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¿Sabe usted quien paga las reparaciones cuando el inmueble está arrendado?

¿QUIÉN PAGA LAS REPARACIONES CUANDO EL BIEN ES ARRENDADO?

De hecho, muchas veces, una buena relación comercial se rompe debido a que cada parte considera que es la otra la que debe arreglar detalles como una gotera o una humedad que aunque son sencillos y económicos de reparar sí le generan muchas molestias a quien ocupa el bien. Andrés Martínez, abogado experto en conciliación y propiedad horizontal, aclara varios conceptos jurídicos.

La ley dice que el propietario debe pagar los daños producidos por el desgaste natural pero ¿hasta dónde se considera desgaste natural?

Es obligación legal  del arrendador mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario lo pueda usar.

Es clave recibir  el inmueble por parte del arrendatario  con un inventario detallado, confirmando el funcionamiento de cada servicio y elemento que integra el bien dado en arrendamiento (e incluso los muebles, si este se arrienda amoblado) y dejando las observaciones del caso y en lo posible fotografías.

La razón estriba en que el arrendatario al restituirlo debe hacerlo en igual forma, salvo aquel deterioro normal de uso.

Existen daños que se producen por el desgaste de los materiales por el simple pasar del tiempo, como en casas  o edificios que aún tienen cañerías con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, vidrios de las marquesinas son antiquísimos junto con los marcos en hierro que se deterioraran por estar a la intemperie y las tejas que se erosionan por el calor, la lluvia, los contaminantes o, incluso, por el estiércol de palomas y gatos.

En estos casos corresponde al arrendador del inmueble (en el fondo, al propietario) efectuar el mantenimiento. Esto es importante pues en las conciliaciones la queja principal del inquilino es que el arrendador “sólo tiene el inmueble para obtener renta sin invertirle un centavo”.

Es frecuente que el arrendador sea una persona de tercera edad con problemas de salud o que no dispone de  tiempo para asumir, contratar, adquirir materiales y direccionar las reparaciones necesarias a su cargo.

En este evento, la ley faculta al inquilino para efectuar directamente aquellas reparaciones urgentes y necesarias a los daños que no hayan sido provocados por su culpa y el costo de los arreglos del canon de arrendamiento. Claro estos cobros sólo pueden hacerse en cuotas mensuales sin que cada uno de ellos llegue a superar el 30 por ciento del valor del canon de arrendamiento y hasta cubrir el valor total y siempre que estén dentro de una cotización razonable, probable y justa.

Es un hecho notorio que las condiciones climáticas del planeta han cambiado, las aves han variado sus épocas de inmigraciones, las temperaturas han aumentado, las temporadas  invernales se han acentuado; así, se forman humedades, filtraciones de agua por las uniones de carpintería metálica y muros, goteras e inundaciones que son los factores que más agobian a los inquilinos.

Es importante que los arrendadores sean conscientes del cambio climático y efectúen obras civiles y de mantenimiento preventivo y correctivo de buena calidad para evitar que los problemas se repitan.

¿Qué deben pagar los inquilinos o arrendatarios?

A los arrendatarios les corresponde otra porción de la ‘torta’ de las obligaciones y asumir el pago de algunas reparaciones como las locativas y los daños que hayan sido ocasionado por su culpa. Por ejemplo, la perforación del manto asfáltico impermeabilizante de una terraza por acción de los tacones de las damas al bailar en un asado o  las colillas de cigarrillo arrojadas  en la superficie, también cuando un acuario ornamental estalla ocasionándose deformación en pisos de madera laminados por la filtración del agua a pisos inferiores.

También deben pagar el mantenimiento preventivo de rejillas en patios y terrazas (en especial aquellas que susceptibles a taparse por hojas, mascotas o tierra de materas) y están obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y obstrucciones de  cañerías  por desechos inadecuados (pañales, curaciones…) o sobras  alimenticias (como residuos del café).

Así mismo, los daños provocados  por  niños traviesos  incontrolados, riñas imprevistas al interior o exterior del inmueble, por violencia intrafamiliar, el subarriendo y las consecuencias de las mejoras hechas al inmueble sin consultar previamente.

¿Y si el inquilino no los paga?

Al entregar el inmueble, compete a coarrendatarios, fiadores o codeudores solidarios el pago de los daños que rehúse pagar el arrendador que habitó el inmueble.

