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Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

Responsabilidad de las reparaciones en inmueble arrendado
Responsabilidad de las reparaciones en inmueble arrendado

Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

Cómo ya lo hemos venido señalando en artículos anteriores, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo y con la posibilidad de estar vigente por un tiempo prolongado, se pueden presentar diferencias entre las partes derivadas primordialmente de no tener claro cuáles son sus derechos y obligaciones de cara al negocio jurídico suscrito, razón por la cual deseamos aclarar algunas dudas relacionadas con el tema específico de las reparaciones.

Primero es necesario indicar, grosso modo,  que podemos hablar de tres tipos de reparaciones; la primera que corresponde a aquellos arreglos que tienen como objetivo final el de conservar la cosa arrendada en el mismo estado en el que fue recibida.

Este tipo de reparaciones por regla general  están a cargo del arrendatario debido a que se generan por el uso y deterioro ordinario que se le da al bien arrendado, ya sea por parte de este, o que sean producidas por culpa o por causa de quienes vivan con él, como son familiares, huéspedes o dependientes; sin embargo eventualmente corresponderán al arrendador cuando el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito o por la mala calidad de los materiales utilizados.

A este tipo de reparaciones se le suele llamar reparaciones o mejoras locativas. Para ilustrar este tipo de mejoras, señalamos como ejemplos el hecho de un vidrio roto de alguna ventana como consecuencia de alguna actividad que se encuentre realizando el arrendatario; la suciedad de las paredes cuando estas hubiesen sido entregadas recién pintados y/o en buen estado; rupturas de accesorios en baños cuando estos estuviesen en buen estado al momento de la entrega del inmueble; entre otros.

La segunda clase de reparaciones que podemos señalar son las indispensables no locativas, las cuales viene señaladas en la Ley 820 del 2003. Se consideran de este tipo, todas aquellas reparaciones sin las cuales no se podría continuar usufructuando el inmueble íntegramente.

En este tipo de reparaciones, señala el código civil en el artículo 1993, que  salvo pacto en contrario, debemos tener en cuenta lo siguiente:

1.- Que el arrendatario haya notificado al arrendador lo más pronto posible de la necesidad de las reparaciones

2.- Que las mismas no las haya hecho necesarias el arrendatario por su culpa

3.- Que arrendador teniendo conocimiento de estas, no las haya realizado por su cuenta en forma oportuna

En este caso, el valor de las mismas se abonará al arrendatario, probada la necesidad de estas. Ahora bien, la Ley 820 de 2003 señala que en estos eventos en donde el arrendatario lleve a cabo este tipo de reparaciones indispensables no locativas en el inmueble, salvo pacto en contrario entre las partes; este podrá descontar del canon de arrendamiento, el monto de las mismas, pero en ningún caso dicho descuento podrá ser superior al 30% del valor del canon de arrendamiento hasta completar el valor total de los arreglos.

Para ilustrar lo anterior citamos una situación hipotética en donde un contrato de arrendamiento cuyo canon sea de $1.000.000, y el valor de las reparaciones indispensables no locativas que llevó a cabo el arrendatario ascendieron a la suma de $600.000; este solo podrá descontar máximo $300.000 mensuales por dos meses para completar el valor total de dichas reparaciones.

Ahora bien, si como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el arrendatario no logra descontar del valor del canon de arrendamiento mensual, el total de los valores correspondientes a las reparaciones indispensables no locativas; este podrá ejercer el derecho de retención sobre el inmueble y por consiguiente no proceder con la restitución del mismo hasta tanto el arrendador no haya satisfecho el saldo insoluto.

Esta figura es una garantía en favor del arrendatario para que el arrendador efectivamente cumpla con la obligación acaecida.

Para los contratos suscritos antes de la entrada en vigencia de la Ley 820 de 2003, es necesario recurrir a lo establecido en el código civil, ya que la ley 56 de 1985 trata en forma fugaz aspectos relacionados con las reparaciones.

