenta con varias navieras que ofrecen el transporte de mercancía a bajos costos, dependiendo del destino y el peso de la mercancía y con itinerarios frecuentes, lo cual facilita que los productos procesados en la Zona Franca salgan en forma inmediata a los mercados de la Costa Este de Estados Unidos, Europa, Centroamérica y el Lejano Oriente”, sostiene Probarranquilla.

Es así como en el departamento del Atlántico hay exenciones de hasta 10 años al impuesto de industria y comercio, e impuesto predial para la instalación de nuevas empresas, mientras que para las establecidas en zonas francas el impuesto a la renta es del 15%.

Otro de los incentivos que tiene es no aplicar el IVA para los usuarios altamente exportadores que importen maquinaria industrial que no se produzca en el país, destinada a la transformación de materias primas.

No obstante, uno de los factores que ha dinamizado el sector de la construcción en la Capital del Atlántico ha sido el fortalecimiento del turismo con la exención de renta por 30 años para los hoteles construidos entre el 2003 y el 2018; iniciativa que ha conseguido posicionar en la región importantes cadenas hoteleras del mundo.

Es  bajo esta industria que la zona norte de la ciudad se ha consolidado paulatinamente como el escenario de proyectos habitacionales y el futuro corredor hotelero donde se albergarán ocho nuevos hoteles como Holiday Inn y Sheraton, mercado que se está fortaleciendo para que con la construcción del centro de convenciones sea posible organizar más eventos, explica María Elia Abuchaibe, gerente de Camacol Caribe.

Fortalezas comerciales

El desarrollo de Barranquilla es impulsado por el programa de Política Nacional Logística, en conjunto con el Banco Interamericano de Desarrollo, BID, el cual presupuestó una inversión de US$300 millones en infraestructura vial, aérea, portuaria, férrea y fluvial.

Dentro de los proyectos que se están impulsando fuertemente en la ciudad,  en primer lugar se encuentra el Puerto de Aguas Profundas, que estará localizado en 815 hectáreas en el tajamar occidental, sobre la parte del Mar Caribe.

Con esta obra, que tendría un costo de USD$ 220 millones, Barranquilla ofrecería un calado permanente de 65 pies de profundidad, donde entrarían gigantescas embarcaciones de 160 mil toneladas.

En segundo lugar, está el proyecto del nuevo Puente Pumarejo para el cual se contemplan dos calzadas de tres carriles cada una, un gálibo de 45 metros para permitir la circulación de embarcaciones tipo Handysize.

Finalmente, la región le apuesta a la construcción del aeropuerto Ernesto Cortissoz, el cual le apunta al desarrollo de una aerópolis que tenga como eje el terminal aéreo, pero en la que converjan centros logísticos de carga, zonas francas para mantenimiento y reparación de aeronaves, parqueaderos para aviones ejecutivos y hoteles de cuatro y cinco estrellas, según reportó la agencia de inversión del Atlántico.

Fuente: www.propiedadesyremodelacion.com

¿Sabe usted quien paga las reparaciones cuando el inmueble está arrendado?

¿QUIÉN PAGA LAS REPARACIONES CUANDO EL BIEN ES ARRENDADO?

De hecho, muchas veces, una buena relación comercial se rompe debido a que cada parte considera que es la otra la que debe arreglar detalles como una gotera o una humedad que aunque son sencillos y económicos de reparar sí le generan muchas molestias a quien ocupa el bien. Andrés Martínez, abogado experto en conciliación y propiedad horizontal, aclara varios conceptos jurídicos.

La ley dice que el propietario debe pagar los daños producidos por el desgaste natural pero ¿hasta dónde se considera desgaste natural?

Es obligación legal  del arrendador mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario lo pueda usar.

Es clave recibir  el inmueble por parte del arrendatario  con un inventario detallado, confirmando el funcionamiento de cada servicio y elemento que integra el bien dado en arrendamiento (e incluso los muebles, si este se arrienda amoblado) y dejando las observaciones del caso y en lo posible fotografías.

La razón estriba en que el arrendatario al restituirlo debe hacerlo en igual forma, salvo aquel deterioro normal de uso.

Existen daños que se producen por el desgaste de los materiales por el simple pasar del tiempo, como en casas  o edificios que aún tienen cañerías con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, vidrios de las marquesinas son antiquísimos junto con los marcos en hierro que se deterioraran por estar a la intemperie y las tejas que se erosionan por el calor, la lluvia, los contaminantes o, incluso, por el estiércol de palomas y gatos.