Es importante tener en cuenta que las pólizas de compañías de seguros tienen cobertura por daños (ya sean por la naturaleza o por culpa del arrendatario) y que estas proceden a cubrir el valor de las reparaciones, después repiten la acción de cobro contra los coarrendatarios, fiadores, o codeudores solidarios, según sea el caso. Si no hay póliza, el dueño debe asumir los costos de las reparaciones.

Cuando la inmobiliaria obliga a pagar un daño injusto so pena de correr la póliza ¿ante quién se puede quejar?

En el caso de Bogotá, ante los atropellos del arrendador, las quejas las recibe la subsecretaria de Control y Vivienda. En los  demás municipios corresponde a la alcaldía municipal.

Igualmente la Superintendencia Financiera puede avocar el conocimiento por los excesos de las aseguradoras.

Si el objeto dañado es antiguo ¿quién paga la reparación?

En principio corresponde al arrendador pero se es dañado por falta de cuidado corresponde al inquilino. De ahí la importancia de verificar el estado en que se recibe el inmueble.

¿En cuánto tiempo deben arreglarse goteras y humedades? ¿quién las debe pagar?

Por ley, el arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para que el arrendatario pueda gozar de él. El obligado natural es el propietario y más  cuando este es arrendador.

Cuando hay agencia inmobiliaria que actúa como arrendador, está obligada a reparar los daños que perturban la tenencia normal y el disfrute. Cuando sólo es intermediaria, puede hacerlo por autorización del propietario.

Es de suponer que se debe reparar en el menor tiempo posible, so pena de causarse daños y perjuicios morales y materiales. En Propiedad Horizontal, lo de fondo es que las cubiertas y muros son bienes comunes esenciales y su mantenimiento corresponde a la copropiedad.

La negligencia hace que los administradores respondan hasta por la culpa leve. Suele suceder que en un edificio una gotera o filtración afecte a otra unidad privada contigua o ubicada debajo.

Como quiera que afecta bienes comunes, el administrador no es ajeno a estar atento a la solución inmediata si la causa proviene de un ducto o daño  localizado ubicado en bienes comunes. Pero cuando proviene del interior de una unidad privada, quien es llamado a solucionar el problema es el propietario o poseedor, sin que el administrador del edificio o conjunto  deje de estar atento y pendiente ya que afecta bienes comunes.

Pero el afectado es quien puede instaurar las demandas del caso. La administración de los edificios puede en determinado momento asumir los gastos de una reparación que afecte bienes comunes y repetir ante el propietario.

Si un bien arrendado tiene goteras o humedades que afectan a otro ¿quién debe pagar?

Por regla general el llamado es el propietario del inmueble o poseedor pues es el que tiene la vocación de arreglo del inmueble. Esto no solo para que el inquilino lo pueda disfrutar sino para que cese la incomodidad que causa a otro predio o persona vecina.

Ahora como se anotó, si la causa que ocasionó el daño fue por culpa del arrendatario o las personas que tiene a su cargo, le compete a este.

Si el propietario se niega a pagar o efectuar las reparaciones ¿la inmobiliaria puede actuar por cuenta propia?

Sí claro, más aún cuando esta arrienda directamente. Ahora, la inmobiliaria debe cumplir lo pactado en el contrato de consignación y su modalidad.

Si la inmobiliaria no se comunica o presiona al propietario para reparar, ¿qué puede hacer el afectado?

Depende de lo acordado en el contrato de consignación del inmueble a la inmobiliaria, esta puede realizar las reparaciones directamente.

Ante la desidia de las inmobiliarias, el arrendatario puede instalar una querella por perturbación en la tenencia, acudir a la figura de la conciliación ante centro de conciliación a fin de tratar de llegar a un acuerdo o proceder ante la justicia ordinaria para dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Finalmente, el arrendatario puede efectuar la reparación directamente y realizar  los descuentos graduales del  canon de arrendamiento.

Si hay mejoras ¿se le pueden cobrar al propietario al desocuparse el bien?