El tercer tipo de reparaciones viene dado en el artículo 1994 del código civil, las reparaciones útiles. Este tipo de mejoras no son necesarias para el usufructo del inmueble, ni sobrevienen  de algún tipo de daño que haya causado el arrendatario; como en los casos previamente tratados, pero al ejecutarlas el arrendatario lo que hace es aumentar el valor comercial del inmueble en sí mismo.

En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mismas si previamente no ha consentido en forma expresa dicha intención; evento en el cuál el arrendatario podrá separar y llevarse del inmueble, los materiales que haya utilizado, sin que ello cause de por sí, algún tipo de detrimento de este. A manera de ejemplo podríamos citar la construcción de una piscina, la colocación de pisos de mármol, entre otros.

Para concluir, es necesario indicar que cada caso en concreto debe analizarse a la luz de los acuerdos suscritos entre las partes en el contrato de arrendamiento respectivo;  siendo este el primer horizonte a seguir para establecer lo relacionado en cuanto a quien corresponden unas u otras reparaciones.

En caso de ausencia de estipulación contractual en este sentido, será necesario acudir a las diferentes normas citadas para identificar qué tipo de reparaciones han sido ejecutadas por el arrendatario; situación que  con frecuencia suele ser más fácil de decir, que de hacer, si no se cuenta con una asesoría profesional.

Por eso, cuando decida arrendar su inmueble o piensa en ser arrendatario, es mejor hacerlo a través de una inmobiliaria que cuente con la experiencia suficiente para dar pronta solución a este tipo de situaciones.

¿Que opinión tienes?

Geobel E. Pallares Oliver
Director de Planeación Estratégica

Araujo y Segovia S.A.

#LíderesInmobiliarios

26 thoughts on “Todo sobre reparaciones en contrato de arrendamiento vivienda

  1. ustedes aconsejan que se celebre el contrato con una inmobilaria ,pero no se sabe que es peor, a quien puedo acudir o quien vigila las inmobiliarias, entregue un inmueble a una inmobiliaria y me lo entregaron horrible el arrendador se canso de llamarlos y en dias pasados me lo entregaron y que tenia que hacer la reclamacion, a la aseguradora pero que ellos no se encargan de los techos, ni humedades,ni paredes siendo que por negligencia de ellos la casa se esta cayendo y no mas por la mano de obra me cobran 15 millones

    1. Señora, las reparaciones correspondientes a humedades y paredes, corresponden al propietario del inmueble, la inmobiliaria no es solidaria en ese sentido, toda vez que usted es la propietaria y es quien debe realizar las reparaciones necesarias al inmueble.

  2. Buenos días. Mi caso es el siguiente. Arrendé un apartamente que presentó varios inconvenientes los cuales se los hice saber a la señora dueña del apartamento, pero ella nunca hizo nada al respecto (aunque yo tampoco). Antes de vencerse el contrato le dije a la señora que le iba a entregar el apartamento, pero ahora ya vencido el contrato me dice que no me lo recibe si no le pago una indemnización y que debí haberle avisado por escrito. Cuando por fin me dio por leer el bendito contrato, ahí sí aparece que tenía que decirle por escrito, pero no aparece nada sobre las reparaciones al apartamento. La realidad es que yo no le dije por escrito que no iba a continuar viviendo allá, pero ella tampoco hizo algo sobre los daños que presentaba el apartamento. Me va a tocar pagarle la indemnización que me pide? Si no pago y me voy, es peor? Ella no está obligada a las reparaciones si en el contrato no dice nada de eso? Muchas gracias a quien por favor me conteste.

    1. Buenos días Señor Orlando, reciba un cordial saludo:

      Puede remitirse a la ley 820 de 2003, en el artículo 24; donde podrá encontrar cuales son las causales para dar por terminado el contrato de arrendmiento de vivienda urbana por parte del Arrendatario.