En estos casos corresponde al arrendador del inmueble (en el fondo, al propietario) efectuar el mantenimiento. Esto es importante pues en las conciliaciones la queja principal del inquilino es que el arrendador “sólo tiene el inmueble para obtener renta sin invertirle un centavo”.

Es frecuente que el arrendador sea una persona de tercera edad con problemas de salud o que no dispone de  tiempo para asumir, contratar, adquirir materiales y direccionar las reparaciones necesarias a su cargo.

En este evento, la ley faculta al inquilino para efectuar directamente aquellas reparaciones urgentes y necesarias a los daños que no hayan sido provocados por su culpa y el costo de los arreglos del canon de arrendamiento. Claro estos cobros sólo pueden hacerse en cuotas mensuales sin que cada uno de ellos llegue a superar el 30 por ciento del valor del canon de arrendamiento y hasta cubrir el valor total y siempre que estén dentro de una cotización razonable, probable y justa.

Es un hecho notorio que las condiciones climáticas del planeta han cambiado, las aves han variado sus épocas de inmigraciones, las temperaturas han aumentado, las temporadas  invernales se han acentuado; así, se forman humedades, filtraciones de agua por las uniones de carpintería metálica y muros, goteras e inundaciones que son los factores que más agobian a los inquilinos.

Es importante que los arrendadores sean conscientes del cambio climático y efectúen obras civiles y de mantenimiento preventivo y correctivo de buena calidad para evitar que los problemas se repitan.

¿Qué deben pagar los inquilinos o arrendatarios?

A los arrendatarios les corresponde otra porción de la ‘torta’ de las obligaciones y asumir el pago de algunas reparaciones como las locativas y los daños que hayan sido ocasionado por su culpa. Por ejemplo, la perforación del manto asfáltico impermeabilizante de una terraza por acción de los tacones de las damas al bailar en un asado o  las colillas de cigarrillo arrojadas  en la superficie, también cuando un acuario ornamental estalla ocasionándose deformación en pisos de madera laminados por la filtración del agua a pisos inferiores.

También deben pagar el mantenimiento preventivo de rejillas en patios y terrazas (en especial aquellas que susceptibles a taparse por hojas, mascotas o tierra de materas) y están obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y obstrucciones de  cañerías  por desechos inadecuados (pañales, curaciones…) o sobras  alimenticias (como residuos del café).

Así mismo, los daños provocados  por  niños traviesos  incontrolados, riñas imprevistas al interior o exterior del inmueble, por violencia intrafamiliar, el subarriendo y las consecuencias de las mejoras hechas al inmueble sin consultar previamente.

¿Y si el inquilino no los paga?

Al entregar el inmueble, compete a coarrendatarios, fiadores o codeudores solidarios el pago de los daños que rehúse pagar el arrendador que habitó el inmueble.

Es importante tener en cuenta que las pólizas de compañías de seguros tienen cobertura por daños (ya sean por la naturaleza o por culpa del arrendatario) y que estas proceden a cubrir el valor de las reparaciones, después repiten la acción de cobro contra los coarrendatarios, fiadores, o codeudores solidarios, según sea el caso. Si no hay póliza, el dueño debe asumir los costos de las reparaciones.

Cuando la inmobiliaria obliga a pagar un daño injusto so pena de correr la póliza ¿ante quién se puede quejar?

En el caso de Bogotá, ante los atropellos del arrendador, las quejas las recibe la subsecretaria de Control y Vivienda. En los  demás municipios corresponde a la alcaldía municipal.

Igualmente la Superintendencia Financiera puede avocar el conocimiento por los excesos de las aseguradoras.

Si el objeto dañado es antiguo ¿quién paga la reparación?

En principio corresponde al arrendador pero se es dañado por falta de cuidado corresponde al inquilino. De ahí la importancia de verificar el estado en que se recibe el inmueble.

¿En cuánto tiempo deben arreglarse goteras y humedades? ¿quién las debe pagar?

Por ley, el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para que el arrendatario pueda gozar de él. El obligado natural es el propietario y más  cuando este es arrendador.

Cuando hay agencia inmobiliaria que actúa como arrendador, está obligada a reparar los daños que perturban la tenencia normal y el disfrute. Cuando sólo es intermediaria, puede hacerlo por autorización del propietario.

Es de suponer que se debe reparar en el menor tiempo posible, so pena de causarse daños y perjuicios morales y materiales. En Propiedad Horizontal, lo de fondo es que las cubiertas y muros son bienes comunes esenciales y su mantenimiento corresponde a la copropiedad.

