Violencia, intimidaciones, amenazas, enfermedades, actuaciones dignas de un ‘Oscar’ y hasta demandas son reacciones que deben enfrentar los propietarios de un inmueble cuando necesitan desalojar al inquilino que habita en su propiedad.
Hernando Cano, dueño de inmuebles en el barrio J.J Vargas de Bogotá, y quien lleva más de 10 años arrendando inmuebles ha sido protagonista de esta historia que se empieza a escribir en un clasificado.
“Han sido varios los casos en que me ha tocado tener caridad, porque realmente son casos precarios y situaciones difíciles e incómodas que llegan por azar. Pero en otros sí me ha tocado implementar la fuerza porque se apoderan del inmueble como si fuera propio e impiden el desalojo amedrentando; lo importante en este caso es asegurarse muy bien del contrato que se firma, ahí es donde está la clave que permite proceder de manera legal”.
Como es muy común que sucedan, también es verídico que estas situaciones incómodas se podrían evitar si se toman las medidas pertinentes.
En este sentido, Susan Andrea Arias, directora de Capacitación de la franquicia inmobiliaria Century 21 Colombia, señala que “cuando un arrendador no confía el arrendamiento de su inmueble a expertos y profesionales en la materia, corre un alto riesgo de no percibir los cánones de arrendamiento pactados porque no hay un estudio comercial y financiero de los arrendatarios ni un seguro de arrendamiento que garantice los pagos en caso de incumplimiento”.
De este modo, Arias considera que el mayor riesgo que corre el propietario que arrienda directamente es cuando el inquilino -para evitar ser analizado y consultado en centrales de riesgo- ofrece pagar por adelantado 6 ó 12 meses y después de este tiempo deja de pagar cánones de arrendamiento y cuotas de administración, entre otras, y esperan a que se haga efectivo un proceso de restitución para entregar el inmueble arrendado.
Otra de las figuras más utilizadas por los arrendatarios es firmar un contrato de arrendamiento con una persona pero quien lo habita es otra diferente; por lo tanto, quien está haciendo el uso y el goce del bien inmueble puede alegar más adelante que lleva cierto tiempo viviendo en ese inmueble sin haber firmado un contrato de arrendamiento.
Entonces, el propietario debe empezar un proceso judicial y suministrar las pruebas que contenga para lograr el desalojo del inmueble.
Es importante en este punto resaltar que, en los últimos años, la artimaña más utilizada por personas deshonestas para habitar un inmueble es la falsificación de documentos (de identificación, extractos bancarios, referencias laborales y comerciales, etc.) que les permitan obtener una aprobación de parte del arrendatario para tomar el inmueble.
Incluso, muchas veces, esta figura es usada por bandas de ‘apartamenteros’ para habitar un inmueble en un conjunto o en un edificio donde pueden acceder fácilmente a las demás unidades residenciales y robar las pertenencias de los vecinos.
Ley 820 regula las artimañas
Para Eulogio Zabala, gerente de Seguros Inmobiliarios de Seguros Mapfre, antes de la entrada en vigencia de la ley 820 del 2003, “las artimañas como el desconocimiento por el arrendatario del contrato celebrado, desviación de notificaciones y dilación premeditada en las diferentes instancias procesales estaban consentidas de cierta forma por la omisión del legislador en dotar a los arrendadores de mecanismos expeditos en la restitución del inmueble. Esta situación provocaba desequilibrios en la relación contractual y renuencia de los inversionistas en adquirir inmuebles para colocarlos en renta”, afirma.
No obstante, con la entrada en vigencia de la Ley sobre arrendamiento de vivienda urbana, se permitió moderar en gran medida las artimañas, puesto que antes un arrendatario incumplido podía ocupar un inmueble prolongadamente en el tiempo sin que el propietario o su administrador pudieran optar por un mecanismo expedito y que garantizara el desalojo al arrendatario moroso.
De este modo, la norma abrió a la posibilidad de convertir el pleito de restitución de inmueble arrendado en un proceso abreviado -para todas las causales de incumplimiento- y de única instancia, cuando la causal sea la mora. Todo esto reduce el tiempo para resolver el problema.
Además, hace que los arrendatarios encausen sus malas prácticas que, si bien se siguen presentando, ahora son menos eficaces o frecuentes cuando se vencen los contratos pues están respaldados por las diferentes garantías que promueve el mercado.
¿Cómo evitar esta situación?