      A continuación le dejo un links que también le podrá servir para aclarar sus dudas.
      http://www.araujoysegovia.com/blog/todo-sobre-reparaciones-en-contrato-de-arrendamiento-vivienda/

  3. Tengo arrendado a un consultorio odontologico. Entregue todo en orden incluyendo las instalaciones electricas. Me llaman q hubo un corto electrico. Supongo q fue por una sobrecarga por alguien del consultorio ..quien debe pagar el arreglo

    1. Buenas tardes Señora Luz, reciba un cordial saludo:

      La suposición es un primer acercamiento a una conclusión de los hechos, del por qué se generaron, algo así como una primera hipótesis, pero no es la conclusión en si misma. De tal suerte que el valor de una suposición radica en la capacidad de generar un nexo causal entre los hechos y la posible causa de los mismos. Así las cosas, le sugiero que una persona que conozca del tema, lleve a cabo una revisión, que permita determinar si el corto es producto del mal estado de las redes electricas o una sobrecarga de las mismas. Esto podría reforzar o descartar su hipótesis (suposición) y permitiría determinar quien debe asumir el costo de las reparaciones.

  4. buenas tardes, cuando el inmueble se necesita desocupado para reparacion , de techo ( losa) , es un apartamento muy pequeño por eso se necesita desocuparlo pues el daño fue al interior del inmueble y para reparlo todo el apartamento se ensuciaria de polvo y de restos de losa . Para pedir el inmueble aplicaria el articulo 22. Numeral 7 que es unilateral con indemnización . O el numeral 8 inciso b con causión ? Para mi seria la última pues por seguridad debe estar desocupado y usted que opina?

    1. Buenos días Señora Tatiana, reciba un cordial saludo:

      Usted puede señalar una cualquiera de las dos opciones para dar por terminado el contrato de arrendamiento. Lo que debe tener el cuenta es cuál le resulta mas conveniente. Una causal pretende dar notificación de la terminación del contrato con tres (3) meses de anticipación a la fecha que usted desea que le sea restituido el inmueble, mientras que en la otra el inmueble le será restituido en la fecha de vencimiento del término inicial del contrato o de sus prórrogas.

  5. Tengo una pregunta, ya hecha la notificacion en donde se solicitan las reparaciones inminetes al arrendador, ¿cuanto tiempo seria el plazo que tiene que esperar el arrendatario para dar por terminado el contrato de forma unilateral? En caso de que el arrendador no haga las reparaciones.

    1. Buenos días Señor Alejandro, reciba un cordial saludo:

      En caso que el propietario del inmueble no lleve a cabo las reparaciones que sean necesarias lo antes posible, y de no existir justificación válida alguna para no haber tomado acciones encaminadas a la solución del problema, esto podría tomarse como una causal para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

  6. Buenos días, reciban un cordial saludo. Mi inquietud es la siguiente: Cuando se habla de las reparaciones en los contratos de arrendamiento o en la ley, he visto que no se hace mención de las reparaciones y el mantenimiento de la puerta de seguridad o reja externa de protección de un apartamento. Si se traba la cerradura y exige reparación, así como un mantenimiento períodico, ¿A quién le corresponden estas reparaciones y mantenimiento, al arrendador o al arrendatario? Muchas gracias por su atención.

    1. Buenos días Señor Martín, reciba un cordial saludo:

      Cuando se trata de este tipo de elementos adicionales con los cuales cuenta el inmueble, al momento de mantenimiento o reparación, al igual que cualquier otro elemento será necesario determinar si el daño es como consecuencia del mal uso o, caso contrario producto de uso normal y desgaste por el paso del tiempo. En ese orden de ideas se podrá determinar a quien corresponde la reparación del mismo.