Las mejoras deben tener autorización expresa del arrendador. Cuando se hacen sin consultar, dicen los contratos que se entienden abonadas al inmueble. Hay distintas clases de mejoras según los gustos y criterios de cada arrendador y arrendatario… lo que para un arrendatario es una mejora, para un arrendador puede ser una desmejora…

Por ejemplo, el arrendatario que adhiere películas adhesivas  protectoras de  rayos UV en los vidrios de las ventanas exteriores del inmueble y piensa que con ello al igual se está protegiendo la madera de los pisos. Pero con ello cambia la uniformidad de la fachada del edificio incomodando a la administración y oscureciendo el apartamento, lo que para el arrendador es una desmejora.

¿Qué es reparación locativa?

Son aquellas que debe realizar el arrendatario para el aprovechamiento del inmueble de acuerdo a sus necesidades específicas.

Tiene su mayor aplicación en los locales o inmuebles destinados a comercio u oficinas, donde quien arrienda un inmueble lo ofrece en el estado normal y el arrendatario necesita hacer adecuaciones. Por ejemplo, el enchape en porcelana para vender carnes o lácteos; instalar un extractor de olores en restaurantes, el pintar todo de blanco con pintura especial para un establecimiento de salud, las redes de computadores para oficinas o antenas receptoras y transmisoras de comunicaciones, etc. Las reparaciones locativas también aplican a vivienda.

¿Hasta dónde llega el desgaste natural?

Los elementos constructivos y la de los  accesorios de los inmuebles tienen una vida útil.

 Es importante conocer las especificaciones técnicas tanto constructivas como de los implementos, accesorios y muebles que se dan en arrendamiento para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo  así como su periodicidad.

 La pintura de puertas y ventanas en La Costa, donde la salinidad del mar corroe el metal. Por ello debe estar periódicamente pintándose estos elementos con anticorrosivo y pintura apropiada.

 Las fachadas y las cubiertas deben impermeabilizarse periódicamente (entre 5 y 10 años), al igual que las canales metálicas. Las cerraduras se traban y desgastan con el uso constante y la exposición a la intemperie. El citófono y los timbres que tienen alto uso, deben tener mantenimiento periódico y reposición constante porque se queman y ocurren daños eléctricos.

Araujo y Segovia ofrece el servicio de #asesoriaintegral que ayuda a ambas partes a resolver estos tipos de problemas.

Fuente: http://propiedadesyremodelacion.com/

17 thoughts on “¿Sabe usted quien paga las reparaciones cuando el inmueble está arrendado?

  1. Buenas Tardes.

    Cuando se daña la llave del registro del agua dentro del apartamento, quién debe pagar el arreglo(arrendador o arrendatario) en el entendido de que se dañó por mala calidad y no por mal uso de la llave?

    1. Buenas tardes Señor Juan Silva, reciba un cordial saludo:

      En cuanto al tema relacionado con los arreglos que corresponden a una u otra parte en el contrato de arrendamiento, a continuación cito algunos artículos del código civil sobre el tema:

      ARTICULO 1985. RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

      Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

      Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

      ARTICULO 1993. REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO LOCATIVAS. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.”

      ARTICULO 1998. REPARACIONES LOCATIVAS. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”

  2. Por ley deberia ser el dueño que arrienda la propiedad , aunque dberia quedar establecido en le contrato . Muchas veces no se tiene en cuenta y despues es un generador de problemas . Por lo que hay que dejar establecidas las normas de formas claras antes de arrendar.

  3. Cordial saludo
    Realicé la entrega del inmueble en arriendo y me informan que debo cambiar dos sifones (baño y cocina) los cuales presentan fractura simple, dentro del inventario no se detallo este tipo de cosas, es posible consignar el valor de la mano de obra y los elementos del arreglo.

  4. Buenas tardes, Estuve viviendo por durante casi tres años en un apartamento, en el año 2015 en medio de un fuerte aguacero se voló la tapa del tanque elevado cayendo encima de una teja la cual se partió y se inundo la habitación principal, como me encontraba de vacaciones el apartamento estaba solo cuando regrese el colchón la televisión todo estaba dañado. El arrendador arreglo el techo esta situación se presentó en dos ocasiones. recientemente me mude, ahora el arrendador me quiere demandar porque dice que debo reconocerle la tapa del tanque elevado, porque debo reconocerle la tapa del tanque elevado? además el no me reconoció a mí los gastos y perjuicios por las dos inundaciones que tuvo el apartamento, cabe resaltar que es un segundo piso que debo hacer?