La mejor medida es que el propietario conozca las ventajas y los beneficios de inmobiliarias de reconocida trayectoria, profesionales y expertas en todo lo relacionado con el arrendamiento y la administración de inmuebles.
De esta manera, tendrá la tranquilidad de que su inmueble va a ser arrendado bajo las garantías necesarias pero, sobre todo, de garantizar el contrato de arrendamiento por medio de una fianza o seguro de arrendamiento.
En esta medida, para Eulogio Zabala la postura más adecuada para evitar que un mal inquilino escoja víctimas sin respaldo alguno es “buscar asesoría e intermediación de una aseguradora o una afianzadora legalmente establecida -con solvencia económica y vigiladas por la Superintendencia Financiera- que tenga el ramo de arrendamientos.
Así mismo de una inmobiliaria de trayectoria que cuente con el respaldo de aseguradora o afianzadora, ya que estas son el filtro para que los arrendatarios inescrupulosos perciban un respaldo legal y económico para el arrendador y no los elija como ‘víctimas arrendaticias’”, puntualiza.
Los seguros de arrendamiento o fianzas garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses. A su vez hay seguros que garantizan el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario no cumpla con dichos pagos, es de anotar que la aseguradora o afianzadora solo garantizará esos costos por el valor que haya asegurado el propietario del inmueble.
Cabe diferenciar que los seguros que se comercializan actualmente ya sean a las inmobiliarias o a los propietarios directamente tienen una cobertura integral por obligaciones de pago (renta, cuotas de administración, servicios públicos domiciliarios) y eventualmente si el arrendatario con sus codeudores solidarios cesan indefinidamente sus pagos, las firmas -además de indemnizar los perjuicios patrimoniales- asisten legalmente para lograr la restitución del inmueble.
Así, además de estar recibiendo el alquiler y saldando las deudas, puede estar respaldando en la recuperación del inmueble por el incumplimiento del arrendatario.
Check list a la hora de elegir el arrendatario
- Tener un matrimonio feliz con el arrendatario es algo que no tiene precio, encontrar a la persona ideal que satisfaga de la mejor manera el anuncio de “Se arrienda”, es tal vez uno de los mayores anhelos que tiene el dueño de un inmueble cuando decide firmar un contrato. Por ello, a continuación exponemos una serie de sugerencias que se deben tener en cuenta al elegir al inquilino:
- Publique un anuncio lo más completo posible, así quienes realmente se interesen sabrán de manera detallada las condiciones bajo las cuales firmaría un contrato.
- Establecer a quién se le quiere arrendar: Siempre se debe tener claro a quién se le quiere arrendar de acuerdo a la posibilidad que ofrece el espacio y a la necesidad de quien toma el inmueble, con el fin de preservar su buena condición y conservación.
- Estabilidad laboral: Asegurarse de que quien toma el arriendo tenga un soporte económico que evite en un futuro mora en las cuotas de arrendamiento. Contratos a término indefinido y certificados laborales son requerimientos indispensables en este punto.
- Investigue la vida crediticia: En la medida de lo posible verifique la capacidad de pago a través de su comportamiento en las centrales de riesgo.
- Solicitar referencias: No está de más solicitar al arrendatario referencias personales o de anteriores arrendadores, que se deben corroborar personalmente, para saber cómo era su comportamiento.
- Verifique la información: Uno de los grandes inconvenientes a la hora de arrendar es que por el afán de no tener desocupado el bien se dejan de verificar los datos y los papeles que son entregados y que a la larga resultan siendo falsos. Es mejor demorarse un poco más y evitar dolores de cabeza continuos.
- Valore la impresión: No todo se debe limitar al factor dinero, haga una evaluación de la persona, su comportamiento y su forma de hablar, de ahí podrá deducir posibles actuaciones a futuro.
Tenga en cuenta…
- La única manera de desalojar a un arrendatario es por medio de sentencia judicial de lanzamiento, por lo tanto el ente al cual se puede acudir es a la justicia ordinaria.
- Existen seguros de arrendamiento o fianzas que garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses.
- Existen seguros o fianzas para garantizar el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario también deje de pagarlos.
- Al momento de desalojar a un arrendatario debe tener presente primero la identificación de la causa legítima de incumplimiento (que no solo es la falta de pago) y segundo la utilización de medios legales y no las vías de hecho.
- Los entes a los cuales pueden acudir los arrendadores para iniciar la restitución de un inmueble arrendado son los Centros de Conciliación debidamente autorizados (con o sin abogado) y con abogado a la Jurisdicción Civil Ordinaria.