  7. buen día, en mi caso estoy pasando por varias situaciones. tengo en arriendo un apartamento en un segundo piso ( casa de dos pisos con 4 apartamentos 4 por piso) desde el 21 de marzo del 2010, en marzo de este año la encargada inicio unos trabajos para construir en el tercer piso donde antes solo existía una plancha dos apartamentos mas como resultado de estos trabajos el techo de mi apartamento se lleno de humedad y la pintura se cayo ademas se lleno de fisuras. desde esta fecha le informe a la encargada y no han arreglado nada es mas aun continúan con la construcción que debo hacer para que realicen los arreglos? la señora encargada me dice que los van hacer pero que debo desocupar las habitaciones afectadas por partes porque termina siendo todo el apartamento y ademas me pide que debo estar ahí para que este pendiente de las personas que hacen los trabajos. yo trabajo y no puedo dejar de hacerlo para ver que nada se pierda y el apartamento es bastante pequeño como para desocupar.

    mi otra situación es que desde hace un año tengo en el segundo piso unos vecinos nuevos familiares de la encargada durante mas de 8 años nunca he tenido ninguna dificultad con mis vecinos pero con ellos si. los servicios públicos se pagan compartidos y ellos siempre están inconformes y me han agredido verbalmente. ademas hay una puesta que comunica los apartamentos mediante un pasillo que es de uso exclusivo mio y que ellos solo deben usar en el momento que necesiten ingresar objetos muy grandes a el apartamento porque ellos tienen otra entrada pero es muy pequeña. el dilema es que hacen uso de esta puerta y pasillo permanentemente, causan daños y mueven las cosas que tengo dispuestas en este lugar. ya escribí a la encargada pero aun no hay solución.

    1. Buenos días Señora Ingrid, reciba un cordial saludo:

      El propietario o arrendador deben garantizarle el uso y disfrute del inmueble arrendado, librandolo a usted de toda perturbación. En este caso puede con registros fotográficos de las grietas y de los trabajos que están realizando, acercarse a un centro de conciliación para efectos de llegar a un acuerdo y en caso extremo, usted pueda desocupar el inmueble dado que no existen las garantías suficientes de habitabilidad mientras estén llevando a cabo dichas ampliaciones.

      En cuanto a los vecinos, esto se trata de un tema de convivencia que podrían así mismo dirimir ante dicho centro de conciliación.

  8. Cordial saludo. Dr. Pallares de antemano, agradecerle por tan valiosa información con respecto a estos temas de contratos de arrendamiento. Tengo una inquietud, tengo un inmueble arrendado desde hace dos años aproximadamente. En días pasados se presentaron lluvias fuertes acompañadas de granizo y viento, un vendaval inusual en la zona, lo que ocasiono que se filtrara el agua por la cubierta. La cantidad de granizo descomunal obstruyó las bajantes, por tanto, el agua ingreso entre los traslapos de la teja. La filtración afecto algunos enseres del arrendatario (colchón, sofás, etc.). El arrendatario me solicita una indemnización por las afectaciones que sufrió por el fenómeno natural atípico de granizada fuerte, que a mi consideración son afectaciones menores (humedad en objetos, mas no daño total). Me solicita el pago total de sus enseres. La ley 820 de2003 no es clara en estos casos de fuerza mayor o casos fortuitos, igual que el código civil, el cual he consultado para estos casos fortuitos.
    Mi pregunta es, Yo como arrendador, estoy obligado a indemnizar al arrendatario por casos de fuerza mayor, teniendo en cuenta que el inmueble cumple con todas las condiciones físicas y especificaciones técnicas, que no hay antecedentes de solicitudes, quejas o reclamos por parte del arrendatario sobre las condiciones del inmueble. Por otro lado, el arrendatario me informa que el valor de los enseres que él considera afectados, será descontado del canon de arrendamiento. Esto es procedente o es una causal de incumplimiento por parte del arrendatario.
    Mil gracias por su asesoría.

    1. Buenos días Señor Raúl, reciba un cordial saludo:

      Por regla general quien causa un daño a un bien ajeno debe resarcirlo; sin embargo en daños ocasionados por la furia de la naturaleza, existe responsable alguna mas que la misma naturaleza? Pues por regla general la respuesta es no. Este tipo de daños en el caso concreto no son causados ni por Arrendatario ni por el Arrendador, de tal suerte que la reparación de los mismos debe ser asumida por sus respectivos dueños; los arreglos del inmueble debe ser asumidos por usted, mientras que los daños a los bienes del Arrendatario deben ser asumidos por este último.