    1. Buenos días Señora Ligia, reciba un cordial saludo:

      Con la información limitada que usted nos indica se puede inferir que el suceso ocurrido fué debido a hechos de la naturaleza, razón por la cual usted no estaría obligada a reconocer los daños que manisfiesta el arrendador, pero a su vez este último tampoco tendría que reconocer a usted dinero alguno por lo perjuicios materiales sufridos. Lo ideal sería que acudiera a un centro de conciliación con el fin de solucionar este inconveniente de la manera mas cordial posible.

  5. buena tarde.

    Tengo una casa arrendada en Villavicencio desde hace 2 años, el contrato se venía renovando automáticamente sin problemas, resulta que la señora inqulina se la vence el contrato el 30 de julio y me avisó el 13 de mayo por wsp que no renovaría mas el contrato y que me entregaría el predio.

    consiente de lo que ello implica, y conforme lo indica la ley 820, le envie comunicado por red postal, informándole que conforme al artículo pertinente de la lay 820 y a lo dispuesto en el contrato, ella se obligaba a avisarme con 3 meses de anticipación al vencimiento, es decir 30 de abril de 2017. por tanto le indique que debía pagarme la indemnisación normada de 3 meses, o bien continuar por un período igual al contratado.

    mas la respuesta de la inquilina fue muy desafortunada, e incluso me escribio en varios mensajes a mi celular, que yo la queria secuestrar y que me iba a denunciar, lo cual habla a mi juicio, de una persona desequilibrada, que recurre a la intimidación con tácticas de amenazas para lograr su objetivo de evadir su responsabilidad. por tanto quiero saber :

    si para evitar problemas, solo le puedo renovar por 4 meses? o debo dejarla por los 6 que indica el contrato, ya que es claro que no es una persona coherente ni sensata, con la que se pueda negociar de manera seria.

  6. si un arrendatario obliga a que se le pinte el inmueble es obligacion del propietario
    o a quien corresponde el uso y goce lo realiza el inquilino

    1. Buenas tardes Señora Nancy, reciba un cordial saludo:

      Por lo general al momento de la entrega inicial del inmueble, este se entrega recien pintado, por lo que el arrendatario al momento de devolverlo, debe hacerlo en el mismo estado salvo el deterioro natarual que pueda sufrir este. Sin embargo, durante la ejecución del contrato, el arrendatario deberá propender por mantenerlo en óptimas condiciones, debiendo en caso dado llevar a cabo tareas de pintura del mismo por su cuenta.

  7. Buenas tardes yo dure 10 meses viviendo en una casa y firmamos un contrato por 6 meses no quedamos debiendo nada ni servicios ni arriendo y aparte la dueña nps pidio que pintaramos pero ella tiene 500.000 de depósito que nos pidió y sique moñestandonos que por que no le gusto la pintada… Pero nosotros no le estamos pidiendo el deposito que tenemos que hacer y aparte invertimos plata en echarle el piso a una habitación sin terminar entonces quisiera saber que tengo que hacer o a donde ir para solucionar por que antes ella nos debe y quiere mas quiere que le remodelemso la casa
    Que debo hacer

  8. Si yo vivo en arrendamiento mas de un año y un dia cualquiera el servicio de energia se sube y se baja y esto provoca un corto circuito y se incendia el bien inmuble,llegan los bonberos y apagan el fuego,pero se destruyo 2 cuartos aquien le compete ese gasto?

    1. Buenos días Señor Irwin, reciba un cordial saludo:

      No hay suficiente información como para emitir un juicio de valor en relación a quien corresponde cargar con dichos perjuicios. Debería iniciar por solicitar a los Bomberos de manera formal el informe del siniestro, en donde podrá establecer el origen del incendio.

  9. Buenas noches cuando las tuberias de agua revientan osea se daña es algo interno de la casa de quien es la obligacion de arreglar del arrendatario o del dueño de casa

  10. Buenas noches, hace un mes recibí un apartamento en arriendo y el día de la entrega no evidencié dos golpes pequeños que tenia la misma, por lo tanto al siguiente día, envié correo a la inmobiliaria con registro fotográfico indicando las novedades que no se reportaron el día de la entrega. La inmobiliaria ahora me indica que debo realizar la reparación de la puerta cuando vaya a realizar la entrega del mismo, lo cual no se me hace justo, porque estos golpes ya se encontraban al momento de pasarme.

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