DECRETO LEGISLATIVO 579 DE 2020
Regulaciones en Materia de Arrendamiento de Inmuebles COVID 19
Con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 579 de 2020 expedido por el gobierno nacional, se establecen algunas directrices a seguir en materia de arrendamientos de inmueble con Destinación Habitacional y Comercial. En este artículo encontrará 5 puntos que consideramos importantes sobre el decreto en comento. ¡Conozca cuáles son!
Primero: Suspensión de acciones de desalojo.
Se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios hasta el 30 de junio de 2020.
Segundo: Se aplaza el Reajuste al canon de arrendamiento.
Los reajustes de canon en contratos cuyo vencimiento se encuentre entre la vigencia del decreto legislativo 579 y el día 30 de junio de 2020, se aplazarán.
Esto no quiere decir que no se van a cobrar o que el arrendatario no deba pagarlos, sino que llegado el 1 de julio de 2020, se aplicará dicho incremento a este mes, y los valores que quedaron pendientes de ser cobrados por concepto de incremento durante los meses abril, mayo y junio de 2020, serán cargados y/o adicionados al canon ya incrementado del mes de julio, en forma proporcional al número de meses que faltare para el próximo vencimiento.
Ilustremos con un ejemplo:
Inicio de Contrato: 20 de abril de 2019
Finalización del Contrato: 19 de Abril de 2020
Fecha de Reajuste: 20 de abril de 2020
Canon $1.000.000
Durante los meses de abril (proporcional), mayo (todo el mes) y junio (todo el mes); no se aplicará el reajuste que debía originarse a partir del 20 de abril, por consiguiente el arrendatario pagará en dichos meses la suma de $1.000.000.
Llegado el 1 de julio de 2020, de procederá de la siguiente forma:
En primera instancia se aplica el incremento a dicho mes, es decir el nuevo canon sería de $1.038.000 (si se tratare de contratos de vivienda urbana celebrados a partir del 10 de julio de 2003. Para contratos de vivienda celebrados con anterioridad a dicha fecha, bajo el amparo de la ley 56 de 1985, en reajuste deberá ser en una proporción que no sea superior a la meta de inflación fijada por el Gobierno; o para el caso de contratos comerciales no acordado entre las partes en el contrato)
Lo segundo que se debe determinar el valor del incremento proporcional a los días que se dejó de aplicar durante el mes de abril, que sería el resultado de $38.000 en 30 día multiplicado por 11 días, ya que el reajuste es a partir del 20 de abril de 2020; lo cual corresponde a $13.933, de dicho mes, mas $38.000 del mes de mayo y $38.000 del mes de junio, lo que totalizaría $89.933 cuyo cobro se aplazó mediante el decreto en comento.
Por último, se determina cuantos meses hacen falta para el nuevo vencimiento del contrato, que sería hasta abril de 2021, y para efectos de redondear señalaremos que hacen falta 10 meses, de tal suerte que los $89.933 que no se cobraron, se incluirán en el valor del canon de los meses desde julio 2020 hasta abril de 2021 en razón de $8.993. Así las cosas el arrendatario debería pagar a más del $1.038.000 del canon, una suma adicional de $8.993 por concepto de pagos de reajustes aplazados.
Esta disposición aplica igual para el incremento de las cuotas de administración de zonas comunes para los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal.
Tercero: Acuerdos.
Resulta importante señalar en primera instancia, que el decreto en comento, no exonera al arrendatario del cumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, sino que señala que las partes deben llegar a acuerdos directos que a cerca de como será dicho pago, y que en dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
De tal suerte que a la pregunta reiterada de si el Arrendatario debe pagar el canon durante la época de la pandemia, la respuesta es si; salvo pacto en contrario entre la partes. Así mismo se señala que “el arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.”
Cuarto: Prórroga de contratos.
Los contratos cuya fecha de vencimiento esté dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica y el 30 junio de 2020, tendrán salvo pacto en contrario como fecha de vencimiento el día 30 de junio de 2020.
Mientras el arrendatario se encuentre en el inmueble, tendrá la responsabilidad para con el pago del canon.
Quinto: Inicio de Contratos.
Hace referencia a aquellos contratos de arrendamiento en donde el inmueble no ha sido entregado y no pueden ser entregados durante este período, de tal suerte que se entenderán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020.
Algunas breves conclusiones enfocadas en las preguntas que frecuentemente se presentan, son las siguientes:
¿Se debe pagar el canon mensual durante la declaratoria de emergencia? Sí.
No es una obligación exonerar de dicho pago. Sin embargo se debe llegar a acuerdos entre la partes para el mismo.
¿Se cobrarán los reajustes anuales? Sí.
Solo que quedan aplazados los que se causen entre la fecha del decreto legislativo y el 30 julio de 2020.
¿Se pueden adelantar desalojo? No, Están suspendidos
¿Pueden cobrarse intereses de mora por el no pago del canon durante la emergencia económica, sanitaria y ecológica? No.
Sin embargo en caso de no llegarse a un acuerdo entre las partes, el arrendatario deberá pagar intereses a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC)
¿Qué pasa con la restitución de inmuebles hasta el 30 de junio de 2020? Se suspende.
La entrega se hará posterior a dicha fecha. El arrendatario deberá seguir pagando el canon mensual.
Geobel E. Pallares Oliver
Director Operativo
Araujo y Segovia SA – #Lideresinmobiliarios