La negligencia hace que los administradores respondan hasta por la culpa leve. Suele suceder que en un edificio una gotera o filtración afecte a otra unidad privada contigua o ubicada debajo.

Como quiera que afecta bienes comunes, el administrador no es ajeno a estar atento a la solución inmediata si la causa proviene de un ducto o daño  localizado ubicado en bienes comunes. Pero cuando proviene del interior de una unidad privada, quien es llamado a solucionar el problema es el propietario o poseedor, sin que el administrador del edificio o conjunto  deje de estar atento y pendiente ya que afecta bienes comunes.

Pero el afectado es quien puede instaurar las demandas del caso. La administración de los edificios puede en determinado momento asumir los gastos de una reparación que afecte bienes comunes y repetir ante el propietario.

Si un bien arrendado tiene goteras o humedades que afectan a otro ¿quién debe pagar?

Por regla general el llamado es el propietario del inmueble o poseedor pues es el que tiene la vocación de arreglo del inmueble. Esto no solo para que el inquilino lo pueda disfrutar sino para que cese la incomodidad que causa a otro predio o persona vecina.

Ahora como se anotó, si la causa que ocasionó el daño fue por culpa del arrendatario o las personas que tiene a su cargo, le compete a este.

Si el propietario se niega a pagar o efectuar las reparaciones ¿la inmobiliaria puede actuar por cuenta propia?

Sí claro, más aún cuando esta arrienda directamente. Ahora, la inmobiliaria debe cumplir lo pactado en el contrato de consignación y su modalidad.

Si la inmobiliaria no se comunica o presiona al propietario para reparar, ¿qué puede hacer el afectado?

Depende de lo acordado en el contrato de consignación del inmueble a la inmobiliaria, esta puede realizar las reparaciones directamente.

Ante la desidia de las inmobiliarias, el arrendatario puede instalar una querella por perturbación en la tenencia, acudir a la figura de la conciliación ante centro de conciliación a fin de tratar de llegar a un acuerdo o proceder ante la justicia ordinaria para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Finalmente, el arrendatario puede efectuar la reparación directamente y realizar  los descuentos graduales del  canon de arrendamiento.

Si hay mejoras ¿se le pueden cobrar al propietario al desocuparse el bien?

Las mejoras deben tener autorización expresa del arrendador. Cuando se hacen sin consultar, dicen los contratos que se entienden abonadas al inmueble. Hay distintas clases de mejoras según los gustos y criterios de cada arrendador y arrendatario… lo que para un arrendatario es una mejora, para un arrendador puede ser una desmejora…

Por ejemplo, el arrendatario que adhiere películas adhesivas  protectoras de  rayos UV en los vidrios de las ventanas exteriores del inmueble y piensa que con ello al igual se está protegiendo la madera de los pisos. Pero con ello cambia la uniformidad de la fachada del edificio incomodando a la administración y oscureciendo el apartamento, lo que para el arrendador es una desmejora.

¿Qué es reparación locativa?

Son aquellas que debe realizar el arrendatario para el aprovechamiento del inmueble de acuerdo a sus necesidades específicas.

Tiene su mayor aplicación en los locales o inmuebles destinados a comercio u oficinas, donde quien arrienda un inmueble lo ofrece en el estado normal y el arrendatario necesita hacer adecuaciones. Por ejemplo, el enchape en porcelana para vender carnes o lácteos; instalar un extractor de olores en restaurantes, el pintar todo de blanco con pintura especial para un establecimiento de salud, las redes de computadores para oficinas o antenas receptoras y transmisoras de comunicaciones, etc. Las reparaciones locativas también aplican a vivienda.

¿Hasta dónde llega el desgaste natural?

Los elementos constructivos y la de los  accesorios de los inmuebles tienen una vida útil.

 Es importante conocer las especificaciones técnicas tanto constructivas como de los implementos, accesorios y muebles que se dan en arrendamiento para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo  así como su periodicidad.

 La pintura de puertas y ventanas en La Costa, donde la salinidad del mar corroe el metal. Por ello debe estar periódicamente pintándose estos elementos con anticorrosivo y pintura apropiada.

 Las fachadas y las cubiertas deben impermeabilizarse periódicamente (entre 5 y 10 años), al igual que las canales metálicas. Las cerraduras se traban y desgastan con el uso constante y la exposición a la intemperie. El citófono y los timbres que tienen alto uso, deben tener mantenimiento periódico y reposición constante porque se queman y ocurren daños eléctricos.

Araujo y Segovia ofrece el servicio de #asesoriaintegral que ayuda a ambas partes a resolver estos tipos de problemas.

Fuente: http://propiedadesyremodelacion.com/