  9. Tengo una casa arrendada, la inquilino dice que las goteras que nos reporto hace una menos de una semana le están afectando su calidad de vida. Nosotros decidimos terminar el.contrato sin cobrar ninguna cláusula, en ese caso, cuál es el.tiempo para desocupar sino se le está cobrando nada por terminar contrato antes de tiempo, nos debe desocupar cuando finalice el mes que ha pagado? Gracias por la aclaración.

  10. Cordial saludo Dr. Palleres le agradezco de antemano su valiosa información para despejar la incertidumbre que tengo referente a lo siguiente: tengo un inmueble que arrendé a un inquilino hace 2 años aproximadamente, en los últimos ocho meses me empezó a pagar el arriendo a destiempo y me vi en la obligación de pedirle que lo desocupara pues ya me debía casi lo de cuatro meses. El contrato lo hice de manera directa, como resido en una ciudad diferente a la del inmueble, le pedí el favor a una persona que lo recibiera y ésta no le hizo firmar nada y entregó el inmueble en condiciones muy lamentables por descuido suyo, nunca abrieron ventanas y ésto generó una serie excesiva de hongos en toda la propiedad, al igual que baños tapados, vidrios rotos, lavadero roto, puertas en fin… Tengo un pagaré que pienso hacerlo efectivo por los daños y perjuicios ocasionados, cuál sería la vía mas conveniente para hacerlo, y si lo puedo demandar por daño en bien ajeno. Muchas gracias por su respuesta.

    1. Buenos días Señora Carolina, reciba un cordial saludo:

      Le sugiero intentar buscar a través de un centro de conciliación, una solución amigable y oportuna para esta situación, siendo de gran utilidad para este caso particular, que usted en la medida de lo posible presente inventario inicial en donde conste el estado en que se entregó el bien inmueble al momento del inicio del contrato, lo cual facilitaría determinar que arreglos le corresponden a cada una de las partes.

  11. Bien día
    Tengo el siguiente caso
    Vivo arrendado en un apartamento hace dos años se tapó la tubería de alcantarillado de lava platos en es entonces el dueño lo arreglo valor que me exigo cancelar pues yo lo hice.
    Este mes se tapa nuevamente la tubería de lava platos el dueño arreglo a obstrucción y nuevamente mes cobra el valor de este pero yo le dije que no le pagaré porque si el arreglo que se hizo no quedó bien y colaso nuevamente no te tengo responsabilidad por esto dió terminado el contrato de arrendamiento.
    En este caso como se debe proceder ante este señor. Gracias

    1. Buenos días Señor Nicolás, reciba un cordial saludo:

      Las causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento por parte del Arrendador se encuentran señaladas en el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, razón por la cual en el caso que usted me comenta, el Arrendador debió señalar una de dichas causales. Ahora bien, en cuanto a la obstrucción, no existe una regla absoluta para determinar a quien corresponde su arreglo, pero podría tratarse de una garantía, de una mala calidad de los materiales o de un uso inadecuado; y aquí radica el análisis de causa para establecer a quien corresponde asumir los costos de la reparación.

  12. Buena tardes, mi inquietud es la siguiente; el arrebdador esta obligado a pagar por los daños que causen la no reparación del inmueble, por ejemplo hay una averiauen el techo que produce goteras y humedad en las paredes el propietario hace la reparación de forma tardía y a causa de la húmedad se dañan totalmente unos cuadros, es responsabilidad del arrendador pagar por esto.
    Gracias

    1. Buenos días Señora David, reciba un cordial saludo:

      Por regla general quien cause un daño en bien ajeno, debe responder por el mismo, ya sea que dicho daño sea por acción o por omisión; de tal suerte que si usted puede demostrar un nexo causal entre la humedad y el deterioro de cualquier bien de su propiedad como consecuencia de acción u omisión por parte del arrendador, entonces este debe asumir la responsabilidad.

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