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Lo que debe saber del nuevo proyecto de Ley de Arrendamientos

proyecto de ley arrendamiento

En esta oportunidad consideramos interesante transcribir un artículo publicado en la edición No.17 de la Revista +VALOR, por Cesar A. Llanos Zambrano – Presidente Ejecutivo FEDELONJAS -, en el cual plantea la posición de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz en relación al proyecto de ley de arrendamiento presentado por el senador Roy Barreras; indicando entre otros aspectos, que no se trata de una solución novedosa, toda vez que hace más de 30 años que se vienen implementando coberturas que buscan solucionar el riesgo de  incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario.

IMPONER SEGUROS OBLIGATORIOS NO SOLUCIONA LOS PROBLEMAS DE LOS ARRENDAMIENTOS DEL PAÍS, ASEGURA FEDELONJAS

    La polémica que se ha suscitado en torno al régimen de arrendamientos del país no es nueva pues desde la promulgación de la Ley 820 de 2003 se viene discutiendo sobre la necesidad de incorporar nuevos elementos que propicien el equilibrio en la relación entre arrendatarios, arrendadores e intermediarios.

   Cómo una de las respuestas a esos interrogantes, ha surgido el proyecto de Ley presentado por el senador Roy Barrera el cual pretende introducir una póliza de seguro obligatoria que asegure el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

   Dicho proyecto de Ley no aporta un mecanismo nuevo a los ya existentes toda vez que hace más de 30 años el mercado, sin que medie Ley alguna, viene empleando coberturas para amparar el riesgo de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario. Una de estas coberturas de amplia difusión en el mercado inmobiliario es la fianza, instrumento ampliamente utilizado en la gran mayoría de los departamentos que junto con las pólizas de seguros han brindado un ambiente de confianza propicio para el mercado.

   Sin embargo, el momento no puede ser más oportuno para abordar los verdaderos problemas estructurales del mercado de arrendamiento en Colombia como son:

  • La conveniencia o no de los contratos verbales para el arrendamiento del inmueble
  • La restitución del inmueble por incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que recaen en ellos.
  • La eficacia del modelo de vigilancia y control de los contratos de arrendamientos.

   La mayoría de los conflictos especialmente en los estratos de ingresos bajos se originan como consecuencia de la informalidad que propician los contratos verbales de arrendamiento, mecanismo de contratación de uso común en los estratos de ingresos medios y bajos en los cuales a falta de formalidad impera la fuerza y la cohesión.

   Razón por la cual, en dichos segmentos de población cualquier tipo de mecanismo de cobertura así sea obligatorio es inviable; es aquí donde radica uno de los dos más importantes de los escollos que presenta la legislación, la cual buscando reconocer los efectos de los procesos de urbanización de mediados del siglo pasado en el mercado de arrendamiento (analfabetismo y la restricción de la oferta), reconoció a los contratos verbales como un instrumento de uno común. No obstante, hoy en día esta figura no cuenta con los argumentos que se tuvieron en cuenta para su reconocimiento dado el nivel de desarrollo social y el tamaño del mercado.

   Basado en las circunstancias anteriores, FEDELONJAS considera que llegó la hora de eliminar la posibilidad que los contratos de arrendamiento sean verbales, puesto que tomar esta decisión permitirá superar los contratiempos que se presentan a la hora de solicitar el cumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes, ya que se evitará la discusión sobre el tema probatorio de la existencia del contrato de arrendamiento, circunstancia que propicia la dilación y traba de los procesos en los estrados judiciales.

   De igual forma y como consecuencia de la informalidad del contrato, el segundo escollo se presenta a la hora de acreditar el pago sim importar si son arrendatarios o arrendadores pues estos se ven en dificultad para demostrar la cancelación del canon. Surge entonces la necesidad de abandonar la informalidad del pago en efectivo y poder contar con un registro que sea reconocido por terceros para agilizar los procesos judiciales, creando entonces la posibilidad que se contemple el pago a través de sistema financiero bien sea con o sin ánimo de lucro.

   Definitivamente, si queremos mejorar las condiciones de aproximadamente el 37% de los hogares colombianos, es necesario facilitar tanto su formalización como los instrumentos a la hora que se requiera la restitución de los inmuebles. Si bien, el presupuesto de la Ley 820 de 2003 era lograr procesos no mayores a seis meses dada la informalidad de los contratos referida anteriormente, lo complejo y lo saturado del proceso del sistema judicial colombiano, los procesos de restitución pueden tomar un año y medio en promedio. Es por ello que surge la necesidad de crear un sistema abreviado sustentado en un mercado formal, que acorte los procesos y como consecuencia de ello, descongestione los estrados judiciales.

   Es evidente que el sistema de supervisión y vigilancia previsto en la Ley 820 de 2003 a través de los entes locales necesitan de un mayor desarrollo y estandarización; sobre todo se requiere de un ente de carácter nacional que permita articular todo el sistema de una manera coherente, no es lógico que haya municipios donde se requiera de un capital mínimo para ejercer la actividad de intermediación y en la gran mayoría no, hoy en día cualquier persona que acredite que tiene más de cinco inmuebles arrendados puede solicitar su licencia de arrendador, no importa que sea una persona natural jurídica, es normal encontrar intermediarios con más de cincuenta inmuebles, recibiendo a nombre de terceros sumas importantes sin ningún respaldo y garantía para sus mandantes.

   Es necesario, por último, reconocer que hoy en día no solo el mercado de arrendamiento de vivienda requiere de un marco regulatorio más claro como es el caso de los inmuebles destinados a otros, uso que en muchos de los casos se entre mezclan con el de vivienda superando la normatividad vigente y dejando a la interpretación de terceros el alcance, derechos y deberes de unos y otros que deben invocar prácticas mercantiles para resolver conflictos de común ocurrencia. La dinámica inmobiliaria requiere de un sistema más dinámico y mejor formado que cuente con un sistema de control eficiente y eficaz.”

Fuente: Edición No.17 / Páginas 36 y 37 / Noviembre de 2014 Revista +VALOR

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